醫學的進步令人類壽命愈來愈長,將來長命百歲可能變成常態。當你做到60歲退休時,諗諗要靠食老本活多20至30年,不禁心裏一寒。從趨勢可見,逆按揭會是未來中產一族的退休後獲取收入方法之一,它標榜自住樓或收租單位可月月收息至百年歸老,但筆者研究其運作時,卻發現了一個潛在危機,若安排失誤隨時臨老樓財兩失。

懶人投資法|訂立逐步退出機制!用買樓心態去買科技股實戰篇 |精叻理財

逆按揭潛在危機

目前,持有已供滿的物業,樓齡在50年以下,便可從55歲起開始可申請逆按揭,開展月月有息收的日子。如果是自住物業,業主更可一邊住在原有單位,一邊每月獲取收入,最長可取到百年歸老。

以香港人平均壽命約85歲為例,假設60歲退休,仍會活上25年以上,好彩者30年也不足為奇。除非敍造逆按揭時,自住物業是新樓或樓齡在20年以下,否則隨著這25至30年過去,到業主80多歲時,自住物業樓齡頗大機會超過50年,屆時一旦被發展商或市區重建局看上,便有機會陷入強拍的危機中。

不少人覺得社區重建局或發展商收樓,一般會提出優厚的條件,要一樓換一樓未必太困難。的確,若你的物業是自由身,沒有敍造逆按揭,強拍絕不是問題,更可望獲得一筆可觀賠償,另覓新居安享晚年。

匯控坐艇只能輸小當贏!換馬至呢隻股!可追回股價失地兼反敗為勝|精叻理財

出售單位後要先還逆按揭欠款

不過,對於將自住單位作逆按揭者,特別是已領取逆按揭長達10多至20年者,便有機會因強拍單位而面臨危機。參考按揭安老計劃資料,如物業被收樓及依法強拍,按揭證券公司將視這項安老按揭為到期事件之一,有關物業任何獲得的補償或出售所得款項,先要用於償還逆按揭的欠款,若有餘額才會退還給業主。如出售物業後所得款項不足以清還逆按揭欠款,有關差額將由按揭證券公司承擔,業主無需額外抬錢還款。

問題來了,獲得補償或出售單位所得,先要償還逆按揭欠款,當中包括過往十多廿年每月曾收取的借貸總金額,以及有關這筆借貸的每月利息支出,加上按揭保險費用。由於欠款及利息等經歷長期複式滾存下來,最終欠款及利息就算不超出補償所得,亦幾可肯定有大部分要用作償還逆按揭,餘額才輪到業主落袋。

做逆按揭時最好在25年樓齡以下

人到老時,自住樓被強拍失去居所,原本豐厚賠償歸還了逆按揭後所餘無幾,本來領取的每月收入亦隨之消失,這種臨老樓財兩失的危機,絕對不能忽視,特別是只有一個自住單位的業主。

每樣收息工具都有其優劣,及早得知風險所在,便可防患於未然。要降低上述老來的風險,便要從敍造逆按揭的自住單位著手。首先是樓齡在開始做逆按揭時最好在25年以下,愈新愈好,其二是揀選屋苑,增加收購難度及重建誘因。符合這兩要求的物業,在晚年遇上強拍的機會率將大為降低。

筆者@鄭叻(精叻理財

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。

作者簡介:貼地小女子一名,因工作關係接觸投資領域,繼而成為個人興趣。喜歡捐窿捐罅留意身邊各種理財及投資機會,實戰經驗超過二十年。從基金到港股,及後越洋轉戰美股;由租樓族跳上車做業主,再學人做埋包租婆。相信科技是百年難得一遇的投資潮,用未來目光看投資。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。