證監會早前修訂《房地產投資信託基金守則》，放寬REITs的投資限制，讓香港的REITs在投資時提供更大靈活性。證監會將給予REITs六個月過渡期，以便它們遵守修改後的規定。
守則修訂後將容許REITs在符合各項條件的情況下投資少數權益物業、將借款限額由資產總值的45%提高至50%。證監會又容許REITs在投資物業發展項目時，可超過現有的資產總值10%的上限；另外REITs的關連人士交易和須予公布的交易的規定，與上市公司的規定大致看齊，以符合現行的政策和慣例。
疫情重臨 考驗港股收租股綜合實力
房地產過去一直是香港的長青產業，但過去三波新冠肺炎疫情所造成的經濟損失仍未趕及恢復，就要再面對第四波疫情的打擊。社交距離措施令零售市道首當其衝，寫字樓物業同樣面臨續租壓力，在港股市場上的收租股，此時就要考驗整體綜合實力。不用花7位數付首期照做「包租佬」，買房地產信託基金（REITs）或本港各大地產商收租股，股息率最高逾11厘，揀一隻最好。
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香港疫情反覆 REITs及收租股受壓
本港疫情反覆，大部分房地產信託基金REITs及收租股受壓，相關股份年初至今股價調整3%至41%不等，目前只有公司逾半收入來自內地，受惠中國奢侈品零售復甦及人民幣升值的恒隆地產（00101.HK），年內股價累升近19%。
由於股價受壓，投資物業主要為內地寫字樓、商場、酒店、及公寓的匯賢產業信託（87001.HK）股息率高達11厘。
長線投資房地產信託基金REITs或收租股，目的是享受長線現金流，相比起疫情影響相信只屬短中期，而相關股份股價今年均從高位回調，相信已反映部分悲觀情緒，等待疫情過後，商場人流有望復甦。房地產信託基金REITs VS 收租股，應如何選擇？
香港上市房產信託基金一覽
|
股份 |
投資物業類型 |
今年以來表現 |
現價股息率 |
|
越秀房產信託 （00405） |
內地寫字樓、 商場、酒店、公寓 |
-26.19% |
7.17% |
|
陽光房地產基金 （00435） |
香港寫字樓、 商場 |
-21.27% |
7.03% |
|
置富產業信託 （00778） |
香港商場 |
-16.90% |
7.04% |
|
泓富產業信託 （00808） |
香港寫字樓、 工廈 |
-15.43% |
7.35% |
|
領展房產基金 （00823） |
香港及內地 商場 |
-12.39% |
4.20% |
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開元產業信託 （01275） |
內地酒店 |
-24.11% |
5.83% |
|
春泉產業信託 （01426） |
內地寫字樓、 英國零售物業 |
-3.54% |
6.09% |
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富豪產業信託 （01881） |
香港酒店 |
-28.42% |
9.12% |
|
冠君產業信託 （02778） |
香港寫字樓、 商場及酒店 |
-8.26% |
5.96% |
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匯賢產業信託 （87001） |
內地寫字樓、 商場、酒店、 及公寓 |
-41.96% |
11.4% |
註：資料截至12月10日。
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本港各大地產商收租股年內表現
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股份 |
今年以來表現 |
現價股息率 |
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新鴻基地產 （00016） |
-8.29% |
4.71% |
|
九龍倉置業 （01997） |
-13.74% |
4.29% |
|
恒隆地產 （00101） |
+19.20% |
3.86% |
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希慎興業 （00014） |
+1.83% |
4.81% |
|
長實集團 （01113） |
-20.10% |
4.45% |
註：資料截至12月10日。
陳政深：REITs須分派九成收入予股東
艾德證券期貨聯席董事陳政深認為，《房地產基金守則》規定房地產信託基金要將可分派收入的九成分派給基金單位持有人，持有REIT就相當於持有一籃子物業；反觀收租股與其他股份無異，派不派息、派多少息都由管理層和董事會決定。
因此，他認為，香港的REITs持有物業形形色色，包括工廈、酒店及民生商場等，而收租股多數為發展商，例如經營甲級寫字樓等物業的希慎興業（00014），既持有物業，也擔當發展商的角色。
房地產信託基金 首選領展房產基金
兩者比較下，他更傾向於揀REITs，尤其是以經營民生商場為主的領展房產基金（00823.HK）和置富產業信託（00778.HK），相對受負面消息的衝擊較細。相反，收租股較受經濟周期影響，市場也會擔心空置率上升、進而影響收租股業績表現。
當中首選領展房產基金。陳政深解釋原因有兩個：
- 已修改基金章程，可發展項目以及投資於香港以外物業；
- 根據以往出售物業往績，其物業多有折讓。
領展房產基金今年6月建議修訂信託契約，擴大可投資範圍至全部房地產類別，包括以往被排除在外的住宅、酒店或服務式公寓性質的資產。意味着領展有機會變身住宅發展商。
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編按：陳政深為證監會持牌人士，申報未持有上述評論股份。
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