睇樓市節目，經常聽見一個論點…業主早年幾十萬買入，樓價已經升咗好幾倍，以當時買入價計算，租金回報有十幾厘，業主持貨能力好強，所以根本就冇必要減價平賣，相信議價幅度應該唔多…這是買賣實戰中，其中一個常見的誤解！
- 單位樓價升得多，不代表業主持貨能力強；
- 業主持貨能力強，不代表不願意減價。
只要方法用對，劈價買筍盤絕對不難！
最近筆者在自己的頻道分享了一位學員的個案，正是朝這個方向買到劈價筍盤，三年多前她在荃灣地鐵站旁的單幢樓，買入一個面積380多呎的兩房單位，靚裝修，樓齡新，業主開價420多萬本來已不算貴，當時按揭還未有新政策，400萬左右的物業最高做到9成按揭，非常吃香，個個都話冇得平。
但學員鍥而不捨再劈，最後以355萬成交，呎價9千多，兼且做到9成按揭，首期只是35.5萬，去年中趁高位以560萬賣出，第一次買樓就賺超過200萬，首期翻了接近6倍！最主要是因為三年前劈價成功，點解當日咁有決心，因為當時她查過，業主買入單位已經很多年，當年買入價不到100萬，樓價升了好幾倍，賺了近300萬，激起了她的信心。
首先，樓價升得多，不代表持貨能力強！
每個人的經濟狀況都不同，單位升了很多，是這個單位的事，跟業主的經濟狀況未必有很直接的關係，例如業主是生意人，經濟不景令到生意週轉不靈，需要賣出其中一個單位籌錢，單位升得多，正好方便他套現救急，如何持貨能力強呢？又例如業主可能在過去十多年，已經加按了好幾次，雖然買入價平，但欠下的貸款，卻遠超當日買入的樓價，供款亦多很多，如何持貨力強呢？真正持貨能力強的業主，其實是經濟狀況良好的業主，例如我們很多戰友，持有雙位數的物業，手上現金多，趁亂市買貨都來不及，怎價賤賣呢？這些才是真正持貨能力強的業主。
環球經濟差！樓價應該仲有排跌？做生意 VS 投資買樓收租︱1% Anthony
其次，持貨能力強，不代表不願減價！
即使單位價錢升了很多，業主經濟狀況亦非常良好，大把錢，也不代表不願意減價。其實就是因為升得多、賺得多、資金多，才願意減價，例如你沙士時以100萬買入一個單位，現在升到600萬，已升了6倍，賺了500萬，假設你期間沒有加按，樓也差不多供滿，賣出可以套現近600萬現金，其實賣平些少，例如平30萬，對你來說完全是「面嗰浸」而已，何必執着？
問題是有甚麼誘因！
筆者經常跟學員分享過往的實戰經驗，當中也有講到放盤的心態，多年來筆者也試過平些少賣，例如有一次，買家是朋友的朋友，是一對準備結婚的年青人，人工不高，上車困難，筆者就平了幾十萬賣給他們當幫幫年青人。又例如有一次，筆者看中了一個非常筍的單位，評估過之後，持貨三年可以賺400萬，當時就差一點資金，於是就平幾十萬賣出單位換貨。現在樓市辣招多，要計名額，若想換貨，更需要賣樓，套現也套名額。
減價賣樓的原因五花八門，甚至有業主純粹因為擔心經濟前景而賣樓，你也管不了，總之肯平賣給你，單位沒問題就好，重點是你要說服你的代理幫你去劈、去試，努力啊！
編按：作者為1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
