今年以來受到新冠肺炎疫情影響,樓市交投氣氛淡靜,政府實施「限聚令」亦減低港人睇樓意欲,令部分發展商決定押後推出新盤。不過隨著第四季疫情逐漸放緩,多個新盤陸續推售,一直以來積壓的購買力逐漸獲釋放,其中最令人矚目的是位於大圍站的項目,短短兩個周末就已經極速沽清首批約700個單位。

有意上車的「買樓」新手,除了要準備充足的「銀彈」做首期外,亦要經歷連串繁複程序,由找地產代理至做按揭等步驟,都有很多事項需要注意,要小心謹慎,稍有差錯就會影響交易,甚至出現「買貴樓」的情況。而以下9大規條,計劃置業人士不妨預先了解,讓正式買樓時更順暢之餘,自己也有所保障。

規條一:一手新盤佣金由發展商繳付

物業買賣一般會透過地產代理進行,當中會涉及佣金費用,目前法例沒有規定地產代理所收取的佣金金額或比率,但通常都是樓價的1%。若入巿一手新樓盤,佣金通常由發展商單方面繳付。

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規條二:經地產代理睇樓要簽「睇樓紙」

另外,睇樓前要簽署一份俗稱「睇樓紙」的「地產代理協定」,裏面會列明準買家參觀的日期、單位位置、佣金條款等資訊。簽了睇樓紙後,若要買入參觀過的單位,一定要跟你已簽協議的物業代理公司辦理,否則有機會被追討佣金。

而在簽署「地產代理協定」時,要注意以下事項:

  •  協議的有效期;
  • 佣金及繳付佣金的時間;
  • 委託的代理只代表你,還是同時代表你和業主(即「雙邊代理」),若是雙邊代理,該代理須如實告知雙方,並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比率。

規條三:要事先為物業查冊

找到心儀單位後,不要急於即時下決定購買,先要為物業進行查冊,確保單位沒有業權爭議、維修令、兇宅等,因為這些因素都可能會影響到銀行對按揭的審批。當然,即使是兇宅亦不代表不能做按揭,只是銀行要按個別情況進行審批,最終貸款金額和利率可能未如理想。

規條四:透過銀行為單位初步估價

另外,亦應先通過銀行為單位初步估價,以確認賣家的是否合理地開價。若賣家叫價較銀行估價高出太多,買家未來或未能承造到所需按揭。

規條五:預先計算按揭供款開支

揀好單位後,便需申請按揭買樓,申請前 可先計算日後供款開支,有3大要素影響按揭每月還款額,包括借貸額、還款期及利率。要計算每月供款,只要把按揭計劃的年利率除以12,再把還款年期乘以12,便會得出「月利率」及「還款總期數」。以約500萬元的單位為例,如果攤分240期(即20年)還款,月利率為0.15%,承造7成按揭,須準備150萬元首期,計出每月供款額則為17,400元。

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另外,選擇樓宇按揭時,你可考慮以下因素:

  • 物業估值及可做按揭金額;
  • 還款年期;
  • 利率釐訂的準則;
  • 利率調整後實施的時間;
  • 提早贖樓補息及通知期;
  • 按揭手續費、律師費及保險費等。

規條六:高成數按揭須同時有按保批核

此外,如申請8成按或9成按的高成數按揭,除了銀行批核外,也需要按保公司批核(即香港按揭證券有限公司HKMC或昆士蘭保險QBE)。同時獲銀行以及按保成功批核,才取申請到所需的按揭貸款。一般來說,高成數按揭申請由銀行先批,成功後便轉去給按保批核,但也有些銀行先交由按保批核後才由銀行內部再批。而不論向多少間銀行申請幾,但按保只會批一次,然其批核結果會適用於所有申請的銀行。

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規條七:差餉地租為應課差餉租值5% 及 3 %

在置業時,差餉和地租亦是必須知道的事項,一年會分4季預繳,每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5% 及 3 %。買家買樓後,便要在「最後繳款日期」或之前支付差餉及地租金額,金額會是按該季度餘下日期的比例。如物業每季差餉為1800元計算,該季度還餘下一個月,買家便要交上1800/3=600元的差餉。

規條八:首置買家可獲印花稅特別寬減

在買樓時,除了首期外,印花稅可說是最昂貴的開支之一。一直以來香港政府都會向買樓人士收取印花稅,其中住宅物業從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty,AVD)是未獲稅務寬減的「原價」徵稅,即俗稱的「雙倍印花稅」,但首置或換樓時附合資格換樓的買家,須繳付的印花稅可在第二標準稅率下獲得特別寬減。印花稅是按樓價計算,樓價愈高,印花稅就愈高。以買一般500萬元的上車盤為例,首置買家要交樓價3%的印花稅,即15萬。

 首置印花稅對照表:

代價款額或價值
(以較高者為準)
第2標準稅率
超逾 不超逾
  $2,000,000 $100
$2,000,000 $2,351,760 $100+超逾$2,000,000的款額的10%
$2,351,760 $3,000,000 1.5%
$3,000,000 $3,290,320 $45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,290,320 $4,000,000 2.25%
$4,000,000 $4,428,570 $90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
$4,428,570 $6,000,000 3%
$6,000,000 $6,720,000 $180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,720,000 $20,000,000 3.75%
$20,000,000 $21,739,120 $750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,120   4.25%

規條九:買一手物業須留意《一手住宅物業銷售條例》

若是要購買已落成的一手住宅物業或「樓花」,買家亦須留意《一手住宅物業銷售條例》。因為根據《一手住宅物業銷售條例》(第621章),賣方只可以實用面積表達住宅物業的面積和價格。其中,實用面積指該住宅物業的樓面面積,包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積:露台;工作平台;以及陽台。實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積,即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。

此外,以下是售樓說明書必須提供的其中一些資料:

  • 關於發展項目的資料
  • 關於該項目的物業管理的資料
  • 該項目的所在位置圖、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖、建築物的橫截面圖、立面圖及布局圖
  • 該項目中的住宅物業的樓面平面圖及面積
  • 發展項目的預計落成日期
  • 臨時買賣合約的撮要
  • 公契的撮要
  • 批地文件的撮要
  • 公共設施及公眾休憩用地資料
  • 對買方的警告
  • 發展項目中的公用設施的資料
  • 裝置、裝修物料及設備
  • 買方的雜項付款
  • 欠妥之處的保養責任期
  • 斜坡維修