領展房產基金(00823.HK)周一(6月1日)公布截至3月底止全年度業績,受到物業及經濟低迷影響,令手上物業估值大減,以致出現239.48億元估值虧損,因此全年錄得虧損達173.03億元,惟因虧損屬非現金性質,可供分派收入仍增加4.2%至59.65億元,每單位末期分派因此增加3.7%至1.4572元。

領展去年全年可供分派總額增4.2%

集團去年度在港商場商舖續租租金加幅急跌,按年下跌9個百分點至12.1%,為過去4年來最低水平。領展指出,已因應個別租戶需要而提供紓困措施,並且不排除在環境惡化時,將原有的3億元紓困措施加碼。 

領展房產基金在放榜前夕適逢內地醖釀通過「港版國安法」,連同一眾地產業務較重的股份近日紛紛被拋售。領展房產基金由5月22至29日,累跌14.6%,上周五(29日)更見52周低位56.25元。連日來被拋售,更讓領展房產基金的股息率升至近5厘,為近年高位,相當吸引。不過本港政經環境近期變得緊張,有意趁低吸納者須留意這些因素。

領展房產基金股息率升至5厘 

早在上周五「港版國安法」立法的消息傳出後,本港地產股便率先下跌,房產信託基金(REIT)亦然,股價跟隨市況愈炒愈低,變相拉高該等股份的息率。隨着股價創新低,連一向相對低息的領展,股息率亦於上周五(5月29日)相應拉高至逼近5厘,冠君(02778.HK)及泓富(00808. HK)更升至7至8厘。

領展房產基金管理的資產大多是屋邨商場,以日常生活消費為主,在經濟下行環境下可提供更高的抵御能力;本身屬收息股的領展,理應受惠現時超低息環境。

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領展房產基金股價較去年高位跌近43%

不過,本港政經環境近期變得緊張,大量資金割愛本地股,近九成業務集中在香港的領展,股價連日受壓,今日低見56.25元,為52周低位,全日收報57.95元,對比去年6月的52周高位98.3元,已累跌近43%。

鑒於不少投資者喜歡將領展納入投資組合內,有意趁低吸納者須留意兩個因素。

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陳政深:股息率高於4厘屬安全

艾德證券期貨聯席董事陳政深指出,近日市場資金見分歧,有資金離開香港市場;相反,亦有資金撐市,惟這些資金會選擇業務主要集中在內地的股份,他們仍然覺得,只要業務集中在內地,則安全系數會更高。

因此,本地地產股明顯捱沽,而領展這樣的傳統收息股、近九成業務集中在香港的股份,部分資金自然會選擇離場。

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不過,純粹以股論股,從基本因素看,他認為不用對領展太擔心。第一,根據往績,只要領展的現價股息率高於4厘,都算安全。當然,現時領展面對的離場資金不少,因此股價進一步受壓、股息率升至近5厘。

業務方面,領展的業務主要是以民生相關的商場,即使整個物業市場急劇轉壞,相信與民生相關的商場會是最後受累的物業,相對來說最安全。不過他強調,入市前須留意兩個因素。

1、留意領展的租金升幅及空置率

當然,商業活動是投資者的其中一個疑慮,而民生商場受影響較細,暫時亦未見商場空置率大幅上升,基本因素無問題。值得留意的是,領展將於周一(6月1日)公布全年業績,須留意其租金升幅情況,以及空置率是否存在大幅上升的可能,若空置率升幅達高雙位數,則意味市況較差。

對於持有領展的人士,他認為,領展作為長線收租股,問題不大。至於沒有持貨的人士,若只得一注本錢,則不建議入市;但如果想調整自己的投資組合者,將領展納入投資組合內,有助帶動整體收益。

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2、赤柱、樂富等核心商場反映整體營運質素

他指出,領展的往績不俗,加上現時市場上已很少收息產品,最緊要留意領展旗下的核心商場的營運情況,例如赤柱、樂富的項目,以至九龍東的項目,可以從這些項目的出租率和租金情況看出領展的營運質素,因此可待領展公布業績之後再作決定也不遲。

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編按:陳政深為證監會持牌人士,申報持有上述評論股份。

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