疫情將如何影響房地產市場走勢?

導讀

本次疫情對房地產市場有明顯衝擊。隨著疫情消退,各區域房地產市場將如何表現?

摘要

疫情爆發初期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,市場銷售量大幅下行,市場調整壓力大。

根據克而瑞數據,2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平,同比下降90.9%。

分區域看:

一線城市土地市場火熱,銷售回暖

土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據,2020年春節後四周,一線城市成交土地佔地面積合計197.4萬平,較2019年春節後四周同比增加20.6%;四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8% ,為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020年2月11日至25日,北京市累計出讓10宗住宅類地塊,出讓金額達440億元,平均溢價率26.6%。

房地產銷售較快恢復。根據中指院數據,2020年2月17日至23日(北京上海春節假期復工後第二週),北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套,較上一周的413、595套明顯回溫。復工後的第三週(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數為1,792套,甚至高於去年同期(春節假期後第三週)的808套。

二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中於中東部地區爆發,2月初,遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據,2020年春節後四周,二線城市成交土地佔地面積為624.5萬平,較2019年春節後四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處於2019年以來的較低水平。

房地產銷售遇冷。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環比增加49.7%,但同比減少58.6%。

受益於戶籍制度改革和人才新政,以及區域中心城市的吸引力,隨著疫情好轉,二線城市房地產市場在逐漸恢復。

典型如南京市,新增確診數自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地產市場迅速反彈。根據中指院數據,復工後(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1,968套,相較於去年開工後(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

三四線城市土地市場冷清,銷售分化

土地市場明顯降溫。根據Wind數據,2020年春節假期後四周,三線城市成交土地佔地面積合計1,071.5萬平方米,較去年春節後四周減少52.0%;四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6 %,處於歷史較低位水平。

總體來說,房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

具體看,房地產市場分化,都市圈內三四線城市銷售表現優於非都市圈內三四線城市。根據房管局數據,來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6,269套,同減46.9%、環增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3,279套,同減49.2%、環增155.8%。

在中心城市輻射帶動下,都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強,交通基礎條件更優,人口集聚潛力更大,疫情消退之後,房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2332套,環比大增251.7%,市場回暖跡像明顯。而同處廣東省境內,但不在都市圈內的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環比增幅僅為27.4%,市場恢復較緩慢。

但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線,短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據《武漢市城市總體規劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業至今未復工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅成交套數分別僅為0、1、14。

疫情衝擊較大,應出台相應的穩地產政策

維持土地市場平穩,具體舉措包括:加大優質土地供應,適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

適當調整房地產調控措施,支持合理的購房需求,具體舉措包括:首套房認定以購房時有無未結清貸款為準;提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金發放,並在利率方面給予一定優惠;精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準;縮短限售時限直至逐步取消。

風險提示:疫情防控效果不及預期、房地產市場超預期回落、疫情對經濟的影響超預期

目錄

1 疫情爆發前期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,銷售量大幅下行
2 疫情爆發後,各區域房地產市場表現分化加大

2.1 一線城市土地市場火熱,銷售回暖

2.2 二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

2.3 三四線城市土地市場冷清,銷售分化

3 疫情衝擊較大,應出台相應的穩地產政策

正文

 1 疫情爆發前期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,銷售量大幅下行

 售樓處關閉、人流管控,市場銷售量大幅下行。根據克而瑞數據,2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城銷售面積25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城銷售面積10.4萬平,同比下降90.9%。

市場觀望情緒濃厚,加上房企加大折扣力度回籠資金,短期內市場有調整壓力。貝殼研究院調查顯示,38.0%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃、28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。疫情加重市場觀望情緒,房價短期承壓。根據克而瑞數據,2020年1月前十房企操盤項目銷售均價12,660元/平,同比下降3%、較2019年全年下降2.3%。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

 2 疫情爆發後,各區域房地產市場表現分化加大

 2.1 一線城市土地市場火熱,銷售回暖

土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind 數據,2020 年春節後四周,一線城市成交土地佔地面積合計197.4 萬平,較2019 年春節後四周同比增加20.6% ;四周的土地溢價率分別為24.0% 、18.9% 、10.7% 、25.8% ,為2019 年7 月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020 年2 月11 日至25 日,北京市累計出讓10 宗住宅類地塊,出讓金額達440 億元,平均溢價率26.6% 。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

房地產銷售較快恢復。根據中指院數據,2020年2月17日至23日(北京上海春節假期復工後第二週),北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套,較上一周的413、595套明顯回溫。復工後的第三週(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數為1,792套,甚至高於去年同期(春節假期後第三週)的808套。

延伸閱讀:疫情後的中國製造及全球化前景 | 中製智庫研究院院長 新望

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2.2 二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中於中東部地區爆發,2月初,遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據,2020年春節後四周,二線城市成交土地佔地面積為624.5萬平,較2019年春節後四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處於2019年以來的較低水平。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

房地產銷售遇冷。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環比增加49.7%,但同比減少58.6%。

受益於戶籍制度改革和人才新政,以及區域中心城市的吸引力,隨著疫情好轉,二線城市房地產市場在逐漸恢復。

典型如南京市,新增確診數自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地產市場迅速反彈。根據中指院數據,復工後(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1,968套,相較於去年開工後(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

2.3 三四線城市土地市場冷清,銷售分化

土地市場明顯降溫。根據Wind數據,2020年春節假期後四周,三線城市成交土地佔地面積合計1,071.5萬平方米,較去年春節後四周減少52.0%;四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6 %,處於歷史較低位水平。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

總體來說,房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

多數三四線城市返鄉置業需求難以釋放。按照往年的銷售慣例,春節前後是返鄉置業需求釋放的高峰期。今年受疫情影響,多地暫停線下銷售或禁止開盤、促銷等,三四線城市銷售降幅明顯。2020年傳統返鄉置業季,三四線代表城市商品房銷售套數合計549套,與去年同期相比下降92.4%。

疫情將如何影響房地產市場走勢?
疫情將如何影響房地產市場走勢?

具體看,房地產市場分化,都市圈內三四線城市銷售表現優於非都市圈內三四線城市。根據房管局數據,來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6,269套,同減46.9%、環增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3,279套,同減49.2%、環增155.8%。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

在中心城市輻射帶動下,都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強,交通基礎條件更優,人口集聚潛力更大,疫情消退之後,房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2,332套,環比大增251.7%,市場回暖跡像明顯。而同處廣東省境內,但不在都市圈內的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環比增幅僅為27.4%,市場恢復較緩慢。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線,短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據《武漢市城市總體規劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業至今未復工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅合計成交套數分別僅為0、1、14。

疫情將如何影響房地產市場走勢?

 3 疫情衝擊較大,應出台相應的穩地產政策

此次疫情對房地產市場影響較大,應出台相應的穩地產政策。

第一,維持土地市場平穩,具體舉措包括:加大優質土地供應,適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

第二,適當調整房地產短期調控措施,支持合理的購房需求,具體舉措包括:部分城市首套房認定執行「認房又認貸」,且二套房首付比例較高,對合理的換房改善需求容易形成誤傷,建議首套房認定以購房時有無未結清貸款為準;提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金發放,並在利率方面給予一定優惠;限價造成精裝房改毛坯銷售,使建築品質倒退,不利於住房消費升級,建議精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準;部分城市限售時限最長達5年,抑制了住房自由流通,建議縮短限售時限直至逐步取消,確保居民可自由換房改善。

編按:本文經授權轉載自微信公眾號「夏磊地產觀察」,首席房地產研究員:夏磊,研究員:易煒林龐欣。本文為作者觀點,不代表本媒體立場。