港版國安法獲通過｜關焯照：兩大原因香港樓市最慘跌30%

【BT專訪】香港樓市易升難跌，不過，全國人大今日（5月28日）高票通過「港版國安法」的決定草案，經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為，「港版國安法」立法對香港經濟影響深遠，最壞情況下，香港樓價最慘跌30%，兩個原因睇淡香港樓市中長線發展。

近期市場聚焦「港版國安法」，在其納入全國人大會議議程後的首個周末（5月23至24日），香港樓市一手和二手市場走勢兩極，一手市場在兩個新盤主導下，錄得逾330宗成交；反觀二手市場則銷情慘淡，交投量挫逾七成。

關焯照：關鍵要看二手成交

對此，關焯照表示，新盤市場銷情暢旺，主要由於新冠肺炎（COVID-19）疫情積聚大量市場購買力，惟這不足以斷定樓市暢旺與否，還需要再觀察多一至兩周，若之後一手銷情仍然向好，則可睇好；反之，當樓市消耗了此前積累的購買力，銷情開始向下或大幅萎縮，就要小心。

關焯照認為，「港版國安法」通過之後，樓市之後的走勢，關鍵要看二手成交。（圖片：HKBT）

不過他認為，關鍵要看二手成交。「近期二手成交價本來已見回升，我本來預期樓價會止跌回升，中原城市領先指數（CCL）有機會重上180水平，惟現時受『港版國安法』立法影響，若市場人士對事件信心不足，樓市一定會轉差，因此，要判斷樓市好壞，一定要看之後的二手成交。」

新冠肺炎疫情衝擊香港經濟，本港現時失業率升至5.2%，創十年新高；首季本地生產總值（GDP）按年收縮8.9%，表現差過97金融風暴和08年金融海嘯。

「若港匯因『港版國安法』立法而受到衝擊、香港國際金融中心地位不保、經濟衰退的情況持續到年底或下一年，甚至是更加長的時間，則香港樓價一定跌，最壞情況下，若本港出現移民潮，業主釋放二手貨源，預期樓價將較現時水平調整20%至30%。」關焯照說。

關焯照認為，最壞情況下，香港樓價有機會跌30%。（圖片：HKBT）

不過，他強調，即使樓價受「港版國安法」立法影響而大跌，但不會出現如97年樓市大爆煲、跌40%至50%的情況，主要由於現時香港樓市供應少；而且，現時樓價水平相對仍處於高位，有空間下跌。

香港樓價易升難跌，因此不少准買家或等待上車的人士，均在等待一個樓價下跌的契機，試圖趁低撈貨。惟關焯照認為，即使樓價大跌30%，亦不是一個撈貨的好時機，原因有兩個。

他認為，「港版國安法」立法並非必然衝擊香港經濟，若相關法例在規管力度不是太嚴厲、讓香港市民覺得立法並不會影響日常生活或經濟活動，則對樓價影響不大，樓價依然會上升，始終短期內香港的樓市供應仍然不足，但須小心香港樓市的長期供應。

他指出，香港人口數量在去年中達700萬，惟至年底，人口數量反而低於700萬，數字反映了香港的出生率減少，或者是選擇移民的人數增多，加上「港版國安法」立法為市場帶來不明朗，香港人口的增長較預期減少，香港老齡化或人口萎縮的情況較預期要來得快。

人口老齡化的問題何時會是一個關鍵點？

「關鍵點會是10年後的2030年。」關焯照說。他認為，人口老化意味着香港整體人口賺錢的能力降低、GDP增長放緩，首先影響的是購買力，因此不看好香港樓市中長線發展，中長期會步向日本化，料10年後香港樓價將會受壓；短期只是受制於供應不足問題。

他指出，現時坊間分析香港樓市問題時，大部分沒有考慮香港人口萎縮的問題。有人認為香港樓市背靠內地13億人口的潛在需求，但須留意的是，內地不少城市的經濟和發展分分鐘可媲美香港，完全沒有必要來港買樓。