讀者來信:Anthony Sir你好!最近睇了一個半新盤的兩房單位,唔知抵唔抵,代理跟我說附近有個新盤,最後幾間賣出的價錢已經比我這個單位貴三成,一房都賣到過千萬,所以我這個單位好抵了!我心裡感到奇怪,為甚麼可以賣到這樣的天價呢?係咪我真係唔知米貴呢?

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回覆讀者來信:新盤貨尾樓價一般都偏貴 

貨尾,一般都會偏貴的!因此,如果代理用附近某某新盤貨尾單位的高價成交來跟你的單位做比較,只是一些銷售技巧而已,不能作準,不要中伏!如果代理推介你買這些貴價的貨尾單位,說甚麼最後的機會,最優質的選擇等等,換了是我直頭唔想再同佢傾偈,哈哈!

為甚麼貨尾單位一般都會偏貴呢?

那就要從發展商的銷售策略講起!我們的團隊也是發展商,分享一吓我們的售樓經驗。

熟悉我們的朋友都知道,除了物業投資教學,我們近年亦活躍於活化工廈及收購重建,就像一般發展商,透過代理銷售單位。當然我們的規模不大,不能與大發展商比美,但過去幾年累積的買賣經驗也挺多的,可以跟大家分享一吓。

我們也是這樣賣樓的

2017年至2018年間,推出了兩個位於東九龍的全幢工廈活化項目,很快就沽清,都已經交樓了。2018年至今,我們又再完成收購了3個舊樓項目,分別會興建1幢新式智能工廈、1幢甲級配套的商廈,及1幢精品豪宅,未來幾年會陸陸續續推出市場。為甚麼貨尾特別貴?我們也是這樣賣樓的。

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第一批是回本期

第一批是回本期,比較心急賣樓。

物業發展,公司會投入資本,也會跟銀行融資借錢。因為銀行貸款日日計利息,就算股東唔等錢洗,都要還錢俾銀行,銀行也會有意無意間,催促你快點賣樓,快點還錢,那他們這筆貸款就安全了,所以首批單位一般都會貼市價,甚至比市價有些少優惠盡快推售。

第二批是回本期

第二批是回本期,還了錢給銀行,就沒那麼心急了。

但是作為一個股東,我自己都是這麼想,投了那麼多資金,當然想盡快回本,那麼我就可以盡快投入另一個項目,再賺錢了。雖然沒有第一批那麼心急,但心裡面都想盡快賣,所以第二批通常會略為提價,不會太進取,務求盡快回本。

第三批是利潤期

第三批是利潤期,當然希望賣貴點,賺多點。

錢已還了,本也回了,賬面上餘下的第三批單位,基本上是沒有成本的了,可以慢慢賣,所謂賣多一元,就賺多一元,所以提價幅度會比較大,甚至乎再分幾小批,一批一批的加價加推,因為賣完就冇了,就要等下個項目了,所以這刻賣樓一點都不用心急,到了所謂求價不求量的境界,所以貨尾的價錢一般都比較貴。甚至一些特色單位,都會留到最後招標出售。

發展商賣樓策略不能盡錄 

當然這只是一般情況,每個發展商賣樓都有不同的策略,不能一本通書睇到老,可能有些樓盤由頭到尾都平,有些由頭到尾都貴,有些先開高價,後來因應銷情再推折扣,不能盡錄,今次作為一個新晉發展商的一份子,純粹分享經驗而已。

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編按:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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