近日筆者接到新盤買家的求助個案，客戶早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤，臨約上的樓價是605萬元，不過他非常擔心公司未來會減薪、甚至裁員的行動，憂慮若然失業或剛轉工會影響到按揭審批，想及早申請按揭，以免夜長夢多，於是他便向發展商申請轉為「即供付款」。
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銀行拒絕其高成數按揭申請
他改用即供付款後，發展商提供額外4%樓價回贈，回贈後樓價約為580萬，但由於他原先是採用「建築期付款」計劃，當時臨約上的樓價是605萬元，較樓花高成數按揭最高樓價限制600萬元，多出了5萬元，雖然在轉用「即供付款」後，發展商有額外提供折扣，令樓價低於600萬元，不過臨約上的銀碼不變的情況下，銀行交按保公司審批時會以臨約上的樓價去審批，故此拒絕了其高成數按揭申請，現時實際按揭金額只能以折扣後樓價580萬元的60%去計算。
建議選用「頭 + 二按計劃」
這個案中的新盤，發展商有提供二按選項，而且首2年息率不算高，於是筆者建議客戶，可以考慮選用「頭 + 二按計劃」：
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樓價約580萬元 |
銀行頭按借60% |
發展商二按借20% |
如可用按保計劃 |
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息率 |
H+1.45% = 1.675%* |
P-2%(P: 5%) = 3% |
H+1.3% = 1.675%* |
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年期 |
30年 |
25年 |
30年 |
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供款 |
約$12,305 |
約$5,501 |
約$16,760 (連按揭保費) |
*按2020年8月12日， 一個月Hibor 為0.225%
只是短期過渡方案
按上圖表可見，一手盤按揭以「頭+ 二按」形式，每月供款為 $12,305 + $5,501= $17,806，由於二按息率較高，會較使用按保計劃的80%按揭每月供款多約$1,046，不過這個只是短期過渡方案，客戶可以在收樓後便做轉按，轉回銀行低息按揭計劃，到時使可以減輕供款負擔，更可賺取轉按現金回贈。
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買新盤要先考慮付款方法及風險成本
最後，筆者建議大家在注意以下事項，
- 其一，轉按最高按揭成數為80%，以及新按保計劃不能作套現之用﹔
- 其二，發展商二按息率，一般在兩至三年後會大幅提升，建議申請人要2年後考慮轉按，轉回銀行低息計劃﹔
另外在買入新盤時，先考慮想要選用哪個付款方法及風險成本，便可以避免在轉換付款方法時出現這個案中的尷尬按揭狀況。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣 (Photo : 作者提供)
作者簡介：多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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