2019年以來，全球經濟發展宏觀環境波動加大， 「黑天鵝」事件頻發，給中國房地產業不斷帶來衝擊。面對沖擊，中國奧園（03883.HK）通過實施「一業為主，縱向發展」的戰略， 2019年逆市成功躋身物業合約銷售「千億俱樂部」。
2020年，突如其來的公共衛生事件繼續嚴重衝擊經濟社會發展秩序。中國奧園業務發展仍舊保持韌性，中報業績維持高增長態勢，融資能力強勁，繼續抒寫成長故事。
中期業績延續高增長，穩居房企銷售TOP30
8月14日，中國奧園發布2020年中期業績顯示，截至2020年上半年，集團營業額達到282.4億元人民幣（下同），同比增長19%；毛利潤為82.8億元，同比增長18% ；毛利率為29.3%。
期內核心淨利潤為28.3億元，同比增長14%；核心淨利潤率為10.0%；期內公司股東應佔核心淨利潤為24.5億元，同比增長21%；公司股東應佔核心淨利潤率為8.7%。
財報顯示，2020年上半年，集團實現物業合同銷售額約508.72億元，根據克爾瑞集團發布的「2020年上半年中國房地產企業銷售排行榜」，繼續穩居全國房企銷售TOP30。
值得注意的是，隨著3月底、4月初全面復工復產，中國奧園銷售恢復較強增長勢頭。2020年7月，集團合同銷售達到約95.5億元，同比增長43%，2020年前7個月實現合同銷售約604.2億元，完成全年目標的46%。
資料來源：中國奧園2020年半年報
分業務來看，2020年上半年，中國奧園物業發展銷售收入約為273.41億元，較2019年同期約224.21億元的銷售收入增長21.9%。所交付物業的總樓面面積上升至288萬平方米，較2019年同期的208萬平方米的增幅達38.5%。
資料來源：中國奧園2020年半年報
融資結構持續優化財務穩健資金充裕
中國奧園在業績及盈利保持高增長的同時，還通過多元化融資，保障公司財務穩健及資金充裕。
2020年2月，公司發行1.88億美元363天4.8%境外債，創中資高收益債最低發行成本；7月，發行4.6億美元2024年到期的6.35%境外債。期內，公司完成兩輪共2.8億美元3年期境外銀團貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，由恆生銀行及匯豐銀行牽頭，吸引9家境外商業銀行參與。
境內發債方面，2020年2月和8月，中國奧園分別發行人民幣25.4億元五年期5.5%境內公司債及人民幣11.8億元五年期5.65%境內公司債。
儘管奧園在2020年開展了大規模的債務融資，但公司現金流管理健康，債務壓力並未因融資而增加。
另一方面，奧園上半年現金回款率達到約90%，較2019年全年78%的回款率提升12個百分點；回款總現金約人民幣694.4億元，為短期借貸額的1.5倍。
此外，截至2020年6月30日，中國奧園授信額度總額約為2,256億元，較截至2019年底1,840億元授信額度增長22.61%；截至上半年末，中國奧園尚未使用的授信餘額為943億元，較截至2019年底的647億元增長45.75%。
良好的銷售回款及現金流狀況，中國奧園的信貸評級展望維持「正面」評級展望。目前，惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致給予中國奧園「正面」評級展望，境內信貸評級獲聯合信用評為中國最高信用級別「AAA」。
多元化拿地、土儲充裕，未來盈利確定性強
展望未來，在公共衛生事件持續、宏觀環境複雜多變的情況下，中國奧園業績能否延續高成長的態勢？
中國奧園管理層表示，公司積極根據市場變化靈活調整策略，實現物業合同銷售及經營業績穩健增長，利潤率保持穩定。在智通財經APP看來，儘管外界環境複雜多變，中國奧園的業績成長張力仍然存在，延續高成長是大概率事件。
從集團主業角度分析，截至2020年上半年，中國奧園已簽約未確認的合同銷售約1,800億元，將於未來2年逐步確認，未來增長盈利持續性、確定性較強。
2020年，中國奧園在確保合理成本及穩定利潤率的情況下，發揮收併購傳統優勢，策略性補充土地儲備。期內，集團新增項目44個，新增可開發建築面積約695萬平方米（收併購項目佔63%），新增貨值逾人民幣832億元，新增項目的平均土地成本為每平方米3,812元，保持合理的土地成本及穩定的利潤率，從而從容應對市場波動。
7月，奧園完成收購京漢股份（000615.SZ）29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東並取得其控制權，併入中國奧園財務報表。據悉，京漢股份持有的項目主要位於北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東及河北等地。通過本次收購，中國奧園開拓資產包拿地的新模式，土儲資源進一步豐富。
更新項目也在積極拓展
此外，奧園城市上半年加碼舊改，更新項目也在積極拓展，並已實現舊城、舊村、舊廠「三舊」改造全覆蓋。上半年，奧園擁有逾50個不同階段的項目，預計額外貢獻可售資源約人民幣6,587億元，其中粵港澳大灣區佔比95%，有助增厚大灣區土地儲備，為未來增長提供持續動力。
截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4,874萬平方米，權益佔比78%，總貨值約5,015億元，計入城市更新項目後的總貨值破萬億達到11,602億元，可滿足未來4至5年的發展。
發展戰略方面，奧園自2017至2019年完成「佈局-聚焦-深耕」三步曲，由區域性房企成長為全國性規模房企。在實現合約銷售突破千億後，公司進一步升級戰略目標，以區域公司為基礎，持續深耕所在城市群，進一步提升一二線重點城市佔比，包含城市更新貨值，一二線城市和國際城市佔了77%，三四線佔了23%。
「一業為主，縱向發展」的戰略格局
據智通財經APP了解，奧園已經形成「一業為主，縱向發展」的戰略格局，除了地產主業，集團業務還涵蓋教育、醫療、養老、體育、商業、文化、產業、科技等多個產業板塊。2019年，奧園進一步明確了做強主業、做大產業的發展思路，多元化產業進一步深化佈局。
公司旗下奧園健康（03662.HK）自2019年3月在港交所主板上市以來，股價屢創新高，獲得多家券商覆蓋並一致看好。
2020年上半年，奧園健康於我國13個省份39個城市的98處物業，涉及在管總建築面積約為1,610萬平方米。奧園健康把握機遇收購樂生活及寧波宏建，待收購完成後，全年在管面積有望突破4,500萬平方米。
據了解，中國奧園協同奧園健康的健康、醫療資源，打造WELL健康宅體系，已在各地項目進行WELL認證實體化產品研發基地。展望未來，雙方將抓住健康、康養產業的合作機會，促進整個集團在業務板塊、客戶資源、客戶體驗等方面更好地發揮戰略協同及互補優勢。
總體來看，在「房住不炒」的大環境之下，中國奧園堅持「一業為主，縱向發展」的戰略，可有效燙平行業周期的波動，增強業績持續增長的能力，支撐其早日實現「世界500強」的願景。
該信息由智通財經提供。
大市屬急升後高台整固 暫整固於10天線至250天線之間待變 | 郭思治
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
