【香港樓市】買樓置業並非朝夕之事,在儲夠首期並且做足準備前,不少人會選擇先租樓住,其實租樓時也有不少事項需要留意,亦確保自己的租住權益,趁近月租金回落,想租平樓,先讀租樓懶人包。

根據中原地產新簽租約統計,10月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金,每平方呎錄得33.8元,較9月份34.0元跌0.6%,租金連跌兩個月。

要點一:找持牌地產代理搵盤

若透過地產代理找租盤,需委託持牌地產代理,因他們對樓宇租售交易有專業知識,且受到地產代理監管局所規管,租客可獲得較大保障。另外,地產代理會與客戶簽訂《地產代理協議》,雙方都會知道對方的真實資料,對雙方也有較大保障。如租客懷疑或發現地產代理的操守有問題,可向監管局查詢或投訴。

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要點二:經紀佣金一般為半個月租金

若透過地產代理租單位,租客需繳付的經紀佣金一般為 0.5 個月的租金,費用亦可以與地產代理自行商討。

若想節省經紀佣金,租客可透過網上自行尋找業主自讓盤,直接聯絡業主睇樓及並洽談租約。

要點三:租住前要查冊

除了置業時需要為即將購入的單位查冊外,其實租客在簽訂租約前,亦應為租住的物業查冊,以確認單位出租人,是單位真實的業主,並確認單位業權完整。

以防有騙徒冒認業主,收了租客的訂金後馬上消失,同時也能避免租到凶宅。而為單位進行查冊的費用一般只是幾十元。

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要點四:確認業主有銀行書面同意

業主要在按揭期間出租物業,必須事先取得銀行書面同意,否則業主一旦斷供,銀行毋須租客同意便可直接上門收樓,租客有機會被「迫遷」,同時更無法討回按金及上期。

為防出現上述情況,租客在簽約前,應請業主出示銀行發出的出租同意書。

要點五:一般先繳兩按一上

簽署租約時,租客一般需向業主繳交 2 個月按金及第 1 個月租金作為上期(一切款項及日期均可議,由業主及租客自行協定)即俗稱的「兩按一上」。一般情形下,業主同日會將出租單位的門匙交予租客。

另外,按金是不能代替租金之用,在租約期滿業主收回物業時,檢查單位發現沒有問題後,按金便會退回租客。若屬於地產代理租盤,就要另外預備半個月租金,作為代理佣金。

要點六:死約通常12個月

一般來說,租約期普遍會定為兩年,租期的首 12 個月為「死約」,第 13 個月至租期完結則為「生約」。若租約內沒有特別的規定,否則業主不能在租約期內加租,同時租客在「死約」期間也不能退租,若任何一方違約,均需作出賠償。

另外,租客及業主都要打釐印手續,萬一出現紛爭時,租約也能受到法律保障。

要點七:免租期一般3至7日

雖然沒有硬性規定有免租期,但一般業主會供3至7日免租期,讓租客在期間遷入單位,但業主其實也有權不給予任何免租期,屆時雙方便需再作商討。

如果屬代理盤,則可以由代理開口與業主洽談免租期。

要點八:小心清點傢俬電器

不少租盤會包含傢俬和電器等一同出租,租客在租住前要根據清單逐項檢查點算,並可拍照作實,並在租約內列出單位所有設施交樓時之狀況。在簽訂租約時,租客與業主確認及訂明維修責任。

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圖片:香港中通社

10月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金,每平方呎錄得33.8元,較9月份34.0元跌0.6%,租金連跌兩個月。

要點九:查清水電費是否租金全包

租客亦需負擔差餉、水費、電費、管理費等等費用,但相關費用未必計算在每月租金內,因此租住前一定要留意租約是否列明,並向業主再三確認租金是否所有費用「全包」,並要向業主索取租住單位的水、電、煤等單據,仔細核對對上一次用量紀錄,確保沒有欠款,以免日後出現爭拗。

另外,亦要留意租約內是否列明維修費用的責任誰屬,一般情況是由業主負責,若業主只負責部分,租約上便要列明負責範圍。

一筆過付半年租金或可減租

此外,若想減低租金亦有方法。如能力許可,租客在簽約前可與業主商討,若以一筆過支付半年甚至一年租金,能否獲得租金優惠。

業主考慮到提早收到租金能減低了欠租的風險,很多時會願意減租,租客便可節省一筆租金支出。