近期港人熱衷買英國樓,其實幾年前不少香港發展商已看到這個機遇,紛紛在英國插旗。今次去英國視察,在倫敦發現了不少樓盤是由香港發展商興建,例如在North Greenwich有新世界的樓盤,在新掘起的金融區金絲雀碼頭(Canary Wharf)就發現新鴻基及遠東發展蹤影,而和記黃埔則在Deptford位置興建一個大如香港太古城的地產項目,究竟這些地段是否有投資潛力呢?

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香港發展商新世界、和黃 英國倫敦起樓

翻查地圖,大家會發現這幾個位置相距不遠,都是在東倫敦Zone 2至Zone 3、泰晤士河河套地帶。事實上,這片土地從前是碼頭區域,有很多船塢及倉庫,但隨著二次大戰後港口業務式微,大量船塢及倉庫都被廢棄,於是在1980年代英國政府便決定在Canary Wharf的位置重建成今日的金融區。

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Canary Wharf重建金融區

這戰略背後還有三個意義。

  • 第一,位於Zone 1的傳統金融中心已經太密集,難再搵地做大規模擴展,
  • 第二,ZONE 1有不少的需要保育的歷史建築,重建時有很多限制,包括要限制樓宇高度,有些樓宇又不能拆卸。反而Canary Wharf值得保留的建築不多,重建彈性較高,基建配套亦可做得較好,吸引大公司進駐。
  • 第三,東倫敦一向予人治安不佳感覺,將Canary Wharf改為金融區,可引入高質素的金融才俊,提升人的質素,另一方面增加就業機會,經濟轉好,犯罪率自然下降。

Canary Wharf有超過150個國際級租戶

經過30多年的發展,事實證明,Canary Wharf轉型是成功的。Canary Wharf集團於2019年12月公布數據顯示,於Canary Wharf的工作人口多達12萬,當中有五個商場,超過300間店舖及食肆。當中有超過150個國際級租戶,包括HSBC、花旗、Morgan Stanley、JP Morgan等等,這些租戶為英國貢獻了接近200億磅的毛附加價值。

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金融區及科技創新區

除金融巨企外,近年亦多了科技公司進駐,現時有7,000個科技專在Canary Wharf全職上班,這些職員來自IBM、Intel、甲骨文等大公司。而金融與科技公司的比例,由10年前的七三之比,降至55:45,反映這區已不再是單純的金融區,還是一個科技創新區。

圍繞著Canary Wharf的區域也陸續發展起來,並設有大型基建,例如在Zone 3的Royal Docks,有ExCel國際會展中心,規模屬歐洲最大,而在泰晤士河對岸的North Greenwich則有名為「千禧巨蛋」的O2場館,這些區域充斥著新型、現代化的建築,而且規劃企理,對年輕的專才屬十分吸引的區域。在這片新開發區中,英國政府興建了稱為DLR的輕鐵系統連接起來,部分地區或以接駁地鐵網絡,要到倫敦Zone 1或其他區域都相當方便。相信上述原因,都是港商爭相在英國插旗的原因。

新地Canary Wharf、新世界Greenwich、和記黃埔Deptford 樓盤

相對新地在Canary Wharf、新世界在Greenwich的樓盤地段,和記黃埔在Deptford發展的樓盤地段,相對之下發展較落後,觸目所見,地盤範圍只圍了板,並未開始動工,附近都是一些相對平民、較矮的住宅樓房,反而開車5分鐘的Greenwich市集會更為繁榮,這可能是因為長期以來一直遭到保育團體反對,發展一直擱置所致。

不過最近英國政府開綠燈,相信和黃都會全速開工。根據項目的官網顯示,項目會興建3,500個住宅,還有商場、辦公室、學校、綠化區域,相信可成為下一個新式社區。但因為現時仍是空地,大家可能要預期最快五至十年後,才可以變得像North Greenwich或Royal Docks那樣繁榮。

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如果和黃在短期賣樓花,亦有可能是一個超長期樓花。所以,雖然大家對誠哥發展「香港城」消息十分興奮,很期待項目開售,但因為起步較其他區域落後,大家或許要預收成期會較長,在開價上,亦應該與已發展的North Greewich或Royal Docks有些折讓才會合理。

有興趣知道更多有關我在Canary Wharf及周邊地區實地考察情況,可以觀看我的影片:

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編按:專欄作者Sammi簡介:曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯,訪問過多位財金界名人,現從事理財策劃及數碼媒體行業,並且是Facebook Page《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》的主理人。熟悉財經市場運作,亦對坊間的理財產品有深入分析。

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