【香港樓市】置業是不少人的目標,作為人生大事之一,不少夫婦或家人會選擇以聯名的方式購買物業,而形式可分為分權共有及俗稱長命契的聯權共有兩種,當中各有各好處。

分權共有:共有人份額權益不重疊

分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利,所謂分權共有,可看成是每人均持有物業的一個獨立部分,即使各人份額不同,個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。換言之,每名分權共有人都各自擁有物業一部分的權益,並與他人擁有的權益分開,互不干涉。

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聯權共有:共有人自動繼承其他人死後權益故為「長命契」

在法律上,聯權共有人的權益互相重疊,故每位聯權共有人都可聲稱自己擁有整項物業。其特點是所有共有人均有權優先繼承另一方的權益(Right of Survivorship),即當有其中一個聯權共有人去世,其物業內的權益,便自動轉移到世的共有人上,直至剩下最後一人為止,因此聯權共便被人稱為長命契。

因此,業權共有人不可以個人身分獨享物業的權益,各共有人的唯一權益就是與其他共有人共同擁有物業。換句話說,聯權共有人聯合其他人時可說是擁有一切,但獨自一人時則一無所有。如物業屬聯權共有,即使他們擁有均等權益,仍會被視作一整體,成為物業的唯一擁有人。另外,所有業權共有人亦必須符合以下四項條件,才可構成聯權共有的業權。

聯權共有4大條件:

  •  「共同佔用物業」—任何共有人不能獨佔物業的任何部分,亦不能將另一名共有人排除於外。
  • 「享有同等權益」—業權共有人必須擁有均等權益(分權共有人則擁有不同比例的權益)。
  • 「以同一文件取得業權」—各業權共有人必須由同一份產權文件確立權益,例如地段轉讓契約。
  • 「在同一時間取得業權」—業權共有人必須在同一時間取得業權。

分權共有可轉讓業權 聯名人被入稟自己不受影響

而分權共有及長命契,就各有優缺點,想聯名買樓的業主,可根據自己的需要,選擇其中一種。其中,分權共有聯名人,所有的業權因為與其他聯名人不重疊,因此可各自分別處置自名下所擁有的業權,如可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女,甚至出售予其他人。

而如聯名人遇到財務問題,被債主入稟追討,需要被銀行收樓,或被財仔入紙申請破產,在分權共有的情況下,只得該位聯名人的業權會受到影響。而該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額,市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。

至於長命契,由於較分權共有為複雜,有不少規定聯名人都要注意,因此在優點和缺點方面都較分權共有多。

長命契優點1:確保業權不被隨便變賣

  •  長命契的聯名共有人,就業權所作的全部決定,一定要獲全體同意才能通過。若有一方受立心不良的親朋戚友影響,想將名下業權轉讓給其他人甚至出售,但因長命契下,所有業權決定均須所有聯名共有人同意,便可確保聯名人不輕舉罔動。若怕聯名人將來自行處置業權而不作通知,長命契是更加保險的聯名選擇。

長命契優點2:聯名人去世毋須重新做按揭

  •  根據銀行現金的慣常做法,如長命契其中一名聯名共有人去世,但物業仍有按揭貸款未供完,其他聯名共有人亦毋須重新通過進行測試,只需準時還按揭就可以了,不會觸發銀行「call loan」。

長命契優點3:避免遺產爭議

  •  長命契下,若有共有人離世,物業的全數權益便會全部歸其他共有,不用辦理承辦手續。而共有人也不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳給所指定的受益人,因此可避免一些遺產爭議。

長命契缺點1:聯名人要共同受惡果

  •  在長命契下,因所有聯名人被視為擁有整項物業,只要其中一名聯名人財困,便有機會所有聯名人業權都被拖累,共同承受惡果。

長命契缺點2:買賣不方便

  •  在長命契下,買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效,但與物業其中一個共有人是家中長者,與他們不良於行甚至身體上無法去簽署文件,就有可能令到家庭無法有效地活用資產去進行買賣或銀行按揭。

長命契可轉做聯權共有

假如長命契的業權持有人,希望將他在物業中享有的權益,交給後人來繼承,可找律師為他做一份瓜份業權的契據,並向其他的業權持有人發出通知,繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊。

另外,持有人亦可將聯權共有人轉為分權共有,通過律師樓以文書處理,藉通知方式由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人。

長命契拆契轉契 需房委會銀行授權

在現行政策,購買居屋單位時亦可提出與申請表上的一名家庭成員,以「聯權共有」的方式聯名擁有物業,即俗稱的「居屋長命契」。

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即使居屋未補地價,但業主之後想轉讓業權,包括除名、轉名及加名,均須先向房委會取得同意,房委會將酌情批核。而轉名除名過程,一般毋須補地價,但涉及索取房委會及銀行等相關機構的授權。

而未補地價的居屋業主,若想將單位由長命契改成「分權共有」,也並不需要先補地價。另外,如單位有未供完按揭,程序更加複雜,因為銀行要考慮擔保人的利益才會批出授權,因此業主最好委託律師處理。