港版國安法」納入全國人大會議議程後的首個周末(5月23至24日)香港樓市一手和二手市場走勢兩極,一手市場在兩個新盤主導下,錄得逾330宗成交;反觀二手市場則銷情慘淡,交投量挫逾七成。專家拆解三大原因,有意上車的人士須留意一點。

有關「港版國安法」的消息一出,上周五(22日)地產股便應聲下跌,但市場焦點仍聚焦於新盤。在新地(00016.HK)天水圍Wetland Seasons Park第2期,以及恒地(00012.HK)旗下旺角利奧坊·曦岸主導下,過去周末新盤錄逾330宗成交。

過去周末新盤、二手市場走勢兩極

反觀二手市場卻銷情淡靜,據中原地產數據,十大屋苑於過去的周末成交量失守雙位數水平,錄得5宗成交,較對上一個周末的19宗大減73.7%。一方面是由於新盤搶客,近期適逢有4個新盤開賣,一手搶購大量購買力,二手成交量應聲下挫;加上市民遊行,部分地區交通受阻,以致二手睇樓活動及成交均受影響。

就目前情況而言,雖然新盤市場無懼政經變數,銷情依然暢旺,惟「港版國安法」為香港前景添憂,最大隱憂是美國有可能以此為藉口採取進一步打擊中國的行動,甚或將金融「武器化」,中美關係更趨緊張之下,香港經濟亦添不確定性,本港樓市真能獨善其身?

施永青:港版國安法助樓市穩定

中原集團主席施永青接受本地傳媒訪問時表示,若推行「港版國安法」,一開始社會肯定會「嘈」,但長遠可令香港形勢更明朗,助樓市穩定,相信香港亦可趨向穩定。

他指出,看淡樓市者常說,香港經濟轉差,失業率急升,負資產宗數遲早急增,迫使業主劈價賣樓,終致樓價下跌。可是,據金管局最新公布,首季僅錄得384宗負資產,遠低市場預期。

這與兩個因素有關,其一是本港現時已經供滿樓的業主佔整體比例逾六成,正是歷史高位,這部分人除非急需資金周轉,否則不會劈價賣樓。其二是金管局在過去數年推出多項調控措施,財力不足者根本無法置業,業主防守能力強。

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莊太量:社會穩定 經濟自然會好

中文大學經濟學系副教授、劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,過去周末本港新盤市場暢旺,相信是由於疫情期間積聚大量購買力有關。至於二手市場,他認為,「港版國安法」的推行,或引發移民,個別業主或會平價出售物業,一旦立法,短期內本港經濟會有波動,但長遠不會,相信不會出現如1983年般的移民潮。

對比發生在1983年和1989年的兩次大型事件,他認為,兩次事件開始都會出現信心危機,有人選擇移民或撤資,會拋售股票或賣樓,這是第一階段會發生的事情。

至於第二階段,當經濟慢慢回復,一旦旅客重臨、餐廳重開,經濟數據就會顯示出來。他個人不相信政治會永遠影響經濟,因為人始終都要交租、吃飯,雖然其他事情會發生改變,惟經濟活動會照常。

第三階段是指以前撤資的投資者,或者認為香港具有投資價值的資金,有見香港經濟數據變好、公司有盈利,這些資金自然便會回流,因為所有商業活動和經濟活動最重要的是看能否賺錢、經濟是否穩定,反而和政治背景未必有必然關係。

疫情受控 料次季樓市隨經濟反彈

他強調,唯一可以肯定的是,一個不穩定的社會,經濟一定不會好,凡是投資都需要一個穩定、可預測的環境,只要可預測、減少投資風險,相關資金自然便會回來。

他認為,是次「港版國安法」立法亦會經歷這三個階段,第一段就是現在,股市有短期震蕩,不排除會有一部分人賣樓、賣股票,起碼三個月內,都會有這種情況出現,但相信隨着疫情受控,本港第二季的經濟數據會慢慢好轉,相信樓市亦會反彈。

值得留意的是,即便一如專家所言,「港版國安法」立法不會導致大量移民,惟一切仍看市場,尤其是外資的反應,香港作為國際金融中心,積聚大量外資企業,一旦本港的資產價格持續波動或下滑,則外資就會加速流走,屆時樓價勢必亦會受到拖累。