讀者來信:Anthony Sir你好!施政報告沒有為住宅減辣,反而撤銷非住宅物業的雙倍印花稅,只惠及大商家,小市民有投資機會嗎?

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回覆讀者來信:疫情後將現報復式反彈 

先講住宅,住宅沒有減辣,早在筆者預期之內啦!疫情之下,樓價指數只是下跌一成左右,再看最近的新盤銷情,相信大家都可以預計到,疫情過後將會出現報復式反彈,未買樓的朋友絕對要把握機會。雖然住宅沒有減辣,但對小市民來說也有好消息,施政報告說已覓330公頃土地興建31.6萬個公營房屋單位,滿足未來10年公營房屋單位的需求。

勉強壓倒樓價不切實際

筆者支持這個大方向,新加坡模式的方向,提高公營房屋的比例,影響樓價的因素實在太多,尤其是全球量化寬鬆的年代,錢太多,銀紙貶值太快,資金都在追逐資產,勉強要壓倒樓價實在不切實際,副作用也太大。事實上政府房屋政策,最重要是讓每個人都能夠安居,而不是人人買私樓。當然這個方向也有成本,私樓比例減少,資金越來越多,將來形勢是,更多人可以上樓,但私樓樓價將更難跌。

各種類型非住物業

再講非住宅,我們的團隊2011年就開始接觸各種類型的非住物業了,除了過去幾年廿多個活化工廈項目,過去兩年完成的6個舊樓收購中,2幢會重建商廈,1幢會重建智能工廈,另外3幢會重建住宅,當中有特定的商舖及車位面積,相信也足夠跟大家分享吧。

散戶則不宜輕舉妄動

撤銷雙倍印花當然是利好消息,受到社會運動及疫情雙重打擊,街上到處都是吉舖,工商業當然也不好過,以租金及價格來說,商舖是跌得最多的。對資深投資者來說,的確是趁低吸納的好機會,但散戶則不宜輕舉妄動。

網購年代太容易被取代

首先,散戶資金有限,只能夠買到一些三、四線位置,兩三百呎甚至更細,風火水電煤唔齊做唔到飲食的舖位,這些舖位一來供應太多,二來在網購年代太容易被取代,三來對像是民生小店,如果單純希望找到個好租客,提高租金,賣個好價錢,實在看不到有很大的可能。

商場劏舖散戶慘蝕九成離場 

因此,除非你本身有做零售的經驗,否則不宜沾手了。尤其是商場劏舖,最近更有成交顯示,有散戶慘蝕九成離場。所以如果想投資商舖,最好還是夥拍一些有經驗、擅長於做門市的投資者為上。

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細銀碼的工商物業

工商廈門檻較低,租金及價格也相對較穩定。除了大額交易,甚至全幢的交易會受到刺激,散戶也可以參與,市場上其實有很多細銀碼的工商物業,百幾萬都有交易,例如一些二地區門面不錯的寫字樓,呎價1萬左右就買到,600至800呎左右,已經可以讓一間有幾個員工的小企業營運了。

工業大廈1000呎也不過幾百萬

又例如一些位置不錯的工業大廈,呎價4、5千左右就買得到,1000呎也不過幾百萬而已,對很多創小企業來說已經很不錯。如果你是自己創業,更是好機會,除了不用捱貴租,不用隨時要搬遷裝修都蝕埋,最重要是將來有財務需要,可以過物業融資。

100元印花稅再現

最後不得不提,最細銀碼的非住宅物業,100元印花稅再現!對,是車位,散戶參與度也挺高的,例如車位,低至幾十萬都有交易,撤辣之後,總價200萬元以下的物業印花稅跌至100元,百多萬,很多散戶來說都有。

已經有物業小業主宜投資車位

尤其是已經有物業的小業主,想買多層樓又冇人名,最易是買多個車位收租。只要你有駕駛習慣,要知道何謂靚位不難,尤其是一些有大型新盤落成的地區,新樓車位一向供應很少,1:5甚至更少,附近的車位估計也會熱搶。

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編按:專欄作者1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。

作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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