3月31日早間9:30,中梁控股(02772.HK)舉行了在線業績說明會。

在說明會上,中梁控股董事長楊劍以「沒有一個寒冬不可逾越,沒有一個春天不會來臨」作為開場白,他承認疫情對房地產行業有影響,但其認為2020年房地產整體格局不變,中梁維持2020年1,680億元合約銷售額目標不變。

1,680億元的合約銷售目標,較之2019年的1,525億元,有10.16%的增長。較之過往的高增長,中梁在2020年的目標將以「穩健」當頭。

數據顯示,累計實現合約銷售額1,525億元,同比增加約50.2%;總收益566.40億元,同比增加約87.5%;公司擁有人應佔核心淨利潤39.01億元,同比增加約102.3%。

公司建議以現金派付2019年末期股息每股32.8港仙(相當於29.8分),連同已付中期股息每股15.3港仙(相當於13.8分),2019年股息總額為每股48.1港仙(相當於43.6分),占公司擁有人應佔核心淨利潤約40%。

截止至2019年12月31日,公司銀行結餘及現金為264.95億元,已收客戶按金(合約負債)為1,158.73億元,債務總額401.81億元及淨資產負債比率為65.6%。

中梁控股地產業務聯席總裁及執行董事李和栗、董秘楊德業一同出席了在線業績說明會。

中國地產為中國地產30強企業,截止於2019年12月31日,集團已佈局全國23個省及自治市、逾140座城市。2019年7月16日,中梁地產正式在港交所掛牌上市。

問題1:今年中梁拿地的預算是多少?請問在疫情背景下中梁會不會減少今年的拿地投資?

李和栗:對於投資的金額,我們主要考慮銷售增長的需求、以及市場機會兩個方面因素。2020年我們初步預算根據銷售額的50~60%去確定我們的投資額。疫情對我們行業的影響是短期的,我們認為需求是存在的,只是被延後,而且近期的土地市場已經開始活躍,包括銷售市場已經開始恢復,對全年的我們買地的預算影響相對比較小。

問題2:受應疫情影響,房地產的傳統的線下銷售有面臨巨大的衝擊,不少的房地產企業尋求新的營銷方式打破窘境。2月13號,恆大宣布全面啟動網上購房,覆蓋全國所有的項目,客戶可以不出戶就可以網上看房買房,請問中梁怎麼看待?對中國房地產未來的市場趨勢有什麼預測?以及中梁如何應對行業變化?

李和栗:提到網上購房,包括網上看房,無理由退房,應該都是在疫情情況下的一些銷售手段以及銷售策略。我們叫做「預認購政策」,同時我們也有自己開發的梁房通,線上認購、線上看房。我們剛才講到的無理由退房,包括「預認購政策」,是我們的客戶認購一個月可以選擇放棄用戶的簽約。我們也推出了其他的專項的行動,包括銷售員的佣金提升,首付分期預認購,包括一些分銷相對靈活的銷售策略,這是銷售策略階段。這是第一方面。

第二方面,那麼對於市場的後續的走勢,那我們整體的判斷在房住不炒政策下,房地產市場還是表現出一個平穩的趨勢。市場應該還是穩健的,那麼我們內部稱為是箱體震盪,但是這裡面會有分化在,因為策略方面我們還是要堅持全佈局全結構,通過全國化的佈局,找到比較好的結構,有效的應對市場的變化。

問題3:中梁在2016年到2018淨負債比例比較高,曾經到過300%多,一直到今年回落到65.6%,請問公司將來的淨負債率以及淨槓桿率維持在哪樣的水平?未來有什麼措施能夠改善財務的情況?

楊德業:公司整體到19年12月底,公司的淨負債率是65.6%,其實這個是保持行業比較低的一個水平。

早期公司的一個目標水平大概是在70~80%之間。2019年淨負債率的下降,主要是我們上市後成功打開了融資市場,債權融資的總額增加,所以在整個體系上,我們會持續在未來成長,改善結構,降低一定成本,這會是一個比較健康的槓桿水平。

問題4:面對疫情的影響,各行業都受到不同程度的衝擊,請問公司如何調整財務策略以保持穩健的資金水平,來應對公司後續的業務發展?現在的美元債市場比較波動,請問中梁會不會考慮進行回購?

楊德業:關於現金流管理,其實我在簡報裡面清楚的一個說明了,我們在疫情發生以後,都非常的關注現金流的管理,基本上第1個季度,一些基本開支都已經做一個緊縮的準備,然後保留比較充裕的一個總基金。所以我們現在其實也看到,從土地款也好,處工程款支付,包括其他融資的話,其實我們在今年的前期這段時間已經做好非常好的一個準備,所以在2月底,手頭的現金有超過270億元人民幣,手頭需要到期債務基本上都是夠覆蓋的。

同時我們對今年境外的到期還款的一些融資,我們已經做好準備,境內的也沒有一個集中度,所以我們對整個現金流的管理其實現在還是在一個比較良好的水平。另外關於美元債情況,我們現在也看到市場波動還是比較大的,價格還是有些下降,我們會對在市場會繼續去幫助,不排除會有一個回購的機會,現在我們還是會再繼續關注這個市場。

問題5:今年境外的債是比較差,公司對於境內跟境外融資的看法是如何?會不會影響有關降低境外非銀行負債的目標,以及可否講一下下調的目標,對於融資成本的整體影響。中梁已經超過千億的規模,目前對於其他產業培養有沒有想法?還是會只集中增速的做地產業務?

楊德業:關於境外的融資的情況,目前看到這個市場是比較差的,但是我們覺得是一個短期的一個情況,也不會說整年會出現這個問題,所以我們在保持流動性的同時,我們會繼續關注這個市場,會在流動性有一個比較健康並健康的一個恢復的時候,我們會繼續在境外做一些新的融資。所以今年的話我們也會繼續去關注這個市場。我們今年到期的債務也不多,我們是在今年年底11月份有一個2億美金在境外取到期的,我們已經準備好手裡一些計劃,同時我們在發改委申請合作的情況,我們在5月份基本上也可以根據現有的政策去去申請大概概7億美元的額度。今年的話我們會繼續確保資本融資渠道暢通,會維持我們境外的一些融資的目標情。

地產業務聯席總裁及執行董事李和栗先生答:房地產開發業務為主要的核心業務目前佔比也是非常高的,那麼如果說我們有其他業務,也是圍繞促進我們地產開發業務的良性健康發展來開展的。房地產業務肯定是我們核心的主要業務。

問題6:中梁去年銷售財務管理費用都有所增加,會不會因為如此導致到公司的毛利率偏低?

楊德業:關於銷售跟財務跟管理費用,其實也是根據公司的規模去同步的一個增長的。你看到毛利率的情況,2015年全年的毛利率是23點,在我們這個是關於公司的一個經營模式的情況不一樣,根據我們快周轉,以住宅跟住宅手續首改為主的開發商來說,大概是一個比較合理的水平。

所以毛利率的情況跟其他費用的增加是同等掛鉤的。我們的一般的項目基本上回去毛利率大概是21~21天過結轉那部分的話,就要看當時候市場的當時我拿地的一個土地成本以及當時候的售價有沒有受限價、限購情況的影響,我們預期未來會在21~25之間的一個管理水平,但隨著我們的融資結構一些改善,然後我們進一步會降低我們的用地成本,從而也會把我們毛利率會要再進一步增加的上升的空間。好,謝謝楊德葉總。

問題7:2020年預計的回款銷售去化是多少?關於今年整體境內外的融資計劃怎麼樣?目前股市債市就比較波動,請問公司對於派機未來的派息政策有沒有一個想法?

李和栗: 2020年我們銷售全口徑的銷售目標,目前初步定位在2019年的基礎上增長10%, 680億元那麼對於回款的情況,我們2019年的銷售回款是90%,那麼200年基本上也會在這個回款率附近,那麼這個還在行業裡面應該屬於比較很高的一個水平。

資本市場與投資者關係總經理及公司秘書楊德業先生答:公司的會計政策一直維持穩定,我們會以核心淨利潤的歸屬部分的反應繼續去開發,從中期到年末的時候,我們也去按這個標準去做,所以這個也是維持會計的一個比例。

問題8:請問一下中梁未來幾年對行業規模及排名的想法是什麼樣的? 2020年的銷售業績目標跟回款率?

李和栗:我剛才也介紹了一下我們的2020年的規模,回到未來幾年的規模增長以及排名的想法,應該來說我們的銷售規模發展情況,初步定為一個比較穩健的方向。那麼初步定在每年10%~15%的一個一個增長率。那麼2020年可能受點疫情原因,對2月份有點影響,所以我們初步定10%,未來都在15~%20。那麼對於排名情況,我們希望隨著規模有一個同步提升。

問題9:中樑的土儲的比較多,都是在三四線,隨著城市分化以及棚改紅利的消退,會不會影響中梁未來的公司銷售?另外今年的拿地規模?

李和栗:實際上我們目前整個的投資策略是圍繞三轉,轉二線、轉省會、轉中心城市。

2018年我們對投資佈局就做了一些調整。實際上到了2019年,我們在投資方面,我們超過90%的投資額,是佈局的二三線城市。應該來說我們的現在城市能級已經得到大幅的提升。第2個方面應該說三四線市場,那麼隨著政策紅利的地區,那麼也出現了比較大的分化,存在一些結構性的機會,同時藉助於我們比較嚴謹的投資的體系,比較科學的體系,那麼繼續堅持我們全結構佈局,根據我們的周期策略,去尋找結構性機會這樣一種打法,來規避風險。

該信息由智通財經提供。

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