疫情肆虐令不少打工仔面對減薪、凍薪甚至裁員問題,最慘是一些身處風眼的行業,最樂觀也要明年下半年才見曙光。近日筆者便與一位從事旅遊業的朋友閒聊,發現其個案相信是不少中產的寫照,今次試在這裏分享一下。

疫情下減薪凍薪成常態

筆者的朋友N是位資深旅遊界從業員,飛得多時月入4至6萬元,現在只一折支薪,四位數字的收入連生活費都不夠。N與不少中產一樣,工作忙碌但算賺到錢,更慶幸約10年前已置業,若不是疫情打擊,供樓及生活都輕鬆。

可惜今次一疫,旅遊業成重災區之一,N亦擔心未來生計,而且他直言不懂亦冇時間理財,收入大減除了影響現時生計,就連將來退休都成問題。筆者一向對於怎樣打造退而無憂生活有興趣,嘗試幫N拆局。

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疫情期間要食老本更添煩腦 

單身的N約在10年前以300多萬元購入現居,現升值至逾900萬元,他已有足夠儲備在10年內退休前供滿自住樓,但就擔心退休後餘錢不多,生活或成問題,加上疫情期間要食老本更添煩腦。聽完N的狀況後,發現其實他要在60歲退休應該無問題,因為他在不知不覺間已打造好退休所需,目前唯一要做的是這10年內找到生活所需,之後便月月有糧出。

打造終生出糧戶口退而無憂

點解筆者咁講?一般人工作30多年,除了這段時間的生活開支,更要儲夠退休後約25至30年的生活費,作為普通打工仔諗起都心寒。筆者則會將退休概念分成兩部分,其一是建立「終生出糧戶口」,另一個是「資本增值戶口」。前者
是重中之重,後者則可說是錦上添花。

逆按揭及年金雙管齊下

其實,N在不知不覺間,已建立了他的終生出糧戶口,待他年屆60歲時可領取。終生出糧戶口本來可由收息工具組成,但連匯豐控股(00005.HK)也會賺息蝕價,或定期回報超低的情況下,依靠收息工具存在風險,反而逆按揭及公共年金更為穩妥,因為兩者的每月金額固定,不會因價格或市場息率波動而改變,並可取用至百年歸老。

說回N的情況,他持有的自住樓市值約900萬元,若在60歲時單以逆按揭為工具,每月約可取16,000元,因為在物業價值高於800萬元,多出來的部分敍造逆按揭,年金回報將打折扣,換言之用800萬元或以下的物業做逆按揭是最有效率。

若N只做逆按揭,上述萬多元的每月收入,只夠一般生活需要,計及通脹因素,十多廿年後生活也成問題。

公共年金作另一後盾 

筆者當時告訴N,可用公共年金作另一後盾,以年金計劃上限300萬元計,男性60歲時開始敍造,每月年金達15,300元,並可終生取用。N的反應是哪裏能在十年內再儲300萬元。我告訴他其實他已有這筆錢不用儲,只要在接近退休年齡時,將實用面積約400平方呎,估值900萬元的九龍區自住樓沽出,換入新界區呎數相若,價格約600萬元的屋苑盤,便可套出300萬元做公共年金,每月收15,300元。

棋局一轉每月增加萬元收入

計及600萬元的自住單位,於60歲時做逆按揭,每月約收12,000元,他的終生出糧戶口每月合共可獲27,300元。這個案有兩個重點,如果N一成不變,堅持要繼續住九龍區的自住樓,退休時每月收入僅萬多元,但棋局一變,便可將收入提升多一萬元,令手頭現金更充裕。

買樓總比持現金好  

或許有人會諗,N擁有一間約900萬元自住樓,當然不用擔心退休後生活,你估人人都有間近價值不菲的物業嗎?然而,N從不理財,當年買樓只為了自住需要,簡單地諗在工作穩定及還年輕時,動用約40多萬元首期加按揭買入一間300多萬元的物業,再努力供滿它,沒有諗過會成為日後退休的好幫手。

押注科技及新經濟股 或更有驚喜

筆者身邊很多中產朋友,一直月入可觀,但只會儲錢不會儲資產,十多年下來儲錢與儲資產的差距可謂差天共地,而N只是芸芸無心插柳下置業,幫他積累資產,變相打造了自己的終生出糧戶口。明白,今時今日樓價已高不可攀,物業是否還是儲資產的好工具?筆者相信買樓總比持現金好,但未來十年的儲資產對象,押注科技及新經濟股或更有驚喜。

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編按:專欄作者鄭叻 (精叻理財)

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