【九成按揭懶人包】2021年多個新盤將推售,但不少人即使高薪厚職也難以上車,問題出於無首期!置業時因首期金額巨大,不少人會申請高成數按揭,以減輕首期的負擔。一般來說,最高成數按揭可做到九成,但業主做九成按需符合申請要求。

申請九成按揭需符合5個要求

政府在2019年放寬按揭要求,新規定下買家買入800萬元或以下的物業,可透過按揭保險申請9成按揭,但要符合5個要求。

1. 主要收入來自香港

  • 按保計劃只接受主要收入來自香港的人士申請。
  • 如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,需要提交證明顯示其受聘於本地僱主,或書面聲明有直系親屬現於本港定居。

2. 首置人士

  • 按規定,只限首置人士能申請九成按揭,首置人士是指未持有任何香港的物業。如之前曾持有,但出售後不再持有香港物業,都會視為首置人士。
  • 申請人如擁有非住宅物業,如車位、工廈單位等,而並無任何住宅物業,亦會被視為首置人士。

3. 只限自住

  • 物業成交後,需至少一位借款人或擔保人,是以該物業為主要住所,直至按揭保險屆滿或按證保險公司免除此規定為止。
  • 擔保人須為借款人的直系親屬或未婚夫婦。

4. 申請人須為固定受薪人士

  • 申請9成按揭人士必須是固定受薪,雙糧、佣金、花紅等除非在僱傭合約中有列明,否則不會計算為固定收入。
  • 如果薪酬主要是以佣金或現金形式發放,而底薪不足,最高只可借 8 成,與非首置人士一樣。

5. 600萬元以上之物業須為現樓

  • 9成按揭只適用於私人樓宇,600萬元以下物業可以是樓花,而樓花期須為12個月內;價值600萬元以上物業須為限樓。

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申請者需準備5項文件

在準業主簽署臨時買賣合約後,便可馬上向銀行申請按揭貸款,申請者一般需準備以下文件:

  1. 臨時買賣合約
  2. 申請人香港身份證副本(如有擔保人,亦須提供其身份證明文件)
  3. 最近三個月內發出之住址證明文件,如電費單、銀行月結單等
  4. 最近三個月的收入證明,如糧單、銀行月結單或存摺等(銀行可能要求非固定收入人士提供較詳盡記錄)
  5. 工作證明(如現職合約、卡片等)

做九成按揭前要還清卡數提高獲批成數

若計畫計畫按揭,如有信用卡,在計畫申請按揭前,一定要準時還清卡數,若遲還或時常只還最低還款額,有關紀錄會影響到將來按揭批核。

而使用信用卡作分期還款亦最好提早還款,因為銀行在審批按揭時,有機會視信用卡分期作貸款,會將每月的還款額加於供樓的還款額。

要有足夠的收入通過壓力測試 

不少業主申請九成按揭是為了降低首期,但其實高成數按揭意味這每月供款額上升,因此申請人需有足夠的收入通過壓力測試。未能通過壓力測試,則要繳交額外保費,以及收入與供款比率不得高於50%,才能申請到9成按揭。

如申請已有按揭負擔,如買入了車位或商舖並仍供款中,申請9成住宅按揭時,收入與供款比率不得高於35%。
九成按揭壓力測試及供款一覽:

樓價

每月供款額(連保費)

壓力測試要求

收入與供款比率50% (沒有按揭)

收入與供款比率35%(有按揭)

600萬元

22,633元

58,978元

45,266元

64,666元

700萬元

26,405元

68,807元

52,810元

75,443元

800萬元

30,177元

78,636元

60,354元

86,200元

若向多間銀行申請 有4點要注意

另外,不少買家在置業時會同一時間向幾間銀行申請按揭,正常會向兩至三間銀行遞交按揭申請表,然後會比較各銀行批出的條件哪個較好。不過,如果同一時間申請多間銀行,留意以下注意事項。

注意1:高成數按揭需銀行及按保同時批

  • 如申請8成按或9成按的高成數按揭,除了銀行批核外,也需要按保公司批核(即香港按揭證券有限公司HKMC昆士蘭保險QBE)。同時獲銀行以及按保成功批核,才取申請到所需的按揭貸款。一般來說,高成數按揭申請由銀行先批,成功後便轉去給按保批核,但也有些銀行先交由按保批核後才由銀行內部再批。

注意2:按保只會批一次

  • 不論向多少間銀行申請幾,但按保只會批一次,然其批核結果會適用於所有申請的銀行。

注意3:被HKMC拒批後可申請QBE

  • 若申請被HKMC拒批,便需選擇其他銀行經QBE再試。如QBE批出,申請人便能成功上做到高成數按揭。HKMC和QBE的保費和條款大致上一樣,因此按保經HKMC或QBE批出沒有實際分別。要留意,每間銀行都可經HKMC做按揭保險,但不是每間銀行都可經QBE做,若所申請的銀行都可同時經HKMCQBE做按揭,銀行會以電腦隨機決定申請人會經HKMC還是QBE做按保,申請人及銀行職員是不能指定用其中一間。

注意4:按保會核對不同銀行的申請表資料

  • 雖然按保只批一次,但業主如申請了幾間銀行,相關銀行的申請表都會同時轉介去按保做批核。按保在審批申請人不同銀行的申請表時,如申請資料有差異,按保會感到疑惑,可能會影響按揭批核。因此,若向多間銀行申請,一定要確保申請表上的資料一致。

銀行考慮批核按揭貸款時,物業的價值、樓齡,及貸款人的職業、薪金、信貸記錄等,都是銀行釐定批出按揭利率、年期及貸款額的考慮因素。一般按揭申請需時數天至兩個月不等。銀行批出按揭後,會聯絡申請人簽約作實,並會申請入的律師樓發信,安排處理相關文件。

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