居屋2022｜最平6.2萬首期都唔敢買？曾有60%中籤者放棄揀樓！10個理由抽中居屋不上車

【居屋2022】香港樓價多年來高企，抽中居屋被形容如中六合彩般難，但2021年揀樓的居屋錦駿苑也出現撻訂個案，皇后山居屋粉嶺山麗苑的受歡迎程度亦低，共歷時3個半月才全數售出。根據房委會數據顯示，居屋2019就曾有逾60%中籤者放棄購買，當中可能因為多個理由。今年居屋會否出現相同情況？現在香港樓市正值低潮，坊間專家多預測樓價字見底！居屋2022真的抵買？

居屋2022｜最平首期6萬元可上車

居屋2022將於下周二（11月15日）起揀樓，今期提供8,926伙單位，以市價51折發售，價錢最低由124萬元起，以最平5%首期計，即6.2萬元即可上車，共有逾25萬個申請。今期有不少位於市區的項目，全部屋苑則包括有︰

• 北角驥華苑
• 土瓜灣冠山苑
• 啟德啟欣苑
• 將軍澳昭明苑
• 觀塘安達臣安秀苑
• 東涌裕雅苑
• 沙田愉德苑等等

居屋2022｜曾有逾60%中籤者甩底

抽新居屋被形容為如中六合彩般難，不過買居屋的反應卻不如抽選熱烈。2019居屋共有逾4,800伙，經折算後以市價59折出售，自2019年12月9日開始揀樓程序，直至2020年6月12日全數售罄，售樓期長達半年，較2018年僅兩個半月便售出全數單位的時間倍增。

此外，在17,000名獲邀出席揀樓的中籤者中，逾60%申請人並無出席，顯示不少中籤者選擇了放棄購買居屋，當中或考慮了多個因素。

居屋2022｜白居二、綠置居皆有準買家放棄上車機會

無論是綠、白表申請者，都有居屋準買家放棄上樓機會，如2020年綠置居計劃就有近200伙單位貨尾於今年重售。事實上，樓價雖然是買樓最重要的幾個因素之一，卻未必是大部份準買家撻訂或放棄買樓的主因。

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抽中居屋不上車原因（1）揀樓次序影響購買慾

要買新居屋，其實抽中也只是第一步，要真正找到安樂窩，更重要的是揀樓次序。以新居屋為例，通常約有30%單位預留給「家有長者優先選樓計劃」申請者，他們會排名最前，之後是家庭申請者，最後是一人申請者。

即使家庭申請人或一人申請人能抽中，但揀樓的次序排較後，相信到他們揀樓時只剩一些一房單位或條件較差的單位可揀，因正常情況下購買資助房屋限額只有一次，因此不少人由於「揀唔落手」，所以放棄了機會。

 居屋2022｜綠表申請人揀樓次序

1. 受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者
2. 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者
3. 其他家庭申請者
4. 受房委會公屋清拆計劃影響的一人申請者
5. 一人申請者

居屋2022｜白表申請人揀樓次序

1. 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者
2. 其他核心家庭申請者
3. 非核心家庭申請者
4. 一人申請者

抽中居屋不上車原因（2）準買家憂樓花期長

不少人抽新居屋會抱着先遞表申請的心態，到抽中時再看各屋苑詳細資料再決定是否真的購買。由於不少新居屋屋苑還未落成，有樓花期，未能即買即住，因此這也會影響到買家是否購買的決定。

以居屋2020發售的4個屋苑為例，除火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑，有機會讓買家買到現樓外。另外兩個預料較受歡迎的鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑，都還處於動工初期，均有頗為長的樓花期。

前者預計到2023年第2季才入伙，買家要等足接近3年才有樓住。而錦駿苑亦預計在2022年尾至2023年初才入伙。對有逼切居住需求的買家來說，要花多一筆錢租屋3年等入伙，或會因此而卻步。

抽中居屋不上車原因（3）經濟環境不明朗 憂以後難供樓

由於房委會為新居屋提供30年的擔保期，銀行對新居屋的按揭會較為寬容，買家一般能成功申請長達25年的供款期，及承造到九成按揭。供款期愈長，每月的供款額便會減少。反之，樓齡愈大，意味著還款期愈短，每月支出也增加。

由於本港受疫情及政治局勢所影響，經濟前景不明朗，抽中新居屋的人士，尤其是家庭申請人，或擔心日後可能出現扣減人工甚至失業的情況，以致難以供樓，有可能會因此放棄購買居屋。

供樓按揭及支出比較

以500萬樓價的新居住單位為例，如承造九成按揭及實際按息3%，按揭還款期15年及25年的每月供款如下︰

樓價	500萬元
按揭	90%
首期	50萬元
按揭利率	3厘
還款期	15年	25年
每月供款	31,076元	21,340元

抽中居屋不上車原因（4）忽略買樓的周邊開支

買樓除了首期和日後的每月供款外，其實還有額外的開支，例如印花稅、律師費、地產代理佣金等等，對於新手買家而言，可能會因為不熟悉買樓程序而忽略了以上的周邊開支，最終導致「計錯數」，被逼撻訂。

雖然以上情況較少出現在居屋買賣當中，不過準買家一定要留意這一點，避免因小失大，失去抽中居屋的機會。

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抽中居屋不上車原因（5）裝修花費巨大

不少私樓盤均會以清水房出售，即指交樓時為沒間隔的標準單位，牆和地板通常只有基本裝修，設計簡單。而新居屋也一般是以清水房形式出售，而且裝修較私樓更為簡單，設計更與公屋無異。

由於單位內沒房間間隔及地板等，意味着買家要做更多裝修，包括做房間間隔、鋪地板及鋪磚等，因此需要預留一筆裝修費用，基本上也要20萬起跳。雖然居屋2022的樓價有折扣，但計上額外的裝修費，令購買居屋的上車成本可能與買私樓所差無幾。

抽中居屋不上車原因（6）只剩偏僻地區單位揀唔落手

居屋項目的配套和地區也是受買家關注的因素，以2019年居屋為例，位處市區的何文田冠德苑及長沙灣凱德苑，由於地段佳，交通和生活設施較完善，銷情明顯較為暢旺，很快全部售出。相反沙田旭禾苑及葵涌尚文苑，前者座落火炭工業區內，後者則位於舊區，配套明顯較輸蝕，銷情也明顯落後，至最後才售出所有單位。

粉嶺山麗苑位置隔涉

在居屋2020中也有同樣情況，籤號最前的中籤者，預計會集中挑選地段及交通生活設施較好的鑽石山啟翔苑，其次為馬鞍山錦駿苑。若買家只能揀選到火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑這兩個屋苑的單位，考慮到生活或有所不便，有可能會選擇放棄購買新一期居屋，以後再抽過，望能有更前的籤號購買未來地段更佳的新居屋單位。

抽中居屋不上車原因（7）換樓靈活性較私樓低

房委會推出居屋2022計劃的同時，宣布收緊轉售限制，延長禁售期。新修訂的轉售限制，延長於第二市場以不高於原價轉售單位的期限，由首次轉讓日期起計首兩年改為首次轉讓日期起計首五年，之後業主才可在未補地價下把單位售予綠表或白居二等買家。

至於公開市場的轉售限制期限，由首次轉讓日期起計首10年至首次轉讓日期起計首15年，之後才可在補價後於自由市場轉售。

即買家要焗住長期持有單位，令換樓靈活性較私樓低很多，這也成中籤者放棄購入的原因之一。

居屋成交連跌2個月

此外，近期居屋第二市場的成交錄數亦下滑。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月份二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄339宗，較9月366宗按月下跌約7.4%，連跌2個月，並創半年新低。

若以金額劃分，今年首10個月二手居屋註冊量悉數按年減少，當中銀碼愈大跌幅愈大。據資料顯示，今年首10個月逾600萬元錄782宗，按年大跌約48.2%；至於錄1,099宗的逾500萬至600萬元物業，按年亦大跌約44.2%；500萬元或以下按年則跌約22%，跌幅最少，錄1,822宗。

2022年首10個月按金額劃分的二手居屋註冊量與去年同期比較

抽中居屋不上車原因（8）擔心樓價未能升值

居屋2022雖然以51折出售，較容易入場，但對於買樓人士而言，除了上車是為了自用居住外，總是希望物業邊住邊升值。奈何香港經濟仍未完全恢復，政府統計處公布，7月至9月經季節性調整的失業率3.9%，仍有155 300人做工開。

就業市場仍有裁員減薪情況，經濟尚在回復中。經濟回調，樓市亦跟隨，近期一、二手樓價皆現跌勢，準買家的置業信心減低實屬正常。

居屋低市價成交個案一

中原地產嘉湖第二分行分行經理何家樂表示，剛性需求支持下，居屋不乏成交，惟需要大幅減價才有承接。分行新近促成天水圍天盛苑N座(盛珍閣)低層6室成交，實用面積650平方呎，三房套房間隔，居二市場叫價550萬元，早前降價至460萬元，最終進一步減至435萬元才獲承接，實用呎價6692元，減幅達21%。

居屋低市價成交個案二

中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，整體二手市場氣氛低迷，私樓造價回落，居屋亦要減價求售。元朗區昨日僅錄得1宗二手買賣成交，為居屋宏富苑低層1室，實用面積438平方呎，兩房間隔，未補地價叫價400萬元，最終以373.8萬元沽出，實用呎價8534元，減幅約6.6%。

抽中居屋不上車原因（9）新盤低開更吸引

樓價回調，有人因此不想買樓怕變負資產，但也有人想看準時機趁低吸納。經濟不景再加上加息因素，樓價跌勢在近月相當明顯，發展商推新盤項目時，也低開吸客，主打上車盤。私樓市場貨源流動較快，轉售較容易，業主樓換樓住大屋的機會也更大，且新樓有樓齡優勢，長遠而言升值力也較可觀。

抽中居屋不上車原因（10）移民

第三屆國際移民及置業博覽今年錄逾3.5萬人登記入場，較往年上升3成，當中有60%登記者希望在半年至2年內移民，約2成人指半年內就會離港。國際移民及置業博覽總監謝沛豪表示，各國的簽證審批時間加快，使港人籌備移民時間大幅縮短，過往平均需時約5年，現時則約半年即可起行。

加上多個國家推出優及港人的移民政策，使移民所需的資金減少，過往可能需要上千萬元，但現在只要配合時間便可離開。因應這個情況推斷，或者會有人因為決定移民，最終抽中居屋也不上車。

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