樓市節目,經常聽見一個論點…業主早年幾十萬買入,樓價已經升咗好幾倍,以當時買入價計算,租金回報有十幾厘,業主持貨能力好強,所以根本就冇必要減價平賣,相信議價幅度應該唔多…這是買賣實戰中,其中一個常見的誤解!

  1. 單位樓價升得多,不代表業主持貨能力強;
  2. 業主持貨能力強,不代表不願意減價。

只要方法用對,劈價買筍盤絕對不難!

最近筆者在自己的頻道分享了一位學員的個案,正是朝這個方向買到劈價筍盤,三年多前她在荃灣地鐵站旁的單幢樓,買入一個面積380多呎的兩房單位,靚裝修,樓齡新,業主開價420多萬本來已不算貴,當時按揭還未有新政策,400萬左右的物業最高做到9成按揭,非常吃香,個個都話冇得平。

但學員鍥而不捨再劈,最後以355萬成交,呎價9千多,兼且做到9成按揭,首期只是35.5萬,去年中趁高位以560萬賣出,第一次買樓就賺超過200萬,首期翻了接近6倍!最主要是因為三年前劈價成功,點解當日咁有決心,因為當時她查過,業主買入單位已經很多年,當年買入價不到100萬,樓價升了好幾倍,賺了近300萬,激起了她的信心。

首先,樓價升得多,不代表持貨能力強!

每個人的經濟狀況都不同,單位升了很多,是這個單位的事,跟業主的經濟狀況未必有很直接的關係,例如業主是生意人,經濟不景令到生意週轉不靈,需要賣出其中一個單位籌錢,單位升得多,正好方便他套現救急,如何持貨能力強呢?又例如業主可能在過去十多年,已經加按了好幾次,雖然買入價平,但欠下的貸款,卻遠超當日買入的樓價,供款亦多很多,如何持貨力強呢?真正持貨能力強的業主,其實是經濟狀況良好的業主,例如我們很多戰友,持有雙位數的物業,手上現金多,趁亂市買貨都來不及,怎價賤賣呢?這些才是真正持貨能力強的業主。

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其次,持貨能力強,不代表不願減價!

即使單位價錢升了很多,業主經濟狀況亦非常良好,大把錢,也不代表不願意減價。其實就是因為升得多、賺得多、資金多,才願意減價,例如你沙士時以100萬買入一個單位,現在升到600萬,已升了6倍,賺了500萬,假設你期間沒有加按,樓也差不多供滿,賣出可以套現近600萬現金,其實賣平些少,例如平30萬,對你來說完全是「面嗰浸」而已,何必執着?

問題是有甚麼誘因!

筆者經常跟學員分享過往的實戰經驗,當中也有講到放盤的心態,多年來筆者也試過平些少賣,例如有一次,買家是朋友的朋友,是一對準備結婚的年青人,人工不高,上車困難,筆者就平了幾十萬賣給他們當幫幫年青人。又例如有一次,筆者看中了一個非常筍的單位,評估過之後,持貨三年可以賺400萬,當時就差一點資金,於是就平幾十萬賣出單位換貨。現在樓市辣招多,要計名額,若想換貨,更需要賣樓,套現也套名額。

減價賣樓的原因五花八門,甚至有業主純粹因為擔心經濟前景而賣樓,你也管不了,總之肯平賣給你,單位沒問題就好,重點是你要說服你的代理幫你去劈、去試,努力啊!

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編按:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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