按揭貸款本身為「有抵押貸款」,故此在批核過程中,「抵押品」是非常關鍵的。「抵押品」意思是指有關之按揭物業,到底金融機構在批核時,對於「抵押品」會考慮甚麼呢﹖

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「抵押品的」按揭貸款成數

首先,金融機構會考慮「抵押品的」按揭貸款成數﹝Loan-To-Valuation Ratio, 簡稱LTV﹞,即是指在銀行放出之按揭貸款與樓宇價格的比率,但要注意樓宇價格並不一定是成交價,銀行通常會以物業在市場上的估值與成交價作比較,以較低者作為樓價去計算按揭成數,假設物業買賣價為800萬,但銀行估價為750萬,銀行便會取低者即以750萬去計算按揭成數。

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按揭成數越高 風險越高 

按揭貸款作為「有抵押貸款」,意思指借款人無法償還貸款時,金融機構有權變賣相關按揭物業以「清數」,換言之按揭成數越低,金融機構賣樓後可全數取回人客欠款之機會自然大;相反,按揭成數越高之按揭貸款,風險便越高,故此按揭成數越高批核的準則便會越嚴謹。

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非自住物業按揭貸款批核較困難

另外,在按揭申請表上借款人都要填寫物業用途,倘若按揭物業是借款人自住的,金融機構大都相信客戶會盡最大能力準時還款,因為萬一金融機構收樓,借款人一家大細便無家可歸了,多少有點阻嚇作用。相反若該物業是用來出租,金融機構便會失去相關信心保障,再加上在執行收樓時更會受有關租約所約束,故此非自用之物業,其按揭貸款之批核會較困難,而相關之按揭利率有機會較高。

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黃詠欣(利嘉閣按揭代理董事總經理)利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣 (Photo : 作者提供)

作者簡介:多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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