2020年私樓租金跌5.3%｜租樓9大必讀要點

【香港樓市】根據中原地產新簽租約統計，2020年12月大型私樓實用面積平均租金每平方呎33.7元，按年下跌5.3%，是2008年金融海嘯後最大的按年跌幅。全年整體住宅租金走勢仍然平穩，呎租企穩33元以上。

中原地產研究部：展望年中租金可達35元水平

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，政府即將推出新型冠狀病毒疫苗接種計劃，消息有望利好租金走勢穩步向升。展望2021年年中，租金可以迫近2019年年底35.6元水平。

十大藍籌屋苑方面，2020年全線錄得跌幅，當中嘉湖山莊的租金跌幅最少，全年僅跌1.3%。麗港城跌2.7%、匯景花園跌4.0%、沙田第一城跌5.2%、美孚新村跌5.8%、杏花村跌7.1%、海怡半島跌8.1%、康怡花園跌8.2%、太古城跌10.3%及黃埔花園跌12.3%。

買樓置業並非朝夕之事，在儲夠首期並且做足準備前，不少人會選擇先租樓住，其實租樓時也有不少事項需要留意，亦確保自己的租住權益，趁租金回落想租平樓，要先讀租樓懶人包。

若透過地產代理找租盤，需委託持牌地產代理，因他們對樓宇租售交易有專業知識，且受到地產代理監管局所規管，租客可獲得較大保障。另外，地產代理會與客戶簽訂《地產代理協議》，雙方都會知道對方的真實資料，對雙方也有較大保障。如租客懷疑或發現地產代理的操守有問題，可向監管局查詢或投訴。

若透過地產代理租單位，租客需繳付的經紀佣金一般為半個月的租金，費用亦可以與地產代理自行商討。

若想節省經紀佣金，租客可透過網上自行尋找業主自讓盤，直接聯絡業主睇樓及並洽談租約。

除了置業時需要為即將購入的單位查冊外，其實租客在簽訂租約前，亦應為租住的物業查冊，以確認單位出租人，是單位真實的業主，並確認單位業權完整。

以防有騙徒冒認業主，收了租客的訂金後馬上消失，同時也能避免租到凶宅。而為單位進行查冊的費用一般只是幾十元。

業主要在按揭期間出租物業，必須事先取得銀行書面同意，否則業主一旦斷供，銀行毋須租客同意便可直接上門收樓，租客有機會被「迫遷」，同時更無法討回按金及上期。

為防出現上述情況，租客在簽約前，應請業主出示銀行發出的出租同意書。

簽署租約時，租客一般需向業主繳交 2 個月按金及第 1 個月租金作為上期（一切款項及日期均可議，由業主及租客自行協定）即俗稱的「兩按一上」。一般情形下，業主同日會將出租單位的門匙交予租客。

另外，按金是不能代替租金之用，在租約期滿業主收回物業時，檢查單位發現沒有問題後，按金便會退回租客。若屬於地產代理租盤，就要另外預備半個月租金，作為代理佣金。

一般來說，租約期普遍會定為兩年，租期的首 12 個月為「死約」，第 13 個月至租期完結則為「生約」。若租約內沒有特別的規定，否則業主不能在租約期內加租，同時租客在「死約」期間也不能退租，若任何一方違約，均需作出賠償。

另外，租客及業主都要打釐印手續，萬一出現紛爭時，租約也能受到法律保障。

雖然沒有硬性規定有免租期，但一般業主會供3至7日免租期，讓租客在期間遷入單位，但業主其實也有權不給予任何免租期，屆時雙方便需再作商討。

如果屬代理盤，則可以由代理開口與業主洽談免租期。

不少租盤會包含傢俬和電器等一同出租，租客在租住前要根據清單逐項檢查點算，並可拍照作實，並在租約內列出單位所有設施交樓時之狀況。在簽訂租約時，租客與業主確認及訂明維修責任。

2020年12月大型私樓實用面積平均租金每平方呎33.7元，按年下跌5.3%，是2008年金融海嘯後最大的按年跌幅。全年整體住宅租金走勢仍然平穩，呎租企穩33元以上。

租客亦需負擔差餉、水費、電費、管理費等等費用，但相關費用未必計算在每月租金內，因此租住前一定要留意租約是否列明，並向業主再三確認租金是否所有費用「全包」，並要向業主索取租住單位的水、電、煤等單據，仔細核對對上一次用量紀錄，確保沒有欠款，以免日後出現爭拗。

另外，亦要留意租約內是否列明維修費用的責任誰屬，一般情況是由業主負責，若業主只負責部分，租約上便要列明負責範圍。

此外，若想減低租金亦有方法。如能力許可，租客在簽約前可與業主商討，若以一筆過支付半年甚至一年租金，能否獲得租金優惠。

業主考慮到提早收到租金能減低了欠租的風險，很多時會願意減租，租客便可節省一筆租金支出。

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