內地旨在真正落實「房住不炒」的「7·15」樓市調控政策發布一個半月後，深圳樓市又提住房要學習「新加坡模式」，並提出將來讓60%的內地市民住在政府提供的租賃或出售的公屋中，消息一出立刻引發了社會各界關注。
內地要學新加坡 未來6成內地市民住公屋
近日，深圳住建局局長張學凡公開表示，新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，實現六比四的住房比例。為實現這一目標，張學凡表示，深圳將展開大規模的建房行動，包括商品房和公共住房。
對於公共租賃住房，將通過五年甚至八年的補短板，每年建設10萬套公共租賃住房，達到110萬公共租賃住房的發展目標，緩解住房供需矛盾，以此穩定房地產市場，讓市民從「住有所居」邁向「住有宜居」。簡言之，深圳的目標之一，就是在「十四五」期間將人均住房面積從27.8平方米（約299平方呎）提高到30平方米（約322平方呎）。
業界認為，深圳房地產市場走向有風向標意義，這意味著深圳樓市格局會面臨巨變。
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深圳住房現狀：房價居高不下
作為中國第一大人口移民城市，深圳當下的樓市供應較為緊張。2019年深圳GDP為2.69萬億元，從40年前的1.69億元猛增超萬倍。 2019年，深圳城鎮居民人均可支配收入6.25萬元，居各經濟特區之首。常住人口約1344萬，每年淨流入人口40-50萬。 40年來，常住人口增長約42倍（同期，北上廣人口增長約在1倍至2.5倍之間），房地產需求量仍很大。
目前，深圳全市住房累計數量達到1,068萬套、6.12億平方米，深圳商品房數量佔比不足20%，面積佔比也只有28%左右。深圳70%多的人仍然居住在城中村，城中村佔深圳住房面積的54%左右。人均住房面積為27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線。
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深圳近年來房價漲幅飛升
據深圳市住房和建設局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》，深圳居住用地佔全市總建設用地的22.6%，遠低於國家相關標準中25%-40%的下限。一方面人口和經濟迅速增長，另一方面用地總量及來源不足，導致深圳近年來房價漲幅飛升。
據中指研究院數據，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。今年7月新建商品住宅均價為57904元/平方米，二手房均價更是高達73343元/平方米，位於全國第一。
新加坡模式：居者有其屋
張學凡表示，房地產長效機制最重要的是建立起覆蓋全社會的穩定住房供應體系，核心就是大力發展公共住房。 「新加坡模式」對建立房地產健康發展長效機制具有借鑒作用。與當下的深圳相比，新加坡住房市場發展更加健康。新加坡從1964年開始推行「居者有其屋」計劃，低收入家庭可通過公積金貸款購買政府提供的低價組屋。
1965年後新加坡經濟快速發展，伴隨著中央公積金制度的設立，組屋需求持續走高。據悉，組屋由政府直接定價，一般價格僅為私人住宅市場價格的1/3。早在2016年，新加坡高達82%的公民居住在組屋裡，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。
嚴格的樓市分配管理制度
作為政府保障性住房，為抑制房地產市場的投機行為，組屋設定了嚴格的分配管理制度。比如，新加坡政府規定，屋主擁有及實際居住組屋至少5年，房產才可進入市場交易。需當地政府部門審核批准，賣給有購買組屋資質的購房者，且政府要徵收10%-15%的附加費。
為了能夠持續提供住房資源，提高土地使用率，新加坡採取集約型用地等方式。同時，土地出讓金必須作為政府儲備資金交納到國庫，不能被政府部門直接使用，以免土地財政哄抬房價。
新加坡目前住房體係由以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成。根據新加坡建屋發展局發布的數據，截止到2018年，組屋供應超過105.6萬套，325萬新加坡公民入住，人口占比達81%。這意味著，政府將絕大部分住宅用地都用於直接建設保障房，居民住房低收入靠政府，高收入靠市場。
香港樓市 VS 新加坡樓市
香港和新加坡在國際地位、經濟體量、人口規模上都較為接近，過去20年來，香港政府同樣為公屋建設也付出了不少努力，比如抑制投機行為等。據政府統計處最新數據，約219萬人（佔人口約30%）居住於公屋單位，公屋單位的數量約為834,200個，人均居住面積為13.4平方米。於2020年3月底，公屋租金介乎每月443元至5,159元不等，平均月租約為2,070元。公屋的租金已包括差餉、管理和維修保養費用。
不過香港政府建設房屋方面更為依賴土地財政，傾向於從土地和房產獲得財政收入後，再來修建房屋，所以香港政府在執行力度方面難以與新加坡相比。
香港房屋均價常年位居全球首位
香港房屋均價常年位居全球首位，根據世邦魏理仕發布的《2020全球生活報告》，香港住宅套均價格125.44萬美元；新加坡的房屋均價稍微低於香港，套均價格91.5萬美元，常年位居世界第三。從均價來看，香港超過14萬元/平方米，在寸土寸金的港島，則接近20萬元/平方米；新加坡均價為9萬/平方米。房價漲幅方面，據統計香港房價一直處於快速上漲趨勢中，2008底至2019年2季度，房價上漲了2.7倍；同期新加坡房價僅上漲30%。 2019年，香港人均住房僅13.3平方米，住房自有率約為49.4%；2018年新加坡人均住房面積約為30平方米，住房自有率為91%，遠高於香港，這與新加坡的組屋制度建設有很大的關係。
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反觀深圳，據貝殼研究院2019年發布的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》指出，深圳的住房自有率僅為23.7％，不說新加坡，離香港都尚有一段距離。
深圳住房供應難題待解
為了從根本上解決住房供需矛盾，深圳近年來不斷推出「房住不炒」的嚴控政策，盡量增加土地及住房供給。2018年時，深圳已曾提出過六比四住房比例目標，其核心是計劃未來18年提供170萬套住房，大幅調降私樓比例，政策性住房（人才房、公租房、安居房）佔比達60%；本科及以上人才，為社會提供基礎服務的常住人口，能以市場租金的30%租到樓，以市場房價的50%買到樓。
2020年5月，深圳規劃和自然資源局印發《落實住房制度改革，加快住房用地供應的暫行規定》（以下簡稱「文件」），也明確提出要實現「四成商品房+六成公共住房」的比例。其中公共租賃住房方面，提到110萬套公共租賃住房的發展目標。文件提出了至少9類用地增加住房用地，以實現新增住房目標。
7月15日，被稱作「新深八條」的調控政策出台，包括升級限購條件、提高稅費標準、打擊假離婚等一系列手段。在房住不炒、精準施策背景下，深圳二手房成交轉跌，環比跌幅15%。業內人士認為，「7·15」新政影響力將逐步在房地產價格上體現，深圳二手房成交量低迷的態勢預計仍將持續，國慶之後成交量將會上升並保持穩定。
今年8月初，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住建局亦聯合發布相關政策，強調減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例；在土地有償出讓主流模式之外，深圳近日亦恢復了1988年取消的「土地劃撥制度」，目的就是為了將行政辦公、市政交通等公益性或非盈利性用地納入剛性供應等範疇。
如何學習「新加坡模式」？
華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛表示，中國房地產市場從土地出讓到商品房預售制、公攤面積等，一直學習「香港模式」。土地出讓推動政府增收，政府再投入基建，確實讓中國城市飛速發展。但副作用也很明顯，樓價越來越高，限制了城市繼續發展。
「學習新加坡模式意味著大幅剝離房地產的金融屬性，難度可想而知。」胡剛說。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，新加坡組屋成為一項真正覆蓋全社會的福利制度，根源在於將其定位為基本社會保障，不依賴地產；政府主導組屋定價，「低地價、低利率、低房價、政府補貼」使得房價收入比控制在3~4倍。而深圳面臨的最大問題，就在於在樓市泡沫最高位上開啟改革，但同時要「穩地價、穩房價、穩預期」，還要靠地產支撐深圳的新定位，這是「不可能三角」。
不過，胡剛表示，中國短時間內雖不能大量建造保障性住房（類似香港公屋） ，但可以分步走，比如先把商品房（私樓）分為普通型和高端型，政府對普通型住房進行價格調控，這樣城市中大部分中等收入人群的剛性需求可得到保障。
「而目前深圳市場上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房（類似香港公屋） 。」中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，通過這樣「新加坡模式」來保證房地產行業的平穩健康發展，堅持自住樓不炒，各類有利的探索都是可以展開的。
樓價將迎來下降的可能性
深圳樓價未來將會何去何從？宋丁表示，未來大量的保障性住房入市，其價格肯定是低於市場商品樓價，未來深圳樓市均價會出現明顯下降，但是這並不代表私樓的價格會下跌。
對於房地產發展商，宋丁表示，未來房企在保障性住房的任務將增加，在私樓這塊的操作空間將會收窄。同時，政府對於房企介入保障性住房（類似香港公屋）建設也有一定要求，為了保障性住房公益成分，房企收益將會隨之收窄。由於內地私樓比例會縮小，一些企業可能面臨淘汰出局。
