踏入12月，港股氣氛時好時壞，因為中美貿易問題也是今天說壞話，明天說好話，到底特朗普總統心裡怎麼想，真是天曉得。雖然2019年還沒結束，但其實港股的年結是在11月最後一個交易日，12月起可以視為新的年度了。由於聖誕、元旦和農曆年接踵而來，新開局的第一季通常是全年最平淡，缺乏成交，也缺乏話題的時間，投資市場放假氣氛濃厚。
香港這片彈丸之地向來「有地斯有財」，打工仔為供樓而發狂，商戶為交舖租拼搏，已成為獨特的香港精神，超即可悲；這同時也造就了各大地產巨企，賣樓加收租袋袋平安。沒有人料到，今年年中爆發的社會事件，會打翻這如意算盤，香港地產市場很大可能會面對結構性改變，形成另一種狀況：賣樓仍有賺，舖租「冇運行」。
社會事件固然對樓市整體氣氛及成交量有負面影響，週末睇樓人數亦驟減。中原按揭研究部之最新統計顯示，今年11月現樓按揭登記只有七千宗左右，按月減少40.4%，除了由於上述因素，銀行削減按揭優惠亦有影響。
6月以來二手樓價跌幅低於5%
雖然如此，樓價卻出奇地硬淨，6月以來二手樓價跌幅低於5%。最新公布 (11月29日) 的中原城市領先指數是181.36，比上周升0.15%，比上月升1.31%；而比對今年6月最後一周的指數190.48 ，則下跌4.8%。
政府10月公布的施政報告放寛首置樓按成數，相信是支撐因素之一。不只二手樓交投受益，新盤發展商亦不想錯過利好氣氛，估計年底前可能有十多個全新項目登場。
不過，零售市道至今仍繼續惡化中。政府統計處剛公布，10月零售業總銷貨價值連跌9個月，按年下跌24.3%，是有史以來最大的單月按年跌幅。從銷售類別的數字看來，明顯的致命因素，是訪港旅客及消費大減。
摩通將九倉評為減持的首選股
不難推斷，一直深受內地遊客喜愛的海港城必受重傷，摩通立刻將九倉評為減持的首選股。連關門超過兩星期的又一城遠在新加坡的業主豐樹北亞商業信託亦受牽連，股價下挫。
香港零售業難以在短期內回復舊觀，比較有可能的，是市場會適應新的社會狀況，以服務本地居民及民生需求為主；銷貨金額將難以追回以前的水平，業主也別奢望可如以往亂加租都唔憂租。綜合以上走勢，香港未來將出現住宅價格高企，零售市道蕭條的奇特狀況，再次顯示香港樓價跟本地經濟發展已完全脫軌。這樣的環境下，地產股自然比零售收租股優勝。
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