持續利好刺激下，物管行業依舊是市場關注焦點，然而在估值高企、配股成潮趨勢之下，資金的喜好正慢慢發生變化。
物業管理板塊自2018年起的上市熱潮至今仍在延續，並且隨著多家行業頭部企業陸續上市，資本市場關注度更是持續上升，隨之而來的也是物管龍頭公司估值的不斷攀升。
在市場一致高預期的當下，不少物管企業估值高企也是不爭的事實，其中部分企業接連宣布高位折價配股，這使得投資者短期信心受到了一定的打擊，擔心這是高估值物業股股價短期見頂的信號。這種心理預期下，未來越來越多的市場資金或許會更集中流向成長性高且估值相對較低的物管標的。
多家物管高位折價配股，引發市場擔憂
高估值物管企業接連折價配股，市場擔憂，早前漲勢迅猛的物業板塊，或將出現配股潮。智通財經APP了解到，股價才創出歷史新高的綠城服務（02869.HK）於6月3日發佈公告稱，擬向最少六名承配人合計配售2.67億股新股，預計融資總額約27.14億港元，配售價每股10.18港元，較前一交易日約折讓7.12%。公告發布後的綠城服務股價由之前的三連陽轉為放量下跌，當日共有6.27億港元資金離場，收盤跌幅定格在-3.47%，隨後兩個交易日公司仍保持下跌態勢，截止6月11日，公司滾動市盈率仍在55倍左右。
緊接著6月4日，前一日股價才達到13.3港元歷史峰值的永昇生活服務（01995.HK），也宣布將採用「先舊後新」形式配售1.34億股，預計融資總額約15.79億港元，每股11.78港元，約折讓6.95%。公告之後永生生活同樣錄得跳空低開，當日逃離的22.75億港元資金打出了公司上市以來的成交天量，最終收盤跌幅定格在-4.42%，目前股價依舊處於下跌態勢，公司滾動市盈率仍超過70倍（截止6月11日數據）。
綠城服務和永昇生活服務股價下跌的餘音尚在，這邊佳兆業美好（02168.HK）也宣布配股，以先舊後新形式配售1,400萬股，相當於擴大後股本約9.09%，每股配售價32.55元，較上日收市價36.15元折讓9.96%，籌4.56億港元。
除了配股的融資操作，在早前4月，碧桂園服務也發行了38.75億港元零息換股債券，轉換期為1年，初始轉換價每股39.68港元，發行溢價11%，可換股占公司現有已發行股本約3.59%，轉換攤薄後佔3.47%。
股價下跌不僅限於綠城服務、永昇生活服務這些有融資動作的企業，近日來一眾高估值的物管標的均呈現了股價不同程度的回調，主要是由於擔憂行業出現配股潮，尤其是那些高估值的企業。
物管板塊配置邏輯調整 低估值標的或受益
市場人士認為，今年以來物業股漲勢迅猛，這種情況下企業一般認為，當下是一個適合進行配股融資時機。
但當行業多家企業都進行類似操作，則難免讓市場解讀出另一個信號：這些物業個股股價節節攀升，是否管理層覺得這是近期高位，所以趕緊一頓操作？市場甚至擔心，物業行業會出現配股潮。
出於市場對配股潮的擔憂，板塊資金的配置邏輯也似乎出現調整，大資金短期內或將規避估值較高的物管企業。像中奧到家（01538.HK）、藍光嘉寶服務（02606.HK）、彩生活（01778.HK）這樣板塊估值較低的標的，或會成為高估值物管標的換場資金的選擇。目前不少低估值標的已經有資金流進的跡象，這從估值較低的個股近期的升幅中，可見一斑。
早前滾動市盈率才5倍多的中奧到家，成為物業板塊資金調整的受惠者。6月3日起股價開始了急速拉升，近5個交易日的累計漲幅超過了50%。據了解，公司6,540 萬方的在管面積規模在上市物管公司中處於中位水平，該公司目前非物管業務增長迅速，資本運作頻繁。2019 年公司通過一系列併購壯大其非物管業務，涉及房地產經紀、園林景觀、清潔綠化等領域。2020 年5 月8 日，公司宣布以4000 萬元對價收購廣東華瑞環境工程有限公司51%的股權以豐富自己的清潔及綠化業務。不過公司宣佈出售了之前併購的廣東銘錦城，市場推測可能與標的公司未達標預期相關，一定程度反應大舉併購為公司投後管理帶來了更多挑戰。
而此前西南地區規模型物管藍光嘉寶服務滾動市盈率僅10餘倍，公司股價自5月25日開啟了連續拉升模式，隨後的10個交易日市值增長逼近44%，目前20倍的滾動市盈率較高估值物管企業仍相差甚遠。公司2019年末的在管面積、合約面積分別為7,172、11,690萬平米，當前仍以收併購為核心，關聯公司、第三方開發商、市場化招標三大渠道輔助方式，保持著合約面積的穩步增長。未來隨著儲備面積持續轉化和在手現金充足支撐擴張，公司估值水平仍將進一步提升。
低估值+新管理層 彩生活值得留意
當前市場資金正在積極尋找有潛力的低估值物管標的，藍光嘉寶和中奧到家都已經吸引到了資金的目光。除此之外，彩生活也呈現上升的勢頭，6月以來累計升幅約20%（截止6月11日），但即使如此，公司目前的滾動市盈率仍只有10倍左右。
智通財經認為，在低估值企業中，彩生活不僅估值吸引，且從中長期視角來看，中小型規模物管企業擴張過程中存在較多風險因素，而大型物管企業未來增長更具確定性。
而且彩生活新管理層去年上台，直接帶來業務改善的預期，股價上行動力進一步增強。智通財經APP了解到，彩生活在管面積第一、具有較高的市場化能力，但因近年來發展增速略有放緩，在物管行業成為資本大熱門期間，市場給予其估值水平遠低於行業其他龍頭。2019年業績發布會上，新管理層也表示，對公司現狀和發展策略進行回顧反思，在基礎物業服務、增值服務探索、併購投資理念三大方面作出思路轉變。（詳情可參考：完成三大思路轉變，最有潛力的那個彩生活（01778.HK）即將回歸https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/290432.html）
預期新管理層上台之後，公司業務改革成效逐漸顯現，業績改善帶來的估值修復還會進一步推升股價上行，此背景下的彩生活值博率相信大大高於其他低估值企業。
綜上而言，當前物管行業的配股潮趨勢，會使短期資金更多會流向低估值標的，而中長期確定性更強的仍是大型物管標的。其中估值低、規模大的彩生活，不僅能在未來物管行業發展機遇中持續受益，而且新管理上台帶來的業務改革成效，或在不久將來的報表中顯示。綜合來看，彩生活是當下極具吸引力的物管標的。
該信息由智通財經提供。
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