後疫情時期,優質的房企不僅能在順勢中保證業績的強勁增長,也能在突發事件中,具備抗風險能力,德信中國(02019.HK)就是一個。

德信中國近日發布2019年度業績,實現收入95.13億元,同比增長15.8%,持續經營淨利潤22.57億元,同比增長22.6%,淨利率為23.73%,同比增加1.31個百分點。此外,該公司擬派發末期股息每股0.08元,全年將派息4.86億元,派息率31.2%,股息率(截止公告日)達6.7%。

德信中國主要從事住宅地產及商業地產開發項目,業績成長穩健,近三年收入複合增長率20.5%,持續經營淨利潤複合增長率64%,合約銷售額持續創歷史新高,2019年銷售額450.77億元,同比增長13.8%,近五年復合增長率達56.6%。

德信中國是一家怎樣的公司?

回報率高於行業水平

德信中國於1995年起步於浙江,主要業務包括物業地產銷售、物業建築及項目管理服務、商業物業租賃、酒店運營以及投資物業,核心業務為物業地產銷售,往年的收入貢獻基本基本接近100% ,2019年收入貢獻99.2%。

該公司地產項目紮根於長三角多年,並以立足浙江,深耕長三角,佈局全國中心城市為發展策略,經過20多年的發展,於2019年底共運營133個項目,共計達23個城市。該公司這幾年發展也比較穩健,收入及淨利潤均保持雙位數的增長水平。

業績穩健成長 估值遠低於行業 德信中國迎來價值回歸

2019年,該公司合約銷售額450.8億元,預售款276.28億元(由於會計政策調整,預售歸於合約負債),這兩個指標近三年復合增長率分別為25.3%和34.3%,預售款保持高於銷售額的增長速度,保持良好發展勢頭。期間確認物業銷售收入94.33億元,近兩年保持佔比銷售額20%左右的水平。

德信中國的銷售面積每年也在逐年創新高,2019年為246.2萬平方米,確認收入面積70.77萬平方米,近三年復合增長率分別為44.5%和30%,期間確認收入面積佔比28.74 %,同比提升7.46個百分點。

該公司確認收入及面積目前仍來源於浙江省,2019年分佈於寧波、麗水、衢州市、溫州、杭州、台州及湖州七個城市,前四個城市為核心,確認收入及確認面積佔比分別為75.23%和75.83%。相比於2018年,2019年增加了寧波、麗水、衢州及台州四個城市,減少了徐州及嘉興兩個城市。

業績穩健成長 估值遠低於行業 德信中國迎來價值回歸

2019年,德信的毛利率為32.2%,一直高於行業水平,具備能力,結合市場動態及結轉節點,窄幅波動。此次變動核心因素為結轉收入時間點的影響,2018年結轉的是2016-2017年的銷售額,由於市場紅利,售價都比較高,比如杭州和溫州售價分別為32,993元/平方米及17,971元/平方米。此外,期間新增的四個城市平均售價14,066,確認面積貢獻61.1%,也導致了平均售價下降。

就行業來看,行業毛利率普遍集中在20-30%的毛利率區間。德信管理層在業績會上稱,公司的2019年的毛利率在行業中依然是中上水平,隨著2017年後主要城市調控的常態化,也推動了整個行業毛利率的正常化,預期未來毛利率會保持平穩正常的狀態。

德信的整體盈利水平呈逐年提升趨勢,2019年淨利率23.73%,較2017年提升10.93個百分點。該公司2019年資產回報率(ROA)3.35%,較2017年提升0.1個百分點,由於這幾年一直在降槓桿,權益回報率(ROE)有所下降,2019年ROE為14.5%,但仍高於行業平均水平。

兩大戰略驅動業績成長

德信中國的業績(成長及盈利)保持穩健成長得益於兩大戰略:一是產品戰略,以客戶為導向,圍繞土地、客戶、產品三位一體做好三者之間的匹配,推出滿足不同人群的住宅產品,二是投資佈局戰略,以浙江為立足點,長三角為大本營,不斷輻射全國主要城市,收購未來發展的優質土儲。

該公司的物業開發項目核心產品主要為住宅物業,目前已形成「G+住宅體系」,並樹立了「杭派精工」的品質形象。產品標準化方面,住宅物業形成了海派系、大院系、泊林系、臻悅系和雲莊系的五大產品,其中云莊係為2019年推出。整體產品覆蓋從剛需、首改到再改等各類客群。

每個產品係都有不同的風格構成,海派系產品以英倫建築風格為特色,泊林係以歐式新古典主義建築風格為特色,大院係以新亞洲建築風格為特色,臻悅係以現代雅緻建築風格為特色,而新出的雲莊系則以以「西湖氣、莊子韻、東方潮」為核心打造理念,進行產品營造,具備東方審美特徵。

德信的住宅產品風格多樣,憑藉著優質的產品體系,往年去化率都很高,項目平均去化率保持在80%以上,回款率約90%。根據克而瑞數據,2019年全年,德信共開盤200餘次,杭州、寧波、溫州、武漢等城市多盤熱銷,旗下杭州樓盤整體去化率超過90%。此外,該公司在杭州滿意度、忠誠度均排名第4,在溫州忠誠度排名第1,滿意度排名第2,體現出公司良好的產品口碑。

德信堅持立足浙江、深耕長三角,佈局全國中心城市的佈局戰略,2019年全國化佈局持續推進,完成了覆蓋長三角(杭州、南京、溫州、寧波、無錫、徐州、常州、湖州、崑山) 、大灣區(廣州、佛山)、華中(武漢、九江、上饒)和成渝(成都)四大核心城市群的佈局。此外,該公司積極佈局一二線城市,從2019年合約銷售額區域分佈來看,有67%來自一二線城市,30%來自三線城市。

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該公司拿地模式主要有兩種,一是招拍掛,二是收併購,2019年期間新增地塊38幅,有58%以招拍掛獲得,42%以收併購獲得,土地均價為6,222元每平方米,佔比2019年銷售均價的34%。以平均土地使用權成本佔比平均售價看,有下降趨勢,2016年該指標為46.9%,2018年下降至40%以下。

上文談到,德信收入目前仍主要來自於浙江省,2019年分佈於七個城市,但該公司的投資觸角已經進入全國23個城市,土儲面積上千萬平方米,開發及成長空間非常大。

2019年,德信運營總土地儲備達1,342萬平方米,同比增長達96.4%,首次進入上海、無錫、崑山、廣州和佛山五個城市,新增474萬平方米的優質土儲。從結構上看,基本上形成杭州土儲佔比1/3,杭州以外浙江省內1/3,省外1/3的土儲結構,往年分佈在一二線城市的土儲份額均超過90% 。

我國城市化仍處於人口由中小城市向大都市圈聚集階段,一線郊區及衛星城得到初步發展,而都市圈化是未來十年城鎮化進程的重點。該公司集中資源佈局一二線城市,較好地把握了城鎮化梯次發展中核心都市圈的住房需求,進而驅動了公司銷售規模的高速成長。

以德信目前的土儲情況看,足以滿足其未來幾年的高成長需求,該公司管理層於業績會上稱,2020年將持續深耕現有佈局城市,同時優選需求支撐較強、發展潛力較大產業發展較好的城市直接進行佈局。

行業領先的負債管理水平

房地產作為高槓桿運營的行業,負債管理尤為重要。德信在負債管理上一直處於優化狀態,負債水平也遠低於行業,2019年資產負債率為84.05%,而行業普遍在90%以上,且該公司債務水平逐年降低。若扣除非負債的預收款部分(合約負債),資產負債率僅為42.99%,流動比率3.24倍,財務狀況非常健康。

業績穩健成長 估值遠低於行業 德信中國迎來價值回歸

該公司的有息負債主要為自銀行及其他金融機構的借款,2019年佔比資產為22%,佔比總負債26%,保持在較低的水平,有息負債結構偏向於長期,非流動有息債佔比62.7%,融資成本水平有所下降,期間融資成本率(佔比有息負債)3.55%,同比下降1.27個百分點。2019年,該公司擁有現金95.64億元,覆蓋流動有息債1.73倍,覆蓋融資成本18.14倍。

近日,觀點指數研究院發布2020年中國上市房企償債能力前十榜單,德信中國以第十名入榜,根據觀點指數預計,德信中國截至2019年底淨負債率顯著低於行業平均水平,貨值佔總負債490%,高於96%候選房企。

實際上,德信目前的負債水平仍可有提升空間,一方面整體負債率較低,另一方面手頭現金充足,長債的利息支出帶來的壓力並不大。2019年,該公司獲各類金融機構總授信額超過320億元,其中銀行授信260億元,資金發展來源充足。

高達262.8%的估值溢價空間

德信2019年的合約銷售額部分會結轉到2020年的收入,以預收款增長水平看,2020年確認收入或仍能實現雙位數的增長。但2020年開頭出現了小插曲,由於公共衛生事件影響,很多企業延遲復工,消費受到了較大影響,而這部分銷售額可能影響到該公司2021年的確認業績。

該公司在業績會上稱,從去年年初開始,就實現了一對一諮詢,直播,線上看房等功能。事件開始後,也迅速開啟了線上選房、認購、積分商城等功能。目前該公司諮詢雲平台已經能實現從線上看房到諮詢到成交一站式閉環服務,推出的無憂購服務並獲得了廣泛好評,目前註冊客戶已超過25萬人,通過無憂購確定的金額超過5億元。

2020年上半年,公共衛生事件對線下銷售存在一定的影響,但線上銷售帶來業績部分抵消影響,此外下半年事件逐漸好轉後,或將會有一輪新的消費刺激政策,促進房地產消費回暖,該公司產品線風格多樣,滿足大部分消費需求,反彈預期較為強烈。

德信中國目前的估值很低,以2019年持續經營淨利潤計算,PE值僅為3.3倍,低於港股地產發展商行業的6倍,價值倍數(企業價值/EBITDA)為4倍,而行業集中在10-20倍。若以行業價值倍數測算,2019年存在理論估值溢價262.8%,2020年為337.1%。

業績穩健成長 估值遠低於行業 德信中國迎來價值回歸

綜上看來,德信中國業績成長穩健,盈利水平也在逐年提升,其獨特的產品策略,包括多樣化風格的產品系供應,維持了較高的去化率水平,加上精準的投資佈局戰略以及健康的財務狀況持續推動其業績良性增長。該公司目前的估值不足以反映過去的業績水平,存在低估,而未來業績預期樂觀,估值存在修復空間。

該信息由智通財經提供。

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