買REIT收息好過買樓收租！不用花7位數金額買樓做業主，都可以有樓收租，買房地產信託基金（REIT）就有這種投資效果。租金是REIT主要收入來源，香港證監會規定，如REIT沒有出現虧損，收入減去營運管理開支後，最少90％作為股息分發予基金持有者，故REIT的股息率相當吸引。問題是，除了領展房產基金（00823.HK）外，還有更好選擇嗎？
REIT股息率吸引 好過買樓收租
房地產信託基金一直以來都因其股價相對穩陣及較高股息率，受長線投資者及穩健型投資者的追捧，投資者透過買REIT獲取穩定、可觀的回報。
所謂房地產信託基金，是基金持有物業組合，透過租金收入派息。根據《房地產基金守則》，基金管理人必須將除稅後的九成收入，分派給基金單位持有人。現時本港市面上的REIT，其投資組合中所持有的物業類型主要是商場、寫字樓、工廈和酒店等，資產質素和物業租務收入水平影響基金表現。
領展、置富商場受經濟周期影響較少
其中，領展房產基金和置富產業信託（00778.HK）均以持有商場為主，又以屋邨商場居多，租戶組合大部分以必需性消費品為主，受經濟周期影響較小。
富豪產業信託（01881.HK）、開元產業信託（01275.HK）持有酒店資產為主，受經濟周期影響較大，尤其是現時新冠肺炎疫情蔓延，旅遊業大受打擊，勢將影響業績。
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此外，房託持有物業的所在地亦很關鍵，其所在的區域發展前景均會影響物業估值及增值潛力，這會反映在租金收入水平上。
雖然房地產信託基金相對而言是一種較低風險的投資工具，但仍具有不穩定的因素，一旦基金在營運上出現虧蝕，仍然存在不派發股息的可能性。
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港股REIT股息率由4％至11％不等
股息率方面，由於新冠肺炎疫情影響旅遊業及本港經濟發展，現時本港市面上的REIT股價經過數月調整後，股息率由4％至11％不等。收租物業主要是內地寫字樓、商場、酒店和公寓的匯賢產業信託（87001.HK），以及投資物業類型為香港酒店的富豪產業信託（01881.HK）股息率約為10％。
但買收息股是希望相關股份的股價較為平穩，可財息兼收，現時投資REIT最緊要看其投資物業受經濟周期影響的程度。若單純考慮受益率，投資者分分鐘賺息蝕價。
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領展、置富產業信託民生定位相近
領展房產基金、置富產業信託的投資物業以屋邨商場為主，物業組合同樣面向社區消費者，受經濟周期影響較少。前者香港多區擁有126個項目，當中多為與公共屋邨相連的商場物業。
置富則在香港擁有16個零售項目，物業多鄰近住宅密集地區，如「置富第一城」處於大型屋苑第一城、「＋WOO嘉湖」則鄰近天水圍嘉湖山莊。兩者民生定位相近。
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領展房產基金 享規模優勢
從市值上看，領展的市值約為置富產業信託市值的10倍。根據香港上市的房產信託基金需受限於借款最高不超過計劃資產總值45％的規定，而借貸是房產信託擴張物業組合的重要資金來源。
從這個角度看，領展享規模優勢，可為領展帶來重大的增長優勢。領展動用債項來投資新物業的靈活性較置富要高得多。
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上市15年 領展派息年年增加
值得留意的是，此前罕有發盈警，但領展於6月初公布的業績符合預期，盡管因投資物業組合的估值按年下跌11.6%，導至期內業績錄得虧損，不過領展維持增派息策略，全年派息2.8719元，按年增近6%。
由於去年下半年的社會活動和今年的疫情影響，本港的投資環境有變，投資者須留意的是，領展每年增加派息的趨勢能否延續。
而根據往績，領展會通過酌情分派來調節每年的派息，進而做到連續15年增加派息。現時集團手持現金近80億元，管理層或會調整酌情分派，維持集團增派息的趨勢。
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股份回購 利好每股派息增長
另一方面，作為集團資本計劃之一的股份回購，將直接影響領展的每基金單位派息。當股份回購後令總基金數目減少，亦會有利每基金單位的派息。
翻查資料，上年度，集團按基金單位平均價格81.7元回購約5,200萬個基金單位，涉資42億元。該5,200萬個基金單位佔2019年度總基金單約2.5%。
至於今年度，領展表示，將視乎市場狀況及其他監管規定，考慮進一步回購基金單位，即今年度仍有望回購，利好每基金單位派息。
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分析：領展可作長線部署
對於持有領展的人士，分析認為，領展作為長線收租股，問題不大。至於沒有持貨的人士，若只得一注本錢，則不建議入市；但如果想調整自己的投資組合者，將領展納入投資組合內，有助帶動整體收益。
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