2019年，在地產板塊景氣度一般的氛圍下，港股物業板塊指數卻實現了翻倍，主要邏輯在於其不同於地產發展的盈利模式，同時在新股上市的助攻之下，走出了穿越行情。
2019年以來港股上市的物業股普遍表現亮眼，物業板塊也成為了市場焦點。進入2020年又相繼有物業股遞表申請上市，5月31日，來自大灣區的物管企業卓越商企向港交所遞交了招股書申請主板上市，聯席保薦人是海通國際和招銀國際。
據悉，卓越商企服務成立於1999年，主要為商務物業、公共與工業物業及住宅物業提供物業管理服務。與多數此前上市的物業股一樣，卓越商企同樣背靠地產公司。目前，卓越集團旗下的卓越置業為卓越商企服務的最終控股股東，卓越集團目前是中國TOP30的大型房地產企業。
大灣區高端商業物管No.1
卓越商企為客戶提供覆蓋物業全生命週期的全產業鏈綜合服務，其項目包含了商務物業、公共與工業物業及住宅物業，其中又以商務物業為主。根據弗若斯特沙利文的報告，按照2019年向商務物業提供基本物業管理服務所得收益計，在商務物業管理服務提供商市場中，卓越商企排名中國第四和大灣區第二;若以高端商務物業物管服務收入計，卓越商企排名中國第三，大灣區第一。
截至2019年12月31日，卓越商企在27個城市擁有308個在管項目，總面積2,350萬平方米，其中101個項目（1,140萬平方米）位於大灣區，這些項目大部分位於一線及新一線城市。
卓越商企除了提供傳統的基本物業管理服務外，還開發了廣泛的增值服務如資產服務、企業服務及特定增值服務，往續記錄期間，還提供金融服務、公寓租賃服務及其他等，不過據招股書顯示，公司計劃出售其金融服務業務。
由於具備一定的頭部優勢，往續期間卓越商企的業績實現了較快增長。2017年至2019年，其營收從9.47億元人民幣（單位下同）增長至18.36億元，年復合增長39.2%;淨利潤從1.36億元增長至2.34億元，年復合增長30.9%。
其中，商務物管收入佔比從70%逐漸降至65.2%，住宅物管收入佔比從16.2%降至9.6%，而公共及工業物管收入佔比從4.3%提升至9.6%。2019年物業管理服務收入佔比97%，金融服務收入佔比2.7%，待金融服務出售之後，物業管理服務收入佔比仍然達到99%以上。
其收入增長主要是期內在管面積不斷增長，2017年至2019年，期內在管面積從1,140萬平方米增長至2,350萬平方米，年復合增長43.9%，合約面積從1,310萬平方米增長至2,336萬平方米，年復合增長30.9%，可以看到在管面積增速大於收入增長，主要是因為其商務物管的平均管理費用增長不明顯。
聚焦第三方商務物業，平均管理費率下滑
2018年之前，卓越商企的在管面積多數來自卓越集團，2017年和2018年分別佔比65.3%和58.8%，相應的收入佔比也分別達到59.4%和54.7%。這部分在管面積又以住宅物業為主，2017年和2018年分別達到48%和42%。
但是這一境況在2019年發生了重大變化，數據顯示2019年卓越商企來自第三方物業開發商的在管面積迅速增大，期末佔比達到56.8%，收入佔比也增加至57.8%，都是首次超過來自卓越集團部分。而這其中主要是因為商務物業的在管面積增長，從2018年的442萬平方米增加至2019年的954萬平方米，同比增幅達到116%。
因此2019年來自第三方的商務物業的收入佔比達到44.9%，而值得一提的是，商務物業的平均管理費用遠遠高於公共及工業物業、住宅物業，這也是卓越商企業績增長的核心。
不同物業、以及來自卓越集團和第三方物業的管理費率差別較大。2019年，來自卓越集團的商務物業費用為19.6元/平方米月，明顯高於前兩年，但是來自第三方的商務物業費用則為15.3元/平方米月，明顯低於前兩年，也低於來自卓越集團的部分。
智通財經APP認為，這可能跟行業競爭有關係，來自卓越集團的項目缺少競爭，均價較高;而來自第三方物業的項目同業競爭較為激烈，並且近兩年激烈程度加深，導致管理費用偏低。而來自第三方的商務物業在管面積佔比卻在增大，這也是卓越商企收入增速不如在管面積增速的原因。
相比而言，公共及工業物業、住宅物業的平均管理費用則明顯較低，且來自卓越集團的公共及工業物業均價更低。這就解釋了卓越商企近幾年業務變化的情況，在物業服務板塊中，2017年至2019年，商務物業收入佔比77.3%、79%及75.9%，而公共及工業物業收入佔比分別為4.7%、5.1%及12.7%，住宅物業收入佔比則為17.9%、15.9%及11.2%。
可以看到，卓越商企來自第三方的住宅物業基本處於零增長狀態，而聚焦於商務物業和公共及工業物業，主要也是因為住宅物業管理費用低，盈利空間小。從招股書中也可以看到，商務物業管理的毛利率基本是其他兩種業務的2至3倍。
數據來源：招股書（單位：元/平方米月）
在資產結構方面，目前卓越商企面臨較大負債壓力。2019年集團收購了武漢雨陽、浙江港灣及武漢環貿等，相關代價公平值3.54億元，不過集團溢價收購因此產生了2.72億元的商譽。另外2018年和2019年因為項目墊款以銀行貸款形式支付，因此增加了較多銀行貸款，2019年末達到4.65億元，這導致其資產負債比率增加至102%。另外貿易應付款項增加至12.8億元導致流動負債增加至18.7億元，而同期的經營活動所得現金為1.85億元，年末現金4.47億元，短期償債能力不足。
不過有大股東護航，隨著房市復工復產，物業板塊復甦，加之收購的毛利率較高的第三方物業業績釋放，渡過難關應該問題不大。若能上市仍然是值得關注的。
該信息由智通財經提供。
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