金科再出高管人員變動信息,中西部物管大龍頭金科服務港股上市進程在持續推進中。

5月26日晚間,A股板塊上市的金科股份(000656.SZ)發布《關於高級管理人員變更的公告》披露,根據該公司的工作安排,徐國富於2020年5月22日向公司董事會提交辭職報告,5月25日,金科股份旗下物管業務子公司金科服務召開的創立大會暨2020年第一次臨時股東大會及第一屆董事會第一次會議,選舉和聘任徐國富擔任金科服務董事、副總經理兼財務負責人、董事會秘書。

據悉,金科服務目前已經成長為國內TOP10的大型物業公司,早先的4月29日,金科股份就發佈公告稱,擬分拆所屬金科服務到香港聯交所主板上市,此次公司高管變動預示著該進程正在持續推進。

就目前而言,在地產開發企業面臨市場縮水、盈利能力下降等挑戰的當下,物管業務分拆上市已經成為行業大趨勢,市場也一度認可物業管理企業的增長邏輯,尤其近期的舊改推進,更是讓大型物業管理企業估值中樞繼續上行,此背景下的金科服務登陸港股,勢必會引發多方資金的強烈關注。

背靠行業十強母公司,金科服務質地優秀

穩坐中西部物管企業龍頭位置的金科服務,近年來業績表現不俗。智通財經APP了解到,金科服務已經連續六年中西部市場佔有率第一,管理項目近800個,管理面積超2.4億方。以在管面積計算,於國內上市物管企業中金科服務僅排在彩生活(01778.HK)、碧桂園服務(06098.HK)、保利物業(06049.HK)之後,目前位列第四。

公告中財務數據顯示,截至2019年末,金科服務合併口徑資產總額為40.45億元人民幣(單位下同),負債總額為34.89億元,淨資產5.56億元,歸屬母公司所有者權益5.33億元。公司2019年實現營業收入27.54億元,利潤總額4.88億元,淨利潤4.05億元,歸屬母公司所有者的淨利潤3.97億元。2020年的前三個月,金科服務繼續錄得營業收入6.15億元,利潤總額1億元,淨利潤8,416萬元,歸屬母公司所有者的淨利潤7,929萬元。

當前港股市場中有地產母公司支撐的大型物管公司中,雅生活服務(03319.HK)、保利物業、綠城服務(02869.HK)、中海物業(02669.HK)動態市盈率水平約為39倍、83倍、55倍和50倍,金科如以較為保守的40倍PE計算,總市值也將達到160億元左右。

此次募集資金將主要用於收併購及增值服務業務,疊加母公司金科股份的支撐,金科服務未來業績增長動力仍較為充足。智通財經APP了解到,未考慮超額配售權的行使情況下,金科服務此次新發行的H股股數擬不超過發行後金科服務股份總數的25%,並視市場情況授予全球協調人或賬簿管理人不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。募集的資金將用於擴大公司物業管理業務規模,收購兼併其他物業公司或者專業化服務公司,發展公司增值服務業務,完善公司數字化及信息化系統,補充公司營運資金等。

並且,金科服務地產母公司金科股份近三年銷售面積分別以843萬方、1,342萬方、1,905萬方,排在行業前十,同比增速分別為69%、59%、42%,已經為金科服務未來接管面積增長提供了強力保障。

而除了金科服務自身的增長因素外,大型物管企業未來仍有不少利好在加持。

迎行業性機遇,演繹中長期行情

大、中型物管企業在管面積增速穩定,市場更為青睞。智通財經APP了解到,在管面積增速格局中的頭部效應已經在逐步顯現,2019年行業總在管面積為22.2億方,同比增長28.4%,維持在非常高的水平。其中大中型公司受益於地產母公司的有力支持,同時在三方項目獲取及收併購上能力更強,進而保證在管面積維持高增速。數據顯示,大型公司在管面積增速接近行業平均水平,中型公司增速快速提升達31%,而小型公司增長則略顯乏力。

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管理費用率衝高後持續回落,行業規模優勢邏輯得到進一步驗證。智通財經APP了解到,首先橫向比較來看,物管行業2019年管理費用同比增速為29%,其中大型、中型、小型公司的同比增速分別為28%、31%、29%。不同於中、小型公司在規模擴張上的強訴求導致管理費用繼續高增長,大型公司在完成第一階段的快速規模擴張後,總部能力和規模效應逐步顯現,使其管理費用的增速低於規模增速。

歷史數據對比中,近幾年來行業的管理費用率並未出現持續上升,相反卻出現了衝高後的持續回落,2019年平均管理費用率為8.6%,較2018年回落0.5個百分點,也一定程度上反應出規模效應的優勢,未來隨著科技化應用的推進,規模效應將持續顯現。其中在科技化投入力度最大的大型公司,未來在費用管控上的能力優勢將與中小型企業進一步擴大。

而在空間廣闊的非住領域,頭部企業也在搶占高地。智通此案件APP了解到,我國巨大的住宅市場,造就了當前大中型物業公司幾乎都以住宅物業為基本盤的格局,但隨著招商積餘、新大正等一批以非住宅物業為核心在管項目的公司的崛起,越來越多的物管企業意識到還有空間無比廣闊的非住宅領域可供開拓。近年來,頭部物管企業近幾年紛紛開始切入非住宅領域,如碧桂園服務佈局城市服務業務、保利物業發力景區物業、新大正開拓機場領域、佳兆業美好佈局商辦市場等等,金科服務母公司民生地產開發、生活服務、科技產業投資運營、文化旅遊康養的四位一體戰略,也給金科服務進軍非住領域提供一定基礎。不同於住宅物業的「2C」業務屬性,非住物業更類似於「2B」業務屬性,目前僅頭部企業能憑藉過硬的服務能力擁有一定議價能力,確保利潤率的穩定。

再加上「老舊改」等政策紅利,行業再迎一波利好。智通財經APP了解到, 2019年《政府工作報告》提出,城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。據國家住建部初步統計,截至2019年5月,全國共有老舊小區近16萬個,建築面積約為40億平方米,老舊社區改造工程正加快推進,市場空間巨大。國家鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與,這給物業服務企業的發展提供了新的舞台。目前已經有物業公司參與其中,未來有望成為行業新的利潤增長點。

綜上而言,金科服務此次被分拆至港股資本市場上市,不僅能憑藉其自身目前優質的基本面吸引市場關注,後續多輪大型物管企業利好驅動之下,公司或許還有中長期的行情要演繹。

該信息由智通財經提供。

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