我們上一期,談及了為甚麼香港樓價下行空間有限。在本期,我們想分享除了量化寬鬆外,還有甚麼因素令香港樓價中線處於上升趨勢,及哪類型的物業我們最為看好。

香港樓市展望(一)投資未慮勝先慮敗!想樓市跌先買樓!機會有幾大|投資筆記

未來十年供應屬偏多還是偏少?給大家看看兩組數據

在談細節前,筆者想透過兩組數字,先給各位一個大畫面(Big picture),好讓大家心中有個大概估算,未來十年香港私人住宅的供應,是屬偏多還是偏少。

  • 第一組數字,是過往供應低谷期,私人住宅落成量(即房屋供應)的數字。眾所週知,2005年至2013年,是香港住宅供應的相對低谷期。當年為了穩定先後受金融風暴和 SARS 重創的本地樓市,政府於2002年底先推出「孫九招」,2004年開始全面採用「勾地」機制賣地,直至2013年才恢復全面主動賣地,令香港的私人住宅落成量,在2005年至2013年期間 ,均處於較低水平。那在這九年期間,香港私人住宅平均每年的落成量是多少個?答案是11,268個。
  • 第二組數字,是預計未來十年的供應數字。於2019年底,政府公布《長遠房屋策略》,訂下 2020至2030年,私營房屋供應目標為12.9萬個單位,姑勿論最後政府能否達標,即使能夠達標,在這十年,平均每年私人住宅供應量亦只是12,900個。這固然較近三年(2017至2019年)每年平均17,467個的落成量低接近三成或少4,567個,而較2005至2013年的供應低谷期的平均落成量,每年亦只多1,632個。香港未來十年的私人住宅供應量是偏多還是偏少,相信讀者都心中有數。

2022年前樓市仍屬供不應求

我們早前,亦曾就香港住宅需求進行過推算,並保守地只計算「實質住屋需求」,不計算「投資需求」,得出的結果,仍預示香港樓市於2022年前整體仍處於供不應求的狀態。我們估計在2019-2022年這四年間,平均每年的私人住宅落成量約為18,900個,但平均每年對私人住宅需求量為20,151個,在這情況下,由於供不應求持續,樓市整體仍會趨升。

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2023年開始住宅供應將大幅下跌

而去到2023年,根據政府賣地數字及私人住宅施工數量推算,私人住宅落成量更會大幅下跌。由於住宅單位始終供不應求,加上美國為了應對新冠肺炎疫情,再次進行了「量化寬鬆」,令貨幣泛濫,樓價自然易升難跌。

縱然我們相信香港樓市中線是會向上,但在具體買入物業時,該如何選擇?誠然,不同區份、戶型的物業,防守力及潛在回報均會有所不同。

兩房或以上單位 防守進攻力俱佳

從戶型及價格角度,我們認為兩房或以上類型的物業(即兩房、三房以至四房),而價格在一千萬元以內的,防守及升值能力為最佳。 我們在早前發布的《香港樓市展望及投資策略報告》中有詳述原因(有興趣的可到筆者的面書專頁私訊索取),但如簡要論述,主要原因是:

  1. 開放式及一房戶,主要針對的是「首次置業需求」,對應人口群組是24歲至34歲的人群,這群組的人口雖然在未來兩年數量仍相當龐大(代表首置的購買力不俗),但在2023年開始,這群組的人口數目將逐步減少,因此這類型單位的升值潛力會弱於過往;
  2. 就兩房或以上的戶型,對應潛在買家,正是在過往十年上了車,買了首置盤的人士 — 他們在過往十年首置上了車,隨著年齡漸長,產生了一定換樓需求(例如當初首置時是新婚,現在則已生了子女,要換更大戶型),兩房換三房固然是一種,而一些於過往十年買了開放式或一房的,換樓成兩房的需求亦存在,加上換樓客是本身已有一層物業在手,這些物業在過往十年升值不少,亦導致換樓客的購買力相當雄厚,令兩房或以上的物業具一定支撐;
  3. 而至於總價一千萬元以下的物業值得看高一線,主要是一千萬元以下的物業可做八至九成按揭,潛在買家較多,令其在下行風險較低的同時,升值潛力亦較大了。

晉裕環球資產管理 高級投資分析師 黃子燊晉裕環球資產管理 高級投資分析師 黃子燊 Steven Wong (Photo : HKBT)

筆者管理的投資組合持有三星標普高盛原油ER期貨ETF(3175),並有機會隨時買入或賣出。

編按:黃子燊為晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師,其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合,其擅長以宏觀經濟結合價格行為,以由上而下方式就資產配置進行部署。

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