【居屋攪珠】居屋2020已於10月截止申請,預計最快2021年1月攪珠,2021年6月揀樓,雖然抽新居屋被形容為如中六合彩般難,但上期居屋有逾六成中籤者放棄購買,當中可能因為多個理由。

2019年居屋揀樓 逾六成中籤者甩底

2019居屋共有逾4,800伙,經折算後以市價59折出售,自去年12月9日開始揀樓程序,直至今年6月12日全數售罄,售樓期長達半年,較2018年僅兩個半月便售出全數單位的時間倍增。

而且在17,000名獲邀出席揀樓的中籤者中,惟逾六成人並無出席,顯示不少中籤者選擇了放棄購買居屋,當中或考慮了多個因素。

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理由1:揀樓次序影響購買慾

要買新居屋,其實抽中也只是第一步,要真正找到安樂窩,更重要的是揀樓次序。以新居屋為例,通常約有30%單位預留給「家有長者優先選樓計劃」申請者,他們會排名最前,之後是家庭申請者,最後是一人申請者。

即使家庭申請人或一人申請人能抽中,但揀樓的次序排較後,相信到他們揀樓時只剩一些一房單位或條件較差的單位可揀,因正常情況下購買資助房屋限額只有一次,因此不少人由於「揀唔落手」,所以放棄了機會。

綠表申請人揀樓次序

  1.  受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者
  2. 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者
  3. 其他家庭申請者
  4. 受房委會公屋清拆計劃影響的一人申請者
  5. 一人申請者

白表申請人揀樓次序

  1. 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者
  2. 其他核心家庭申請者
  3. 非核心家庭申請者
  4. 一人申請者

理由2:準買家憂樓花期長

不少人抽新居屋會抱着先遞表申請的心態,到抽中時再看各屋苑詳細資料再決定是否真的購買。由於不少新居屋屋苑還未落成,有樓花期,未能即買即住,因此這也會影響到買家是否購買的決定。

以今期發售的4個屋苑為例,除火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑,有機會在明年3月落成,讓買家買到現樓外。另外兩個預料較受歡迎的鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑,都還處於動工初期,均有頗為長的樓花期。

前者預計到2023年第2季才入伙,買家要等足接近3年才有樓住。而錦駿苑亦預計在2022年尾至2023年初才入伙。對有逼切居住需求的買家來說,要花多一筆錢租屋3年等入伙,或會因此而卻步。

【居屋2020屋苑巡禮】鑽石山啟翔苑

【居屋2020屋苑巡禮】馬鞍山錦駿苑

【居屋2020屋苑巡禮】火炭彩禾苑

【居屋2020屋苑巡禮】粉嶺山麗苑

理由3:經濟環境不明朗 憂以後難供樓

由於房委會為新居屋提供30年的擔保期,銀行對新居屋的按揭會較為寬容,買家一般能成功申請長達25年的供款期,及承造到九成按揭。供款期愈長,每月的供款額便會減少。

以500萬樓價的新居住單位為例,如承造九成按揭及實際按息2.5%,若按揭還款期為15年,每月要還款約31,000元,若按揭還款期為25年,每月總還款額便降至約21,000元,對買家來說,都是一個沉重的財政負擔。

由於本港受疫情及政治局勢所影響,經濟前景不明朗,抽中新居屋的人士,尤其是家庭申請人,或擔心日後可能出現扣減人工甚至失業的情況,以致難以供樓,有可能會因此放棄購買居屋。

理由4:只剩偏僻地區單位揀唔落手

居屋項目的配套和地區也是受買家關注的因素,以2019年居屋為例,位處市區的何文田冠德苑及長沙灣凱德苑,由於地段佳,交通和生活設施較完善,銷情明顯較為暢旺,很快全部售出。

相反沙田旭禾苑及葵涌尚文苑,前者座落火炭工業區內,後者則位於舊區,配套明顯較輸蝕,銷情也明顯落後,至最後才售出所有單位。

在新一期居屋中也有同樣情況,籤號最前的中籤者,預計會集中挑選地段及交通生活設施較好的鑽石山啟翔苑,其次為馬鞍山錦駿苑。

若買家只能揀選到火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑這兩個屋苑的單位,考慮到生活或有所不便,有可能會選擇放棄購買新一期居屋,以後再抽過,望能有更前的籤號購買未來地段更佳的新居屋單位。

理由5:換樓靈活性較私樓低

房委會為杜絕炒賣,因此新居屋近年加入更嚴格限售規定,買家購入居屋後首兩年,只能透過白居二市場原價出售單位。由第3年起則可自行議定價格,售予白居二及綠表申請者。而業主於買入後起計10年內,禁止以補地價方式在公開市場轉售單位。

直至10限制期完結,業主才能夠補地價在自由市場出售,即買家要焗住長期持有單位,令換樓靈活性較私樓低很多,這也成中籤者放棄購入的原因之一。

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理由6:裝修花費巨大

不少私樓盤均會以清水房出售,即指交樓時為沒間隔的標準單位,牆和地板通常只有基本裝修,設計簡單。而新居屋也一般是以清水房形式出售,而且裝修較私樓更為簡單,設計更與公屋無異。

由於單位內沒房間間隔及地板等,意味着買家要做更多裝修,包括做房間間隔、鋪地板及鋪磚等,因此需要預留一筆裝修費用,基本上也要20萬起跳。

雖然居屋的樓價有折扣,但計上額外的裝修費,令購買居屋的上車成本可能與買私樓所差無幾。