居屋2022香港樓價持續高企,抽中居屋被形容如中六合彩般難,但2021年揀樓的居屋錦駿苑也出現撻訂個案,皇后山居屋粉嶺山麗苑的受歡迎程度亦低,共歷時3個半月才全數售出。根據房委會數據顯示,居屋2019就曾有逾60%中籤者放棄購買,當中可能因為多個理由。今年居屋會否出現相同情況?

居屋2022|最平首期6萬元可上車

居屋2022提供8,926伙單位,以市價51折發售,價錢最低由124萬元起,以最平5%首期計,即6.2萬元即可上車,共有逾25萬個申請。今期有不少位於市區的項目,全部屋苑則包括有︰

  • 北角驥華苑
  • 土瓜灣冠山苑
  • 啟德啟欣苑
  • 將軍澳昭明苑
  • 觀塘安達臣安秀苑
  • 東涌裕雅苑
  • 沙田愉德苑等等

居屋2022|曾有逾60%中籤者甩底

抽新居屋被形容為如中六合彩般難,不過買居屋的反應卻不如抽選熱烈。2019居屋共有逾4,800伙,經折算後以市價59折出售,自2019年12月9日開始揀樓程序,直至2020年6月12日全數售罄,售樓期長達半年,較2018年僅兩個半月便售出全數單位的時間倍增。

此外,在17,000名獲邀出席揀樓的中籤者中,逾60%申請人並無出席,顯示不少中籤者選擇了放棄購買居屋,當中或考慮了多個因素。

居屋2022|白居二、綠置居皆有準買家放棄上車機會

無論是綠、白表申請者,都有居屋準買家放棄上樓機會,如2020年綠置居計劃就有近200伙單位貨尾於今年重售。事實上,樓價雖然是買樓最重要的幾個因素之一,卻未必是大部份準買家撻訂或放棄買樓的主因。

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抽中居屋不上車原因1:揀樓次序影響購買慾

要買新居屋,其實抽中也只是第一步,要真正找到安樂窩,更重要的是揀樓次序。以新居屋為例,通常約有30%單位預留給「家有長者優先選樓計劃」申請者,他們會排名最前,之後是家庭申請者,最後是一人申請者。

即使家庭申請人或一人申請人能抽中,但揀樓的次序排較後,相信到他們揀樓時只剩一些一房單位或條件較差的單位可揀,因正常情況下購買資助房屋限額只有一次,因此不少人由於「揀唔落手」,所以放棄了機會。

 居屋2022|綠表申請人揀樓次序

  1. 受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者
  2. 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者
  3. 其他家庭申請者
  4. 受房委會公屋清拆計劃影響的一人申請者
  5. 一人申請者

居屋2022|白表申請人揀樓次序

  1. 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者
  2. 其他核心家庭申請者
  3. 非核心家庭申請者
  4. 一人申請者

抽中居屋不上車原因2:準買家憂樓花期長

不少人抽新居屋會抱着先遞表申請的心態,到抽中時再看各屋苑詳細資料再決定是否真的購買。由於不少新居屋屋苑還未落成,有樓花期,未能即買即住,因此這也會影響到買家是否購買的決定。

以居屋2020發售的4個屋苑為例,除火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑,有機會讓買家買到現樓外。另外兩個預料較受歡迎的鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑,都還處於動工初期,均有頗為長的樓花期。

前者預計到2023年第2季才入伙,買家要等足接近3年才有樓住。而錦駿苑亦預計在2022年尾至2023年初才入伙。對有逼切居住需求的買家來說,要花多一筆錢租屋3年等入伙,或會因此而卻步。

抽中居屋不上車原因3:經濟環境不明朗 憂以後難供樓

由於房委會為新居屋提供30年的擔保期,銀行對新居屋的按揭會較為寬容,買家一般能成功申請長達25年的供款期,及承造到九成按揭。供款期愈長,每月的供款額便會減少。反之,樓齡愈大,意味著還款期愈短,每月支出也增加。

由於本港受疫情及政治局勢所影響,經濟前景不明朗,抽中新居屋的人士,尤其是家庭申請人,或擔心日後可能出現扣減人工甚至失業的情況,以致難以供樓,有可能會因此放棄購買居屋。

供樓按揭及支出比較

以500萬樓價的新居住單位為例,如承造九成按揭及實際按息2.5%,按揭還款期15年及25年的每月供款如下︰

樓價 500萬元
按揭 90%
首期 50萬元
按揭利率 2.5厘
還款期 15年 25年
每月供款 30,006元 20,188元

抽中居屋不上車原因4:忽略買樓的周邊開支

買樓除了首期和日後的每月供款外,其實還有額外的開支,例如印花稅、律師費、地產代理佣金等等,對於新手買家而言,可能會因為不熟悉買樓程序而忽略了以上的周邊開支,最終導致「計錯數」,被逼撻訂。

雖然以上情況較少出現在居屋買賣當中,不過準買家一定要留意這一點,避免因小失大,失去抽中居屋的機會。

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抽中居屋不上車原因5:裝修花費巨大

不少私樓盤均會以清水房出售,即指交樓時為沒間隔的標準單位,牆和地板通常只有基本裝修,設計簡單。而新居屋也一般是以清水房形式出售,而且裝修較私樓更為簡單,設計更與公屋無異。

由於單位內沒房間間隔及地板等,意味着買家要做更多裝修,包括做房間間隔、鋪地板及鋪磚等,因此需要預留一筆裝修費用,基本上也要20萬起跳。雖然居屋2022的樓價有折扣,但計上額外的裝修費,令購買居屋的上車成本可能與買私樓所差無幾。

抽中居屋不上車原因6:只剩偏僻地區單位揀唔落手

居屋項目的配套和地區也是受買家關注的因素,以2019年居屋為例,位處市區的何文田冠德苑及長沙灣凱德苑,由於地段佳,交通和生活設施較完善,銷情明顯較為暢旺,很快全部售出。相反沙田旭禾苑及葵涌尚文苑,前者座落火炭工業區內,後者則位於舊區,配套明顯較輸蝕,銷情也明顯落後,至最後才售出所有單位。

粉嶺山麗苑位置隔涉

在居屋2020中也有同樣情況,籤號最前的中籤者,預計會集中挑選地段及交通生活設施較好的鑽石山啟翔苑,其次為馬鞍山錦駿苑。若買家只能揀選到火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑這兩個屋苑的單位,考慮到生活或有所不便,有可能會選擇放棄購買新一期居屋,以後再抽過,望能有更前的籤號購買未來地段更佳的新居屋單位。

抽中居屋不上車原因7:換樓靈活性較私樓低

房委會推出居屋2022計劃的同時,宣布收緊轉售限制,延長禁售期。新修訂的轉售限制,延長於第二市場以不高於原價轉售單位的期限,由首次轉讓日期起計首兩年改為首次轉讓日期起計首五年,之後業主才可在未補地價下把單位售予綠表或白居二等買家。

至於公開市場的轉售限制期限,由首次轉讓日期起計首10年至首次轉讓日期起計首15年,之後才可在補價後於自由市場轉售。

即買家要焗住長期持有單位,令換樓靈活性較私樓低很多,這也成中籤者放棄購入的原因之一。

居屋成交連跌3個月

此外,近期居屋第二市場的成交錄數亦下滑。美聯物業統計數字顯示,8月份居屋成交錄149宗,相較7月份的157宗,下跌約5.1%,連跌3個月,創5個月新低。

若以金額劃分,錄按月最大跌幅的是逾400萬至500萬元的居屋,8月份成交錄40宗,按月跌約14.9%;其次為逾500萬至600萬元個案,錄38宗,跌約13.6%。

8月份居屋成交個案

樓價 8月份
居屋第二市場成交
7月份
居屋第二市場成交
變化
400萬元或以下 42 38 +10.5%
逾400萬至500萬元 20 47 -14.9%
逾500萬至600萬元 38 44 -13.6%
逾600萬元 29 28 +3.6%
合計 149 157 -5.1%

抽中居屋不上車原因8:擔心樓價未能升值

居屋2022雖然以51折出售,較容易入場,但對於買樓人士而言,除了上車是為了自用居住外,總是希望物業邊住邊升值。奈何香港經濟仍未完全恢復,統計處公佈最新數據顯示,2022年5月至7月經季節性調整的失業率為4.3%,就業市場仍有裁員減薪情況,經濟尚在回復中。經濟回調,樓市亦跟隨,近期一、二手樓價皆現跌勢,準買家的置業信心減低實屬正常。

居屋低市價成交個案

祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,屯門兆軒苑A座高層9室,實用面積598平方呎,三房兩廳間隔,原業主因換樓而大減30萬元出售,最終單位以500萬元(自由市場價)沽出,實用呎價8,361元,屬低市價成交。

抽中居屋不上車原因9:新盤低開更吸引

樓價回調,有人因此不想買樓怕變負資產,但也有人想看準時機趁低吸納。經濟不景再加上加息因素,樓價跌勢在近月相當明顯,發展商推新盤項目時,也低開吸客,主打上車盤。私樓市場貨源流動較快,轉售較容易,業主樓換樓住大屋的機會也更大,且新樓有樓齡優勢,長遠而言升值力也較可觀。

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抽中居屋不上車原因10:移民

第三屆國際移民及置業博覽今年錄逾3.5萬人登記入場,較往年上升3成,當中有60%登記者希望在半年至2年內移民,約2成人指半年內就會離港。國際移民及置業博覽總監謝沛豪表示,各國的簽證審批時間加快,使港人籌備移民時間大幅縮短,過往平均需時約5年,現時則約半年即可起行。

加上多個國家推出優及港人的移民政策,使移民所需的資金減少,過往可能需要上千萬元,但現在只要配合時間便可離開。因應這個情況推斷,或者會有人因為決定移民,最終抽中居屋也不上車。

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