現時最普遍的按揭貸款批核方法是以供款人的收入作批核準則,其實有部分銀行亦接受以資產作為申請按揭的方法,由於此方法較為少見,規範亦較多,因此並非所有銀行都接受資產申請。而銀行對資產的定義如下:物業、活期及定期存款、股票、基金、債券、車位及保險等。

大部份銀行以最近三個月平均資產淨值計算

首先,大部份銀行以最近三個月平均資產淨值去計算。

  1. 在物業方面,銀行只會視香港的物業作資產,所有國內及海外的物業都不會計算在內,而銀行只會計算物業市值的一半,即假如市值1,000萬的物業則只能視為500萬的資產;車位的計算方法亦一樣﹔
  2. 在存款方面,除港幣外,外幣及人民幣亦可以計算在內,是唯一被銀行認可的海外資產。
  3. 在股票方面,不同銀行的計算方法亦有所不同,大部分銀行會以股票市值的50-80%計算,只有少數銀行可以高達100%計算,亦有些銀行則只會計算藍籌股,這要視乎銀行取態而定﹔
  4. 而基金及債券就由銀行自行衡量當中的折扣,保險則要計算現金價值。

另外要注意古董、名錶及珠寶鑽飾等收藏品是不會被視為資產的。

資產申請按揭 宅按揭成數最高只可做4成 

以資產申請按揭,有部份銀行對申請人的年齡會較為寬鬆,可以「80減」計算,而住宅按揭成數最高只可做4成,其餘車位及工商舖等按揭成數則最高只可做3成,如果申請人本身有其他按揭在身,按揭成數就要再多減1成。

大部分銀行都不用申請人提供收入證明,不過有個別較嚴格的銀行仍需提供收入證明,另外申請人不能同時以收入及資產用作批核按揭,只能兩者選其一作批核,不過少數銀行會將大額存款之利息(通常以年息2.5%計算)視作為收入,而其餘的資產則不會計算為收入。

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銀行計算資產同時會扣減負債

另外,銀行在計算資產同時會扣減負債,如仍在供款的按揭貸款額及信用卡的信用額,即使是未曾使用的信用額亦需一併扣減,因此信用卡越多,資產值便會越小,銀行在計算以上所有資產及負債後,申請人的淨資產值必需高於購入物業的樓價,如市值1000萬的物業,經計算後的淨資產值必需高於1000萬才可獲銀行批核。

最後,如申請人只以一個物業作為資產批核,銀行會較難批出按揭或按揭成數會再減少,有部份銀行會要求申請人再出示兩年供款以作證明方能批出按揭。由於每間銀行對於資產批核的計算方法及準則均有差異,故此必須向多間銀行查詢或尋求專業人士協助。

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黃詠欣(利嘉閣按揭代理董事總經理)利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣 (Photo : 作者提供)

作者簡介:多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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