1981年，深圳成立第一家物業管理公司，自此，中國物業管理行業迅速發展。近年來，物管行業政策逐步由規範型向鼓勵型轉變，行業規模迅速向萬億級邁進。
在此背景下，物業管理公司發展壯大，許多頭部房企分拆旗下物業管理公司獨立上市，港股物業管理板塊成為資本市場一道亮麗風景線。
中國奧園（03883.HK）旗下物業管理公司——奧園健康（03662.HK）亦迎來發展黃金時期。2015年至2019年，奧園健康營收由1.79億元人民幣（單位下同）增長至9.01億元，年均複合增速高達49.8%；同期淨利潤由0.27億元增長至1.63億元，年均複合增長速度高達56.9%。
行業景氣度日益提升，站在行業風口上，奧園健康實現了高速發展。但市場長期對其也有詬病：公司在收併購、拓展第三方上不夠積極。2019年，奧園健康業績中，並沒有來自收併購的貢獻。
然而，關於併購不積極的質疑，可能是市場對奧園健康的一種誤解。公司在2019年財報中明確表示，將持續通過自身拓展、投資併購、合資合作以擴大物業管理規模，同時多業態並舉完成物業管理業態全產業鏈佈局。
「言必行，行必果」。繼與母公司奧園集團合作運營上海奉賢醫美產業綜合體後，2020年4月，奧園健康再次向市場釋放一枚重磅利好，而且利好正來自市場此前誤解的收併購領域。
收購「物超所值」 物管規模倍增
4月22日，奧園健康發佈公告表示，集團全資附屬公司奧園健康生活（廣州）集團有限公司，以2.479億元收購樂生活智慧社區服務集團80%的權益。
乍一看，這筆投資金額並不大，但詳細了解樂生活這家公司之後，你可能會發現，這筆收購「價值連城」。
經了解，樂生活是一家新三板公司（股份代碼：837249），系中國領先的物業管理服務供應商之一，於2019年中國物業服務百強企業榜排名第38位，在中高端物業管理服務領域擁有豐富經驗。
根據樂生活2019年半年報，京漢控股集團有限公司為樂生活第二大股東，持股比例32.92%，京漢集團創始人田漢為樂生活第一大股東，持股比例37.9%。
但這還不是重點，重點是樂生活在北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理208個項目，物業總建築面積約2,263萬平方米。2018年，樂生活實現營收約4.17億元，稅前利潤為3,070萬元，歸母淨利潤1,934萬元。2019年上半年，樂生活營收增速達到8.71%，歸母淨利潤增速達到40.23%。初步估計，此次收購的PE估值水平在12xPE。截至2019年6月30日，樂生活未經審核資產淨值約為人民幣2.94億元，收購對價與相應淨資產基本相符。
值得注意的是，2019年，奧園健康通過上市募資及保持穩定的經營現金流入，銀行結餘及現金大幅增長至8.23億元。此次收購在提高公司資金利用效率的同時，並沒有給公司帶來資金壓力。
收購都有哪些看點？
除了價格上的優勢，奧園健康收購樂生活還有哪些看點？
據奧園健康財報，截至2019年末，奧園健康物管業務遍及中國13個省份、38個城市的94處物業，在管總建築面積約1,510萬平方米。僅就物管業務在管建築面積而言，收購樂生活相當於再造了1.5個奧園健康。
奧園健康的業務佈局主要聚焦於大灣區、長江三角洲及周邊一二線城市。樂生活2018年財報顯示，公司業務佈局以華北地區為主，華北收入佔比達到75.6%，華東、華中、東北及西南地區佔比約24.4%。
業務佈局上，奧園健康和樂生活可謂優勢互補。入主樂生活之後，奧園健康可圍繞大灣區、長三角、京津冀三大核心經濟區域重點佈局，同時兼顧中西部及東北地區發展。從業態上看，樂生活在寫字樓、共建、醫院、學校等非傳統住宅領域的佈局，也極大豐富了奧園健康的整體管理組合。
值得一提的是，除了傳統的物業服務模式，樂生活還發展了智慧社區服務模式。樂生活的智慧社區依據「基礎物業板塊」、「科技平台板塊」和「商業運營板塊」三駕馬車，通過基礎的物業服務水平提升，挖掘增值服務空間，提升收入規模。
樂生活智慧社區服務模式，不僅符合在現代服務業的引領下，物管行業逐步由勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯化轉變；從基礎物業服務的提供商向社區生活服務平台轉型的發展趨勢，也正好契合奧園健康的戰略發展方向。
此外，奧園健康對樂生活未來盈利能力提振也值得期待。
截至2019年上半年，樂生活業務綜合毛利率為15.53%，淨利潤率為3.69%。反觀奧園健康，物業管理服務規模效益、平均物業管理費單價提升，使得物業管理服務業務毛利率達到34.6%。
與此同時，毛利率高達44.5%的商業運營服務業務營收佔比還在提升，共同推升奧園健康整體毛利率同比提升3.7個百分點至37.4%。又由於經營效率提升、費用受控，公司2019年淨利率也由2018年的12.6%大幅增至18.1%。
這種盈利效率與能力，恰恰是樂生活所需要的。由此可見，奧園健康收購樂生活，有著巨大的整合、互補、共贏的想像空間。
「京奧聯動」的想像空間
奧園健康與樂生活的互補共贏，確定性極高。但在業內人士看來，再上一個台階觀察，站在母公司的角度，奧園集團與京漢集團合作的想像空間，可能遠不止於此。
中國奧園於4月7日發佈公告，集團擬以11.6億元收購京漢股份29.99%股本。收購完成後，奧園成為京漢股份第一大股東。
前有中國奧園收購京漢股份股權，後有奧園健康併購樂生活，這說明中國奧園和京漢之間的合作，正在深挖多方面的潛力。
京漢實業投資集團是一家集健康產業運營、化纖產業、地產開發等於一體的大型多元化企業集團，構建了醫療健康產業、功能型地產、化纖產業、產業投資協同發展、產融結合等產業體系。
京漢股份旗下業務分為戰略業務、種子業務、基礎支持業務。其中，戰略業務包括健康養老（養老村）、生物基纖維；種子業務包括文旅小鎮（含田園綜合體）；基礎支撐業務包括住宅和建築。
中國奧園通過此次收購，可深耕已有區域，豐富土儲資源，強化一二線城市競爭力；京漢股份的文旅業務，亦可給中國奧園文旅產業提供一臂之力，帶來可觀的互動空間。與此同時，中國奧園還斬獲了一個A股平台，進一步拓寬融資渠道，助力房地產主業的發展。
不僅如此，京漢的上述業務板塊與奧園健康的業務也頗為匹配，未來不排除奧園健康非地產業務與京漢股份業務進一步整合的可能。
無論從何種角度，奧園集團和京漢集團的戰略合作可為雙方創造協同效益，增強續航能力，開拓新機遇。我們不妨期待，站在這個起點上的奧園，繼續發揮優勢，完善業務佈局，提升品牌價值及盈利能力，鞏固行業地位，為投資者創造更多價值回報。
該信息由智通財經提供。
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