朋友： 我真係唔敢買樓投資！
筆者： 點解呢？
朋友： 風險太高啦！
筆者： 有實物唔係應該風險低啲咩？
朋友： 買樓槓桿好高喎，借到9成都得！
筆者： 高槓桿其實又唔等如高風險嘅！
有趣啊，跟我們物業投資者想法完全不一樣！
我們投資物業，其中一個最重要的原因是風險低。是的，物業投資借貸比率可以很高，如果買自住樓，最高可以借樓價的90%；如果買資助房屋，最高可以借樓價的95%，然而這還不是最高的，如果像我們這些物業投資者，不斷套現再投資，借貸率早就超過買入價的100%！但這就代表高風險嗎？不但風險低，而且回報可以很高！若槓桿得宜，回報隨時十倍、百倍計！先此聲明，我說的只是香港樓，其他國家地區則不一定如此。
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今次專欄就分享…高借貸比率，就等如高風險嗎？
情況一：借貸比率高，不等如你真的借很多！
舉例說，你有600萬本金，現在你想買一個600萬的物業自住，你可以用盡手上的資金Full Pay，從此不用供樓。然而按揭利率那麼低，才2.5% 左右，不借…實在對不起自己！你可以照樣借9成，手上留下500多萬作其他投資，例如投資一些低風險的收息工具，假設有5% 回報，就可以賺2.5% 息差了。也可以買多一個400多萬的細單位放租，假設回報3.5%，息差賺1%，也賺樓價升幅。所以借貸比率高，不代表你真的借很多，只是不想把錢都押在自住物業上，讓自己有本錢可以做其他投資而已。
情況二：就算真的借很多，也不代表風險高！
舉例說，你有100萬本金，你想買一個600萬的物業自住，你借盡9成按揭，付了60萬首期、雜費、裝修之後，已經所餘無幾。但這代表風險高嗎？你想的應該是，萬一樓價下跌超過一成，就負資產了，是吧？那又如何？香港物業市場穩定，準時還款銀行不會隨便Call Loan。
另一個角度看，其實借錢不要緊，最重要是還得起！
以30年還款、2.5% 計算，每月供款約2.2萬。以現時的壓力測試計算，你的家庭收入應該要有5.5萬以上，假設是6萬多，其實每月供款才是你家庭收入的1/3而已。只要你準時還款，即使短期樓市波動，樓價跌到負資產，根本就是Nothing！捱過幾年，樓市回升之後，又海闊天空了！想想看，即使當年1997年模頂買入的，看似世界末日，現在不是已經升了很多嗎？
情況三：借了錢，有人幫你還，又怕甚麼借？
舉例說，你有300萬本金，你想買一個600萬的物業出租，你借了50%，每月供款大約1.2萬，若這物業出租，如果是市區樓，大約可以收租1.5萬，即是說扣除雜費支出，每月還有約2千元正現金流，加上供款裡每月約6千元的本金，每月累積財富約8千元。最重要是…有人幫你還，每月還有幾千元飲茶，風險在那？樓價跌了，就多放幾年，等它回升不就可以了嗎？怕沒有人租？揀對樓，租金便宜點，香港樓那會租不出的？
投資物業，有實物在手，可以租可以賣，風險不高。
相反其他投資產品，例如股票，又要睇市場，又要睇管理層，變數多的是，其他結構性產品，就更複雜了。筆者捨難取易，最終揀了物業投資作為核心，這十多年，跟我的學員一起作戰，已經穩穩陣陣賺了好幾百倍，很多都已經輕輕鬆鬆達至財務自由了。高借貸不等如高風險，高借貸、低風險、高回報，就是磚頭了！
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編按：作者為1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
