讀者來信:Anthony Sir你好!最近我的租客要求我減租,然而我們剛簽了租約才幾個月,第一年的死約期還沒有過,法理上我是否可以拒絕呢?你有沒有遇到這種情況?你會如何處理呢?

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回覆讀者來信:齊齊減租吧

減,一定減!
在情、在理,都應該要減!

在情…事實上,在疫情未爆發之前,去年年中社會運動爆發以來,筆者已大有不少租客要求減租,只要提出要求,筆者一律都會減!疫情爆發之後情況更為惡劣,很多行業都受到沉重的打擊,很多公司倒閉,很多人失業,就算勉強保住份工,很多都要放無薪假,大家都在捱,你能夠買到樓,而且有樓收租,已經是社會上比較幸福的一群,絕對應該拿出承擔,與租客共渡時艱。

死約還沒有完嘛,那又如何?

是的,在法理上,死約期間,業主及租客雙方,必須根據租約履行責任,不可以隨便話唔租就唔租,話減租就減租。然而法律不外乎人情,今次疫情那麼嚴重,經濟環境那麼惡劣,租客提出減租訴求亦是合情合理的,只要雙方同意,就可以修訂條款。

在理…你可能會覺得對你不公平,應該遵守合約精神。

然而你亦要理解,倒閉就是倒閉,失業就是失業,冇錢就是冇錢,你迫佢都冇用,是的,法理上,租客若沒有履行責任,你可以取消租約並收回單位,但是你有沒有想過,如果這刻你真的收回單位,真的可以按原價出租嗎?事實上,市面上的住宅租金,普遍已下跌一成甚至更多,更差的情況是,就算你肯平,都未必咁快租得出,尤其是一些銀碼較大,租金較高的物業,隨時要丟空幾個月。

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是否值得呢?計計數看…

假設你收租2萬,如果丟空,1個月損失2萬,如果減租2成,每月損失4千元,即使說丟空1個月,等如減租5個月;若丟空2個月,等如減租10個月,還未計再出租的代理佣金,或有可能需要修葺一吓的成本,是否值得堅持要收貴租呢?

更差的情況是,如果你堅持不願意共渡時艱…

與租客定必會鬧得不愉快,若租客,不交租,做租霸,損失就更慘重了,正常情況下,透過正式的法律程序收樓,需時大概半年,現在的情況,可能會拖更耐,損失半年租金,值得嗎?如果大家氣上心頭,租客不但不交租,還要搞破壞,到你收回物業的時候,亂過亂葬崗,甚至需要維修,又要多花一筆裝修費,更慘!

減吧!減租也有不同方法…

如果租約差不多到期,可以選擇直接簽訂新租約,正式減租。如果以你的情況,剛剛簽了租約不久,死約還沒有過,可以選擇減租一段時間,例如雙方協議,在接下來的6個月,減租5千元,之後再視乎情況再洽談等等,若到時經濟已恢復過來,就可以收原有租金了,這種情況對業主來說,損失也比較少,可作考慮。

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編按:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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