「平行時空」果然在市場持續出現,過去的周六日,屯門居屋兆康苑三房戶在24小時內有兩宗自由市場價成交,分別為608萬及524.5萬,分別創今年的新高及新低。

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市場板塊成交價兩極發展

另外屯門市中心的私樓屯門市廣場成交呎價達16,104元,與同區居屋兆安苑成交實用呎價僅8,437元,在同一個時空之下,不同的市場板塊成交價兩極發展,這是因為不同階層的買家在這世道之下有不同的購買力及投資回報,加上政府近年的樓市辣招對不同板塊實施不同的借貸槓桿度,多年來在政府管控樓市的規劃裡面,低成數按揭竟扼殺了400萬以上的自住換樓空間,這個是不公的!

林鄭特首正確的開始

去年林鄭特首的而且確做了一個正確的開始,放寬了首置1,000萬或以下的按揭成數,但正確的事暫時仍未繼續正確地持續,因為1,000萬以上這普遍的換樓板塊,仍然只是借到5成按揭,我認為不同板塊的按揭成數應該逐步遞增才對的,例如1,000萬以上至1,500萬我認為可以借7成按揭,這才可以令到換樓活動暢順從而增加放盤量。

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整體樓價起動的時候

事實上「林鄭Plan」出了之後,細單位的放盤量增加,令到同一價錢的細單位質素提升了,只是換樓對象的板塊是供應不足,所以就會出現上游盤上升,下游盤下跌的情況,這個平行時空究竟會到幾時呢?我相信還看放盤量,如果下游單位的放盤量是繼續增加,而上游放盤量是持續減少的話,那平行時空會更大幅度懸殊,當然,若去到一日連下游盤都減少,並配合租金向上上升時,這就是整體樓價起動的時候了,這種情況以現在的趨勢是頗有機會的!

居屋分配是不公義的  

但我認為居屋仍然未作出最佳的分配,即使在有限供應量的五餅二魚之下,似乎政府不同部門仍想各自面面俱圓的,我看到最新一期居屋,家庭入息上限是可以去到6.6萬,但6.6萬的收入是可以買到800萬樓的,令到更強購買力的人加入申請居屋,另一方面公屋富戶就不敢有太大的動作,結果只是會令原本最需要的人的中籤必然下跌及被擠出資助房屋的安全網,這是不公義的。

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祥益地產汪敦敬汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。 (Photo : 作者提供)

作者簡介:撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。

近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!