證監會早前修訂《房地產投資信託基金守則》,放寬REITs的投資限制,讓香港的REITs在投資時提供更大靈活性。證監會將給予REITs六個月過渡期,以便它們遵守修改後的規定。

守則修訂後將容許REITs在符合各項條件的情況下投資少數權益物業、將借款限額由資產總值的45%提高至50%。證監會又容許REITs在投資物業發展項目時,可超過現有的資產總值10%的上限;另外REITs的關連人士交易和須予公布的交易的規定,與上市公司的規定大致看齊,以符合現行的政策和慣例。

疫情重臨 考驗港股收租股綜合實力

房地產過去一直是香港的長青產業,但過去三波新冠肺炎疫情所造成的經濟損失仍未趕及恢復,就要再面對第四波疫情的打擊。社交距離措施令零售市道首當其衝,寫字樓物業同樣面臨續租壓力,在港股市場上的收租股,此時就要考驗整體綜合實力。不用花7位數付首期照做「包租佬」,買房地產信託基金(REITs)或本港各大地產商收租股,股息率最高逾11厘,揀一隻最好。

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香港疫情反覆 REITs及收租股受壓

本港疫情反覆,大部分房地產信託基金REITs及收租股受壓,相關股份年初至今股價調整3%至41%不等,目前只有公司逾半收入來自內地,受惠中國奢侈品零售復甦及人民幣升值的恒隆地產00101.HK),年內股價累升近19%。

由於股價受壓,投資物業主要為內地寫字樓、商場、酒店、及公寓的匯賢產業信託87001.HK)股息率高達11厘。

長線投資房地產信託基金REITs或收租股,目的是享受長線現金流,相比起疫情影響相信只屬短中期,而相關股份股價今年均從高位回調,相信已反映部分悲觀情緒,等待疫情過後,商場人流有望復甦。房地產信託基金REITs VS 收租股,應如何選擇?

香港上市房產信託基金一覽

股份

投資物業類型

今年以來表現

現價股息率

越秀房產信託

(00405)

內地寫字樓、

商場、酒店、公寓

-26.19%

7.17%

陽光房地產基金

(00435)

香港寫字樓、

商場

-21.27%

7.03%

置富產業信託

(00778)

香港商場

-16.90%

7.04%

泓富產業信託

(00808)

香港寫字樓、

工廈

-15.43%

7.35%

領展房產基金

(00823)

香港及內地

商場

-12.39%

4.20%

開元產業信託

(01275)

內地酒店

-24.11%

5.83%

春泉產業信託

(01426)

內地寫字樓、

英國零售物業

-3.54%

6.09%

富豪產業信託

(01881)

香港酒店

-28.42%

9.12%

冠君產業信託

(02778)

香港寫字樓、

商場及酒店

-8.26%

5.96%

匯賢產業信託

(87001)

內地寫字樓、

商場、酒店、

及公寓

-41.96%

11.4%

註:資料截至12月10日。

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本港各大地產商收租股年內表現

股份

今年以來表現

現價股息率

新鴻基地產

(00016)

-8.29%

4.71%

九龍倉置業

(01997)

-13.74%

4.29%

恒隆地產

(00101)

+19.20%

3.86%

希慎興業

(00014)

+1.83%

4.81%

長實集團

(01113)

-20.10%

4.45%

註:資料截至12月10日。

陳政深:REITs須分派九成收入予股東

艾德證券期貨聯席董事陳政深認為,《房地產基金守則》規定房地產信託基金要將可分派收入的九成分派給基金單位持有人,持有REIT就相當於持有一籃子物業;反觀收租股與其他股份無異,派不派息、派多少息都由管理層和董事會決定。

因此,他認為,香港的REITs持有物業形形色色,包括工廈、酒店及民生商場等,而收租股多數為發展商,例如經營甲級寫字樓等物業的希慎興業(00014),既持有物業,也擔當發展商的角色。

房地產信託基金 首選領展房產基金

兩者比較下,他更傾向於揀REITs,尤其是以經營民生商場為主的領展房產基金00823.HK)和置富產業信託00778.HK),相對受負面消息的衝擊較細。相反,收租股較受經濟周期影響,市場也會擔心空置率上升、進而影響收租股業績表現。

當中首選領展房產基金。陳政深解釋原因有兩個:

  1. 已修改基金章程,可發展項目以及投資於香港以外物業;
  2. 根據以往出售物業往績,其物業多有折讓。

領展房產基金今年6月建議修訂信託契約,擴大可投資範圍至全部房地產類別,包括以往被排除在外的住宅、酒店或服務式公寓性質的資產。意味着領展有機會變身住宅發展商。

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按:陳政深為證監會持牌人士,申報未持有上述評論股份。

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