樓市走勢前瞻：專家點評｜撤辣後樓市何去何從，擁有豐富投資物業經驗的投資者陳清白持審慎態度，並分析4個影響後市走勢的因素，這些因素包括市場供應量、息口走勢、股經濟表現和股市表現。綜觀來說，他認為，市場一、二手供應過多，利息走勢未明朗，經濟表現差，惟近期股市表現稍佳，故預期今年樓價有5%波動。在當前市況趨跌情況下，他覺得不用急於上車和換樓，無樓人士可以暫時租樓。不過，若果有需要買樓，他建議，舊屋苑如美孚新邨、銅鑼灣百德新街單幢物業可以考慮。

（1）一二手樓供應多

陳清白被稱為「白旋風」、「炮哥」，擁有超過30年投資物業經驗。他接受《香港財經時報》訪問時分析4個左右樓市走勢的因素。首先，他認為，現時市場供應量太多，包括一、二手樓。新盤供應太多，市場消化不到，發展商鬥出貨，大家鬥搶客。另有二手市場業主急於出貨，令樓市受壓。

（2）倘不減息樓市下行居多

其次，他指，現時美國息口走勢未明朗，影響後市走勢。「撤辣後，最近樓價從低位反彈3%至4%，但如果今年美國不減息，相信樓價再跌6%至7%。如果再加息，那就更「擇使」，香港再跟隨加息，樓市會很麻煩，短期內不明朗，向下機會較高。」

（3）吉舖多反映經濟不理想

另一個因素是經濟表現。雖然政府公布經濟數據不太差，但他卻從街上交吉舖狀況分析經濟表現。他說，香港情況已起變化，經濟表現差，如現時多二、三線街舖交吉，以前未出現類似情況，目前情況還較2003年「沙士」爆發時嚴重得多，可見零售業表現不理想，從舖位可反映經濟狀況。

（4）港股回升或令樓價回穩

不過，近日股市回升，或減輕樓市受壓程度。陳清白指，如果股市氣氛好，樓價會好一些，如近日股市表現好，一手樓銷售會好一些，但好賣的一手樓不可以當真，不少人選擇建築期，付少許首期，希望博一博，最重要是最終是有否有成交。他又說，若果股市可以維持18000點水位，樓價可回穩，但股市走勢難料。如果股市可重上至2萬點，相信樓市會好些。

樓價料上落5%

陳清白表示，工商舖價格跌得很深，已跌五至六成，住宅樓價跌二至三成，要小心再跌。「坦白說，我看淡少少，我見過97年大跌七成，現在只跌兩成幾，樓價基數高過以前很多。近期外圍環境、經濟表現好一般，所以樓市調整機會高過上升。」他預期，直至年底，樓價有5%波動。

首置人士可先租樓

撤辣後樓市回升，是否適合有意上車人士入市？陳清白認為，買樓自用不用急，除非物色到平盤，便去買。「大家急於買樓，未必買到平盤，可以暫時租樓，有些地方租金好平，不是地產代理所指那些地方租金貴了。坦白說，有些地產代理想你去買樓，始終收取的佣金高一些。你可以先睇樓，這一、兩年樓市不會『有運行』。」

2萬元可租太古城

他建議，可去啟德、將軍澳新發展區，這些地區租盤供應多，許多業主急租，把單位長期交吉不太好，他們也要供樓。太古城、南豐新邨間中亦有平租盤，如太古城有些單位租金不貴，600平方呎單位租金2萬至2.1萬元，連同管理費、差餉。最好不要太多要求，如不應因風水因素而揀樓。

但當然，如果見到有平盤，可以考慮買入。陳清白指，原先有二手盤放售價較市價平兩成半放售，有業主因移民而急放，減價多一成，這些盤不怕執。

倘資金緊絀不應換樓

陳清白認為，現時不適宜換樓。他指出，如想換大單位，一動不如一靜，換樓所花費用大，需要支付地產代理佣金、印花稅、裝修費，倒不如先「揸住現金」，除非資金鬆動，換樓無問題。如果資金不太鬆動，最好不換樓、因換樓始終需要花大筆使費。

樓價跌四成才考慮入市

他亦提醒，這段時間最好持有多些現金，做定期最穩陣，短期內最好不要買樓投資，現在樓價連同使費(裝修費、代理佣金、印花稅)只跌兩成多，跌得不夠深，賺不到錢，樓價最少跌四成才有投資價值，因樓價高峰期已過。

租客隨時不交租

現時買樓收租不太着數。陳清白分析說，買樓收租，回報不算高，而且目前經濟環境不算好，租客可能失業，隨時交不到租，業主每月要追租。好租客愈來愈少，除非租給公司客，但不少公司已離開，短期內難搵公司客。

可選美孚呎價低1萬二手盤

若果有需要買樓，不妨揀選舊屋苑。陳清白建議，如想自住，可以考慮美孚新邨，特別是呎價低於1萬元的二手盤。他說，雖然屋苑樓齡高，只可做年期短的按揭，但維修不錯，交通方便，實用率高。

據中原地產資料，3月屋苑平均成交呎價9471元，由去年12月至3月，平均成交呎價低於1萬元。據該行最近成交記錄，在4月下旬，市場錄得一宗呎價低於1萬元成交，成交單位屬於3期百老匯街61至63號中層63號D室，實用面積657平方呎，成交價618萬元，呎價9406元。

美孚新邨屋苑基本資料

美孚新邨位於美孚百老匯街22至24號，發展商為新世界、美孚企業。屋苑共建有99幢住宅樓宇，為全港樓宇座數最多的住宅屋苑，提供達13,149個住宅單位，單位實用面積介乎393至2785平方呎，並於1968年至1978年間落成及入伙，樓齡介乎46至56年。

百德新街單幢樓價平實用

陳清白的另一個建議，是揀選單幢樓。他說，有不少單幢物業樓價較平，但人們較少留意這類物業，焦點集中大型屋苑，傳媒較少報道這類物業成交情況。「單幢樓樓價較屋苑平一成多，如果自己住，不是隨即放售，稍後慢慢搵買家。如銅鑼灣百德新街單幢物業樓價平，又實用，地點方便，但樓齡高。這裡部分單位呎價1萬元，質素稍遜單位呎價低於1萬元。」

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

更多樓市走勢相關文章

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。