最近,深圳的樓市真夠魔幻。很多人看不懂。按理說,深圳對外貿易依存度高達110%。全球現在疫情根本看不到終點,世界經濟大幅收縮,深圳難免要受到影響。但實際上,深圳樓市卻火了,而且不是小火,是大火:豪宅「秒光」,百萬「茶水費」,二手房掛牌價動不動就漲價十幾萬、幾十萬甚至上百萬。

常言道,事出反常必有妖。

1. 想買房?交150萬「茶水費」

今年1—2月,因為過年,後面又遇上疫情,所以,深圳樓市完全可以用慘淡來形容。

1月,新房成交2,813套,環比下降42.1%;二手房成交7,499套,環比下跌24.7%。

2月,新房只賣了830套,環比大跌70.5%;二手房也只成交了1,788套,環比大跌76.2%。

但到了3月,深圳樓市卻像火山一樣:突然大爆發。

3月份,深圳新房成交3,152套,二手房成交8,008套,是2月的4倍左右。

深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?

這些都不是關鍵。

關鍵在於,深圳房價也開始飛漲。

這漲價到底有多猛?

網上流傳著下面這首打油詩:

深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?

當然,這首打油詩其中說到了深圳樓市很多基礎知識,比如區位、不同品質的樓盤,不在深圳或者不長期關注深圳樓市,可能也搞不明白。

那,再看幾個例子。

4月上旬,位於深圳南山的招商蛇口太子灣·灣璽開盤。房源一共54套,每平單價高達9—13萬,戶型320—410平,一套最便宜的也要2,900萬,最貴的要5,500萬,半個億還不止。

而且「購房須知」上,還霸氣地寫著「不接受退房」。

然而,不到4個小時,就全部賣完。

這個樓盤在3月已經開過兩次盤。

其中,第二次14套(售價4,200萬起步),開盤8秒就被搶購一空。

還有深圳網友爆料,寶安中心區的新錦安海納公館、潤恆都市名薈、榕江雲璽錦庭等新盤對外說房子已經賣完了,實際上,是轉為內部消化,要交「喝茶費」後才能買到。

這「喝茶費」要多少呢?主要和項目、房子總價有關。

有中介透露,有的要50萬,也有的要150萬。

看似荒唐,但是,你愛買不買,你不買別人搶著買。

2. 1,000萬買不到中意的三房

新房瘋狂,二手房也一樣。在一個深圳本地論壇上,有人發帖「看房看出抑鬱症來了」。

帖子說,因為疫情影響,收入下降了很多。現在手握500萬,想在寶中、南山買三房,但一直都找不到中意的。

在關注房子的幾個月裡,房價就漲了近30%。

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這個帖子的跟帖,幾天裡,就超過200個。

有人感慨:房價太恐怖了。

也有人催促:越等越貴。

更有人慶幸:去年十一後開始看房,11月11日取消豪宅稅,嗅到血腥味,11月12日下定金。到現在完成交房,同戶型漲了100多萬了,好險啊。

還有房東交流:去年有個妹子要買我富通城的房子,我395願意賣,她非要390,然後不買,我過完年回來看到人家掛到450了,我就漲到了450。

在發帖三天多後,發帖的樓主終於「快刀斬亂麻,在寶中訂了一個900的小三,不糾結了」。

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有第三方監測工具顯示,近期深圳有些二手房掛牌價直接上調百萬

買房人的焦慮,不是沒有道理的。

深圳樓市從3月初開始,自西向東開啟了一輪樓市上漲。

新房就像上面已經提到的,很多項目銷售十分火爆,還出現了「喝茶費」這樣的違規操作。

很多區域二手房房價也「一飛沖天」。

《經濟觀察報》就有個報導說,深圳一個二手房中介,帶買房人看了5套房,其中3套被其他買家搶先下手,還有1套報價上調100萬,最後1套房東乾脆不賣了。

有剛需後悔莫及:過個年回來發現看中的小區價格都漲了,每平方米至少漲了1萬多元。短短一個多月,需要多掏大幾十萬塊。設身處地想想,誰能不肉痛,能不焦慮?

根據中國房地產協會的數據,3月份,深圳新房單價每平是6.34萬,同比上漲12.88%。

二手房單價更是高達7.18萬元/㎡,同比上漲14.54%。

這些都只是冷冰冰的數字,背後成千上萬買房人正在焦慮、焦躁。

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 在著名的南山區,二手房掛牌均價已經接近10萬每平

3. 深圳房價真要突破天際線?

其實,沒人能預測到深圳房價到底會漲到多高。

正像有人說的:想買就趁早,看深圳房價什麼時候跌過。

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且不說深圳房價在全國的表現,就是在北上廣深四個一線城市裡,深圳也顯得格外堅挺。

根據國家統計局3月份70個大中城市商品住宅統計數據,不論是新房還是二手房,不論是環比還是同比,深圳都力壓北上廣。

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對深圳房價為什麼這麼「硬」,早有各種說法。

比如說,深圳面積小,可開發的土地有限。

深圳面積只有1,996.85平方公里,相比之下北京是1.6萬平方公里,上海是6,340平方公里,廣州是7,434平方公里。

在全國省會城市和副省級城市裡,深圳面積也是倒數的。

關鍵是,深圳還多山多湖,能開發的面積要小得多。

2018年,王石就曾說過,深圳能開發的淨地不到20平方公里,每年新增用地面積不到2平方公里(還含工業用地)。

但另一方面呢,人口卻在迅速增長。

深圳就像一個磁石吸引著南中國的年輕人。到2019年底,深圳常住人口是1,343.88萬人(比2018年增加41.22萬人),而過去10年,深圳年均增加的人口在50萬左右。

相比之下,2019年北京、上海、廣州的常住人口是2,153.6萬人、2,428.14萬人、1,530.59萬人。

簡單做個計算,深圳人口密度是北京的5倍、上海的1.8倍、廣州的3.3倍。

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 但深圳落戶買房政策卻比北京、上海要寬鬆不少。

另外,還可以列舉其他很多原因。比如,深圳民營企業發達、人民富裕,像有華為、騰訊、大疆等等這樣的大企業,待遇更是頂級的。

4. 但還有其他關鍵因素

上面這些原因,的確是推動深圳房價上漲的因素。

但卻不能很完全地解釋這次上漲。

因為,深圳面積小、人口多、人民富不是一天兩天,為什麼現在突然上漲?

難道是去年增加的40多萬人,引起了質變嗎?顯然不對。

這還要回到這次疫情。

我在前面的文章裡也說過,應對疫情關鍵是保就業,保就業的關鍵在保企業。

在政策層面也早就行動起來了,開始為中小企業和個體工商戶「輸血」。

比如,一季度,央行釋放的長期流動性高達2萬億,新增人民幣貸款7.1萬億,法定存款準備金率也在下調。

延伸閱讀:國家統計局:70個大中城市房地產市場價格出現微漲 總體較為穩定

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深圳在2月底就推出了「惠企16條」,拿出至少30億,給中小微企業貸款貼息。而住房抵押貸款、信用貸、經營貸也在放鬆。

深圳各區還提供貸款貼息,比例低的貼20%,高的100%(也就是等於免息),貼息週期在3個月到1年不等。這些政策的初衷是:支持消費,支持中小微企業生存,從而讓我們的經濟正常運轉起來。可深圳有點不一樣。

深圳長期站在市場經濟前沿,加上房價連年上漲,現在,在深圳「買房就是一場金融遊戲」。具體,我覺得下面兩張圖片的內容,說得已經比較通俗,就貼出來。

深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?
深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?

簡單來說就是,很多人鑽空子,利用原本支持小微企業,支持消費的政策,把資金套出來,然後去炒房。這已經形成完整的灰色產業鏈。

你需要經營貸(往往利息更低),哪怕你沒有公司,但只要花上三五千塊錢,中介也可以馬上讓你買到一個符合條件的公司。

至於要查看的購銷合同(原本是想監管資金用途),只要花錢也能買到。貸款期限也能從不超過5年,做到10年。一通兇猛操作,貸款利率可以做到5%以下,比很多城市的房貸還便宜。所以在很多人看來,不炒房,那就是虧啊。

不斷上漲的房價,不管是有房的,還是沒房的,都焦慮到不行。還有誰有心思去做實業,做企業呢?

深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?

5. 深圳,不能只是房價先行區

1980年8月,深圳經濟特區正式成立。

四十年裡,深圳發展堪稱人類城市發展的奇蹟。

而現在,國家賦予了深圳更重大的期望。

深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?

普通人關心的房價,深圳領跑全國多年。

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而高房價、高地價,已經對深圳實體經濟造成一些負面影響。

據說,任正非曾表示,「對於華為公司最大的威脅不是什麼國際上的競爭對手,對華為公司最大的威脅是深圳的高房價。」

所以,華為把一兩萬員工,還有大量生產線從深圳搬到了東莞。

不只是華為,2018年,深圳91家規模以上工業企業外遷。而且,近兩三年來外遷的企業,不再只是紡織服裝、玩具等「低端」產業,電子信息製造企業佔比超過35%。

種種因素疊加,近年來,深圳經濟領跑的優勢正在縮小。

當然,不能完全歸咎於房價,但房價肯定是其中很重要的原因。高房價後果到底有多嚴重,深圳南邊已經有現成的案例。深圳已經決定,開展為期三個月的市場亂象專項整治行動,打擊惡意炒作房價的行為。的確,深圳要做先行區,但不能只是房價的「先行區」。

深圳房源一夜漲100萬:政府救企業的錢,怎麼成了炒房資本?

 深圳GDP增速比較

而在更大範圍,深圳人腦子活,利用政策炒房,先行一步,很難說,其他城市不會跟上。

有人已經預言:接下來,上海也會跟著這麼玩。

就在今天(20日)上午,央行又下調了LPR報價,通俗說,就是降息,和房貸密切相關的5年期LPR下調了10個基點,這種力度已經是最近三五年裡最大的了。

只要全球疫情不能得到很好控制,寬鬆政策肯定就會持續,甚至加碼。

政策本質還是,救企業、保就業、保經濟。

千萬不能讓這些好政策,變成炒房客的狂歡。

編按:本文經授權轉載自微信公眾號「 正解局」,ID:zhengjieclub。本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

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