去年因內部推行「全民賣房」而備受關注的時代中國控股（01233.HK）近日公佈業績，去年全年超額完成銷售目標，營收和淨利維持兩位數增長，這份看似中規中矩的成績單背後隱藏著哪些增長的真相?
時代中國控股2019年合同銷售為783.6億元人民幣（單位下同），超額完成了去年的750億元銷售目標，不過在行業增速明顯放緩的背景下，時代中國的銷售額增速也下滑了16.2個百分點至29.3%。
時代中國的項目主要集中在經濟較為活躍的地區，但銷售均價卻同比下降9.7%，拉動銷售額增長主要依靠銷售面積增長，期內合同銷售面積約為534.7萬平方米，同比增加約43% 。
2018年3月，時代中國董事會主席、執行總裁岑釗雄曾提過短期內實現千億目標，但至今仍未實現，公司今年繼續調低增速。根據年報顯示，時代中國預計2020年的合同銷售目標約為823億元，同比增長5%。
財報顯示，公司確認收入為424.3億元，同比增長23.4%；年度利潤為55.6億元，同比增長15.6%；公司擁有人應占淨利潤為人民幣52.13億元，同比增幅為18.49%。
時代中國的收入主要來自物業開發、城市更新業務、物業租賃及物業管理，2019年的收入佔比分別約為92.1%、5.1%、1.1%及1.7%，這四項業務分別同比增長約27% 、-22%、40.5%及47.2%，去年12月隨著時代鄰里（09928.HK）上市而被分拆出去的物業管理板塊增速最快，舊改業務收入出現下滑。
去年時代中國毛利率為29.3%，與2018年的30.9%相比略微下降，主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例有所下降，及城市更新業務毛利率下降。淨利率為13.1%，已連續三年下滑。
聯營公司「生血」
時代中國的其他各項成本顯著增加：銷售及市場推廣成本同比上升45.1%至12.12億元；行政開支同比上升39.8%至15.54億元；其他開支同比上升52.8%至5.62億元；融資成本同比上升51.5%至10.1億元。
從去年二季度開始，房地產行業金融監管政策加碼收緊，房企的融資成本普遍上升，時代中國也不例外。另一方面也可看出，為了支撐激進的拿地策略，時代中國不惜繼續大力舉債，導致土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額大幅增加。
去年該公司拿地金額為233.97億元，雖然同比大增80%，但仍低於原來的預算。期內公司通過參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購，在廣州、佛山、江門等城市共購入28幅地塊。據公司稱，2020年買地金額大概在250億-300億元左右。
2019年9月，時代中國強制員工賣房，未達目標將被裁員的消息一度傳得沸沸揚揚，在全民營銷背後，時代中國的銷售費用快速攀升，同比增長45.1%至12.12億元。歸根到底，這與加速去化，希望盡快回籠資金不無關係。
在支出大幅增長的情況下，正是由於應佔合營企業及聯營公司損益由負轉正，從2018年的虧損3.3億元轉變為盈利12.09億元，時代中國才得以維持利潤兩位數增長。從歷年財報看，應佔合營企業及聯營公司損益波動較大，但最高也只不過2.25億元。
從資產負債表也可以看到，2019年末，時代中國於合營企業及聯營公司的權益顯著提升，尤其是於聯營公司的權益，這兩項權益之和達到101.7億元，同比增長約96%，在非流動資產中佔比達到一半。
此外，變動較大的科目還有投資物業，同比增長161%，主要受會計準則變更影響，先前視為經營租賃並為賺取轉租租金而訂立的租賃，主租賃相關使用權資產19.93億元從2019年1月1日起按公允價值計量，並分類為投資物業，所以去年投資物業增加了19.93億元。
融資成本有望繼續下降
時代中國的負債率問題一直為外界所關心。2019年底，時代中國資產負債率為77.84%，較2018年底增長了近3個百分點，淨負債比率則維持在67%。
去年，時代中國短期借款翻倍增加。據財報顯示，於2019年12月31日，計息銀行貸款及其他借款合計約為532.61億元，其中一年內到期借款同比增加1.5倍至185.98億元，須於兩年至五年內償還的借款為342.11億元，五年後到期的借款的4.52億元。公司流動負債佔比上升至70.18%，不過現金及銀行結餘約為292.8億元，可以覆蓋一年內到期的有息借款。
但需要注意的是，此前有市場聲音質疑時代中國通過合營企業將負債隱藏在表外，從而使得公司的淨負債率看起來沒那麼高，2019年財報顯示公司於合營企業及聯營公司的權益猛增，達到接近淨資產的三分之一，讓這一質疑再次浮出水面。
2019年，時代中國主體信用評級從AA+上調至AAA，有利於公司降低融資成本，這對於恰好碰上償債高峰期的時代中國來說尤為重要。
時代中國管理層3月10日在業績會上表示，「2019年公司利率的成本大概7.4%-7.5%左右，預計2020年的成本會再下降一點，因為今年新的融資的安排會置換原來舊的借款，會帶來利率下降，估計2020年我們的平均利率應該會下降到7%以下的水平。」
土儲充足，地王盤或今年推向市場
土儲決定了房企未來的規模與擴張潛力，據了解，截至2019年末，時代中國總土儲約為2300萬平方米，公司稱足夠應付其未來3-5年的發展所需。
時代中國主要集中在粵港澳大灣區，去年首次落子杭州、武漢。公司現共有127個處於不同階段的主要項目，其中119個分佈在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東主要城市，4個位於長沙， 1個位於武漢，2個位於成都，還有1個位於杭州。
城市更新業務方面，去年轉化了10個項目，總建築面積約368萬平方米，其中有8個納入該公司土儲的總建築面積約349萬平方米。截至2019年末，時代中國城市更新項目總數超過120個，潛在總建築面積約4300萬平方米。
2017年3月，時代中國以5.54萬元/平方米的樓面地價，拿下一幅海珠區廣紙石崗路地塊，創下廣州土地市場最高單價紀錄。據悉，該項目預計2021年竣工，今年可以推出市場。
該信息由智通財經提供。
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