中國恒大3333.HK)分拆的恒大物業(新上市編號:06666)今日至周四(11月23至26日)招股,每手500股,一手入場費4,924.12元,預計於12月2日主版掛牌。華泰國際、瑞銀集團、農銀國際、建銀國際、中信里昂證券及海通國際為聯席保薦人。

恒大物業IPO 入場費4,924元 23位基石投資者認購48%股份

恒大物業計劃發售約16.21億股,九成用於國際配售,一成用於香港公開發售,招股價介乎8.5元至9.75元,集資最多158.1億元。

作為國際發售的一部分,恒大物業已與23位基石投資者訂立投資協議,假設發售價為招股價中位數9.13元,基石投資者將合共認購的股份總數為7.89億股,相當於發售股份約48.68%及緊隨全球發售完成後已發行股本總額約7.3%。基石投資者包括深圳凱爾、SensePower Management、江西興美、千惠茉莉基金及李要、達安等。

恒大物業在管面積2.7億平方米

恒大物業為中國綜合物業管理服務運營商,截至今年6月30日,集團簽約為1,354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務及/或社區增值服務;截至11月15日,集團總簽約面積為5.434億平方米,在管面積2.789億平方米。

65%集資所得用作戰略收購及投資

以招股價中位數每股9.13元計,全球發售集資淨額72.3億元,其中用途包括:

  • 65%:進行戰略收購及投資
  • 15%:開發增值服務
  • 8%:升級信息系統及設備
  • 2%:招聘及培養人才
  • 10%:營運資金及其他一般企業用途

2017至2019年複合年增長率195.5% 淨利潤25%用作派息

公司的財務表現方面,截至2019年底止,近63%收入來自物業管理服務,約29%來自非業主增值服務,其餘近8%來自社區增值服務。集團淨利潤由2017年1.06億元人民幣,增長至2019年的9.3億元人民幣,2017至2019年的複合年增長率195.5%。淨利潤由2019年起亦維持高速增長,由2019年上半年淨利潤4.07億元人民幣,上升181.8%至2020年上半年的11.477億元人民幣。


截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
人民幣 2017 2018 2019 2019(未經審核) 2020
收入 43.9億 59億 73.3億 34.6億 45.6億
年內溢利 1億 2.3億 9.3億 4億 11.4億
淨利潤率 2.4% 4.0% 12.7% 11.8% 25.1%

此外,集團擬由今年年底開始採納的年度股息派發比率,為不少於各財政年度產生的可供分派年度淨利潤的25%。

恒大物業上市招股詳情

  • 主營業務:物業管理服務
  • 全球發售股份數目:16.21億股
  • 香港公開發售:1.62億股
  • 每股招股價:8.5至9.75元
  • 每手股數:500股
  • 每手入場費:4,924.12元
  • 最多集資額:158.1億元
  • 香港公開發售時間:11月23至26日中午12時
  • 聯席保薦人:華泰國際、瑞銀集團、農銀國際、建銀國際、中信里昂證券及海通國際
  • 預期上市日期:12月2日

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專家:物管股板塊較弱 未必有可觀升幅

信誠證券聯席董事張智威指出,物管並非目前市場當炒的板塊,股份暫時的認購反應都不算好,再考慮業務前景及上市預期升幅後,認為恒大物業未算「五星級新股」,不宜「瞓身」去抽。他又指,藍月亮及京東健康都有機會在本周開始招股,建議投資者將資金用作認購市場的焦點新股會更好。

富昌證券聯席董事譚朗蔚就認為,恒大物業的招股反應未必熱烈,因為目前較受市場歡迎的板塊主要為新經濟股、雲服務、未有收入或盈利的生物科技股(B股),反而物管股整個行業過去一至兩季都無炒作。他續稱,早前內房銷售較疲弱,導致物管股發展受到限制,加上恒大早前受債務及資金鏈斷裂困擾,預期未來財務表現仍會令人擔心,不太建議投資者認購。

中投傲揚精選基金基金經理溫鋼城表示,恒大系股份過往上市後表現都不錯,而且今次恒大物業招股入場費低,相信認購反應不會差。他又指,恒大早前大幅賣樓,亦有利恒大物業提高管理面積,較同業可看高一線。不過他指,物管板塊較弱,因為現時業績的基數較大,導致公司難保持同樣的增長率,而市場對此板塊主要炒前景,在增長率有限的情況下,預料恒大物業上市後升幅不會太大,估計有約三成。

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