購買村屋除了注意是否已補地價及路權問題外,還要注意業權問題,曾經有買家落訂購入村屋後,如常向銀行申請按揭貸款,銀行亦願意批出該貸款,並跟買家簽訂相關貸款函件,可惜在完成交易前數天,買方律師(亦是按揭律師)通知買家及銀行,業權出現了問題,事關根據樓契文件規定,該村屋除非有政府相關部門之書面同意,物業才能開設側窗,但另一方面,樓契記錄內之圖則卻顯示該村屋側面設有扇窗,而實地睇樓亦發現相關村屋的確設有側窗,但最奇怪的是找遍整套樓契包括過去成交及按揭記錄,根本沒有政府部門發出的「側窗紙」。

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樓契內的「側窗紙」

而發生上述事件,最大的可能性是樓契內的「側窗紙」遺失了,這情況亦較易解決,基於文件不齊導至業權不清是屬於賣方責任,故此只要買方向賣方代表律師查問「側窗紙」下落,必要時由賣方補領「側窗紙」,而申請「側窗紙」手續並不繁複,約兩星期便可,當然雙方亦要同意將交易日期稍作延遲。如賣方不合作,不肯提供「側窗紙」,屆時買方便可要求取消交易了。

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買「村屋」要多加留意其估值

另外,由於「村屋」之間的成交價可以出現很大差異,銀行處理「村屋」的估值時,一般都會較正常物業為嚴謹。基此,估不到價而不被銀行接納申請的情況可謂屢見不鮮,市民決定買「村屋」時要多加留意其估值,最好先考慮上述因素來商議成交價。故此,讀者如果想購買村屋,最謹慎的做法是在簽署臨時買賣合約之前,找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議。

最後,由於村屋契約相對複雜,當中牽涉路權、高度、呎數、側窗紙等問題,故此要找專門處理村屋買賣的律師樓為佳,筆者建議買家可考慮沿用上手業主的律師樓及銀行作處理。

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黃詠欣(利嘉閣按揭代理董事總經理)利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣 (Photo : 作者提供)

作者簡介:多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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