作為一個奉行多元資產配置策略的投資組合經理,加上去年對樓市的預測尚算準確,故此近日被頗常問及的一個問題是:「在目前的政治及經濟環境下,香港樓價還會跌嗎?近月的反彈是否真正反彈?」我打算透過分開兩期文章,分享對這個問題的一些看法。

作為負責任的投資人,我們投資時往往會「未慮勝,先慮敗」,先考慮下行風險是否可控,當覺得下行風險可控後,才會考慮升值潛力。故此,本次文章我們會先談談「香港樓市的下行空間有多大」,下期再談對「香港樓市的中線觀點」。

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去年兩大樓市預測回顧


參考往績,個人並非樓市的盲目好友 —

  • 在去年9月個人發表「香港樓市展望報告」時,我已指出以中原城市領先指數(CCL)作為代表,樓價於2019年第四季會繼續調整,並預期樓市最少將會從高位回落8.67%至13.2%,即中原城市領先指數將於165.3點至173.97點見底,並預測2019年全年樓價升幅只會餘下低單位數;
  • 在去年12月發布的「2020年環球投資市場展望」,個人亦明確指出預期香港樓市將於2020年第一季見底,並維持樓市將會從高位最少回落8.67%,最多回落13.2%,中原城市領先指數將於165.3點至173.97點見底的目標不變。

香港樓市下行空間相當有限

於今回望,有關預測尚算準確,以中原城市領先指數作為代表,樓價由2019年高位回調了8.64%,並於今年三月初即第一季時見了底,調整幅度及時間均與個人預測相若。而2019年樓價全年只升了2.09%,也是低單位數升幅。上述預測均是公開發布,大家 Google 一下便可找到。即使個人並非盲目好友,但客觀而言,對於香港樓市的下行風險,個人的觀點是「下行空間相當有限」,以執筆時中原城市領先指數184.86點的水平計算,估計在可預見的最壞情況下(Worst-case scenario),潛在跌幅少於10%。

現有政策,壓抑三大需求

會有此觀點的原因,是因為香港目前的樓市政策壓抑了三類需求:(i)沒有足夠實力的本地用家需求、(ii)投資需求和(iii)境外需求,正因為壓抑了這三類需求,香港樓市整體雖仍處於供不應求狀態,但樓價不至於過急上升;而一旦樓市轉趨下跌,只要政府逐步釋放此三類需求,樓價便會有所支持甚至轉跌為升,以下將分別簡述。

(一)沒實力的本地用家需求

首先,就用家需求方面,在原有的按揭政策下,即使閣下是首置用家並有實質自住需要,上車固然要通過利率+3% 後,供款不能超過收入60%的壓力測試,而即使去年10月的按揭政策有所放寬,供款佔入息比例不能多於50%的限制仍然存在,換而言之,即使用家實際上能負擔有關按揭,但供款佔收入比例多於50%,也不能敘做按揭上車,有關政策的客觀效果就是壓抑了本地財政實力不足的實際用家需求。

(二)本地投資需求

投資需求方面,以往不少人在行有餘力的情況下,會買入第二個物業收租,為手上資產保值,但在現行政策下,投資物業多了不少制肘 — 購入名下第二個物業便要徵收雙倍印花税(DSD),按揭也會從緊處理,而如果是出租物業,也限制了只能做五成按揭。而如果買入物業後在三年內賣出,則要付額外印花稅(SSD)。這些政策均壓抑了投資需求。

(三)境外投資需求

而就境外需求方面,非香港永久居民買家買樓,則需繳付15%買家印花税(BSD),這也杜絕了境外,尤其是國內買家的需求;同時,本地住宅物業自2010年10月起,亦被勾出了投資移民的選項,這亦打壓了境外對香港住宅物業的需求。

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釋放上述三大需求,樓市即可獲支撐


大家不妨想象一下,在過往十年間,由於上述種種措施,壓抑到只餘下「有實力的」本地用家(即能通過嚴緊壓測的用家)需求,其他類型的需求均被阻礙入場,才令樓價不至於過急上升(但仍穩步上揚);一旦樓市轉勢,政府只需將上述政策逐步放寬,已能為樓價帶來有效支撐:

  1. 第一步,放寬對首置用家的限制,取消供款不能超過收入50%的規定,已能釋放一批相對不具實力的本地「用家需求」;
  2. 第二步,如再放寬雙倍印花税(DSD)和投資物業按揭限制,容許購入第二個物業而不徵收雙倍印花税,已能釋放一批本地「投資需求」(據個人觀察,市場中有一定財力但只缺「人頭」的投資者實不在少數);如不再限制出租物業只能做五成按揭,本地「投資需求」的購買力又會再釋放多一批;
  3. 第三步,如再放寬買家印花税(BSD),則會多一批境外「投資需求」;如再放寬投資移民的限制,則又會多一批境外「投資需求」。始終對境外人士,尤其是國內人來説,投資磚頭保值的概念根深蒂固,他們也樂此不疲,而香港物業相對國內物業,更有兩重優勢:(i)香港物業始是美元資產,一定程度地為他們對沖了匯率風險;(ii)香港資本流動不受限制,將香港物業套現後可隨時將錢匯往國外,由於這兩點,一旦政府開放香港樓市予境外人士投資,來自國內的購買力相信會源源不絕。

政府無意推倒樓價,下行空間相當有限

 在此情況下,除非政府想推倒樓價,不然實在有足夠多的政策空間去維穩樓價甚至推高樓價,從而限制了香港住宅物業的下行空間。而至於政府會不會想推倒樓價?這便見仁見智了。在個人的角度,是傾向相信政府有意維持樓價穩定 —

  • (i)房地產是經濟週期之母,「十次危機,九次地產」,目前經濟環境本身已然不佳,如還容許樓市大幅下跌,產生「負財富效應」,無疑是自製經濟危機;
  • (ii)如參考國內經驗,即使是國內政府,這幾年雷厲風行推動「房住不炒」,也著力維持樓價穩定,而不是希望樓價下跌。始終樓價綁架了經濟,一旦房價崩盤,發生經濟危機是必然事情。在此情況下,若國內中央政府都重視且深明房價穩定的重要性,相信本港政府在維持樓市穩定方面,也不會做出任何不利樓市穩定,甚至推倒樓價的舉動了。

晉裕環球資產管理 高級投資分析師 黃子燊晉裕環球資產管理 高級投資分析師 黃子燊 Steven Wong  (Photo : HKBT)

黃子燊為晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師,其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合,其擅長以宏觀經濟結合價格行為,以由上而下方式就資產配置進行部署

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