近日，蛋殼公寓發布了2019年第四季度及全年未經審計的財務報告，這也是蛋殼公寓上市之後首份財報。
財報數據顯示，蛋殼公寓2019年淨虧損34.37億元，其中第四季度虧損9.21億元。考慮到疫情的負面影響，蛋殼的現金或很難支撐公司再虧一年。此外，只要蛋殼公寓2020年虧損超過這12.9億元這一數字，公司就將因資不抵債而進入名義上的「破產」狀態。
虧損加劇空置率提升 三年虧掉50億
蛋殼公寓「高速擴張、巨額虧損」的狀態仍在持續，按照這個虧法，蛋殼公寓恐顯然不能支撐太久。
年報數據顯示，2019年全年，蛋殼公寓實現營收71.29億元，同比增長166.5%，淨虧損為34.37億元，相比2018年同比擴大151.06%。其中，2019年第四季度，公司實現營業收入21.29億元，淨虧損達到9.21億元。
公司招股書數據顯示，2017年-2018年，公司淨虧損分別為2.72億元和13.7億元。加上2019年度34.37億元淨虧損，蛋殼公寓在過去三年累計虧損已經達到50.79億元。
從蛋殼公寓運營支出上看，租金費用仍然是最大成本。年報數據顯示，蛋殼公寓2019年為獲取房源而支付給房東的租金費用達到63.99億元，較去年同期21.71億元同比增長194.8%，在營運開支中佔比達到62.3%。
可以看出，蛋殼公寓租金費用支出增速高於營業收入增速，成為公司運營持續虧損的一個主要因素。究其原因，則在於公司房租支出的剛性，但公司對外出租時卻存在空置率這一問題。
年報數據顯示，截至2019年12月31日，蛋殼公寓的入住率顯示為76.7%，這較2019年6月末年同期89%數據下滑超過12個百分點，也意味著公司公寓的空置率達到23.3 %。
截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。按照公司每間公寓2,130元的平均收入，23.3%的空置率意味著公司每個月將有2.17億元的租金損失。
從蛋殼公寓的運營模式上可以看出，獲取房源則要付出租金費用，但空置率的上升就意味了收入的下降，並造成了公司全年運營虧損達到31.5億元。
蛋殼公寓在年報中披露，受疫情影響由居民推遲重返工作崗位，會導致公司入住率進一步下降，因此，蛋殼公寓的空置率在今年一季度恐怕將繼續上升。
根據艾瑞諮詢統計數據，作為國內長租公寓規模第二的運營商，蛋殼公寓憑藉著激進的擴張策略，目前房源增速已經位居行業首位。顯然，蛋殼公寓也為此付出了不菲的代價，這其中不只是其50億元的巨額虧損，還有公司激增的負債以及背後租金貸的巨大風險。
資產負率已達95.7% 租金貸風險高企
年報數據顯示，截止到2019年末，蛋殼公寓資產負債率已經達到95.7%，相較2018年同期再次提高了13個百分點。
在負債不斷攀升的的情況下，公司的利息費用也在快速增長。數據顯示，蛋殼公司2019年利息支出金額為3.52億元，超出2018年同期1.63億元一倍有餘。這其中，與租金貸有關的利息支出為2.41億，在總利息支出中超過三分之二。
所謂的租金貸，是指租客在與蛋殼公寓簽訂租約之時，通過與其合作的金融機構同時簽訂貸款合約，由該金融機構替租客支付全年房租，租客只需要向該金融機構按月還清租房貸款。
一般情況下，在租戶在支付第一月租金、服務費和押金後，金融機構支付11個月預付款至蛋殼公寓。由於蛋殼公寓是按季度來付給房東租金，如此以來，剩餘的預付款就可以被長租公寓方用作新房源的獲取以及日程業務拓展使用。通過租金貸，蛋殼公寓可以利用付款的期限差來獲得資金。
隨著長租公寓行業野蠻生長式的發展，「租金貸」模式的風險逐漸凸顯，越來越多的租戶對租金貸的方式產生質疑，監管部門也多次就租金貸問題發出明文要求，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款。此外，住建部等六部委文件明確規定，「租金貸」收入佔比不能超過租賃企業租金收入的30%。
蛋殼公寓招股說明書數據顯示，2017年、2018年和2019年1-9月，蛋殼公寓共有91.3%，75.8%和67.9%用戶使用了租金貸。可以看出，儘管使用租金貸用戶的比例在下降，但由於蛋殼公寓房源規模的擴張，用戶基數也在快速擴大，造成公司與租金貸有關的利息支出仍在激增。
並且，從比例上看，蛋殼公寓也超出監管的政策紅線。數據顯示，2019年前三季度，蛋殼公寓通過「租金貸」模式獲取的租金預付款收入佔比高達80%，遠遠高於監管所要求的30%的水平。
租金貸的風險顯而易見，一旦蛋殼公寓資金出現斷裂（目前看可能性很大），房東則可能會提前收回房源（按季度付款），但由於租客直接是與相關金融機構簽訂貸款合同，所以還要承擔合同期內的還款責任。因此，租客最後面臨的可能就是房源被收回的同時還要繼續償還租金的雙重壓力。
即將資不抵債蛋殼還能撐多久？
年報數據顯示，2019年度運營開支102.79億元，其中第四季度運營開支達到29.67億元。截止到2019年12月31日，蛋殼公寓公司蛋殼公寓持有現金和限制性現金共34.56億元。
與此同時，蛋殼公寓在年報中披露，受疫情影響，居民將推遲重返工作崗位從而導致公司公寓入住率下降，這將對公司的工作產生不利影響，預計2020年第一季度營業收入在19億元至20億元之間。
可以看出，蛋殼公寓2020年第一季度收入再加上現金，總計將在64億元左右，按照2019年第四季度29.67億元的運營成本計算，不考慮第二季度的收入情況，公司還可以再支撐2個季度。
從另外一個角度來看，蛋殼公寓則面臨著即將資不抵債的「破產」狀況。
年報數據顯示，截止2019年12月31日，蛋殼公寓資產總額為90.05億元，負債總額為86.26億元，對應的淨資產約為3.79億元。加上蛋殼在今年1月份上市融資9.1億元（1.3億美元），在不考慮1月份經營虧損的情況下，蛋殼公寓在1月末的淨資產約為12.9億元。
也就是說，只要蛋殼公寓在2020年虧損超過12.9億元，同時公司沒有股權性融資到位的話，公司就會處於名義上的「破產」狀態。
目前看，考慮到2019年第四季度公司虧損超過9億元，再加上疫情造成的影響，蛋殼公寓今年一季度或則二季度虧損超過12.9億元將是大概率事件。資料顯示，截止到2020年3月30日，蛋殼公寓並沒有新的股權型融資計劃公佈。
自蛋殼公寓今年1月17日登陸紐交所以來，公司股價就持續下跌。截止目前，公司股價報收於9美元，這相較公司13.5美元的發行價下跌33%，而公司股價在3月20日一度跌至7.50美元。
顯然，如今的華爾街對燒錢換規模的故事已經不再感冒，若蛋殼公寓再不能在盈利方面有所改善，公司的再融資難度也必將大大增加。
此外，蛋殼公寓在2月份一面拒付房東租金，一面卻對租客租金照收不誤，如此「兩頭吃」的做法，遭到了輿論的口誅筆伐。
目前看，情況遠不是拖欠房東個把月房租這麼簡單，而是蛋殼公寓還能支撐多久的嚴重問題。一旦蛋殼「破碎」，房東的租金、租客的房租以及背後數十億的租金貸等問題都將難以善後。
即將資不抵債的蛋殼公寓還能撐多久？顯然，不只是二級市場的投資者，蛋殼眾多的房東和租客同樣需要對此問題密切關注，對此，BT財經也將持續進行跟踪。
該信息由財經時報中文版提供。
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