香港樓市走勢前瞻：專家點評｜撤辣後香港樓市走勢難以預測。蘇振顯測量師行董事總經理蘇振顯接受《香港財經時報》訪問時指出，有兩個難預期因素影響後市走勢，包括息口走勢不明朗、人民幣匯率會否轉強。如果減息明確，以及人民幣轉強，令內地資金流入本港樓市，對樓市有利，並預計樓價會波動不逾5%。他覺得，現時樓價較高位下跌20%至30%，如有能力，可以考慮入市。

香港樓市｜3月樓價指數首次反彈

政府全面撤辣至今已達兩個月，整體香港樓市交投暢旺，樓價更錄得首次升幅。據差餉物業估價署資料顯示，今年3月份私人住宅售價指數報305.7點，按月回升1.06%，是連跌10個月後首次反彈。雖然以今年首季來說，樓價累跌1.8%，已連跌四季，但跌幅較前兩季收窄。

減息預測或有變數

上述樓價反彈是否意味樓市開始轉勢？蘇振顯指，後市走勢要視乎兩個因素，分別是息口走向和香港經濟表現。先說利率走勢。近5次美國議息，皆維持利率不變，市場已認定息口見頂，更憧憬將會減息，但減息一直未落實，皆因通脹未返回原先2%的目標，更有分析指息口可能不減反加。

預期下半年美減息

不過，蘇振顯仍力挺美國會減息。他表示，先前美國加息，因通脹高企，要壓低通脹。如果通脹太高，人民不接受，政府會倒台。如果看到通脹不明顯下跌，就會出口術，指不太快減息，讓人對減息不會有太高期望。但實際減息與否，要由專責委員會決定，委員會有就業人數、通脹等數據，經過一併考慮後才決定。「我覺得下半年開始減息，但難預測走勢，即使連聯儲局主席也不敢答。」

如減息 港樓市穩定向上

蘇振顯預期，香港會跟美國減息，但未必即時跟隨，要觀察一至兩個月本港情況才決定減息。他不評估美國減息次數，香港基本上跟隨美國，但要視M1、M2、M3貨幣供應量數據，以及銀行拆息情況。但有時本港會因應本身情況而不緊貼美國減息。在目前形勢下，樓市有少許波動，直至減息趨勢明顯，樓市穩定向上。

今趟樓市受經濟影響

另一個因素是經濟狀況。蘇振顯指，按照以往經驗，香港樓市有上落是很正常，以往大跌市，經濟和政治因素導致樓市表現特別差，但現時樓市是受到經濟影響，沒有政治因素影響。經濟需時間恢復，經濟有起有落，不會永遠差下去，亦不會一如火箭向上升，調整需要時間，但要多久則難說。如果減息幅度快一些，調整幅度亦會快。

失業率低暫不成問題

失業率是外界關心的經濟問題之一，雖然今年1月至3月經季節性調整的失業率為3%，上升0.1百分點，但蘇振顯覺得，失業率太低，許多行業不易請人，失業率不是問題，現時未見到有大規模裁員出現。

若人仔轉強 多內地人買港樓

反而人民幣滙率更值得留意。蘇振顯指，現時中國不想人民幣滙率太高，因要刺激經濟，希望多些出口，但歐美國家覺得中國貨品傾銷，可能給予中國政府壓力，希望人民幣升值一些，令出口稍放緩，這要視乎中國政府取態。他又說，中國政府要觀察整個大局，礙於外國政府壓力，如果人民幣滙率不需要太低，高一些，是有可能發生，因這是政治和經濟取向。

蘇振顯分析指，如果人民幣轉強一些，對樓市有些幫助，內地人利用人民幣來港買樓，會覺得平一些。屆時人民幣可兌換多些港元，假設香港樓價平穩，內地人覺得平一些，於是吸引多一些內地人買港樓，有利樓市。

撤辣後有內地資金買港樓

然而，其實撤辣後已有內地人入市。蘇振顯指，香港撤辣後，多了內地投資者來港買樓，以前買港樓需要繳付高額印花稅，但現在撤辣，他們覺得買港樓平了一些。

他說，香港樓市需要時間慢慢調節，不是一下子反彈。如果沒有不可預期因素出現，如中東突然爆發戰爭，預期年底本港物業市道不會差過現在，樓價輕微上落一定有，波動不超過5%。

政府減供應冀樓價回穩

另一個因素是市場供應問題，但政府已調整賣地政策應對跌市。蘇振顯認為，政府見市況不太好，就不會推太多地皮，因推得太多，會影響樓市，這是一貫謹慎賣地政策，寧願賣地收入少，都要守住樓市。他續稱，賣地是土地供應的其中一個途徑，換地和改變契約是另一些途徑，但後者個案減少，因發展商對後市看不通，便暫停或放慢換地程序。

「如果市況仍然不穩定，或者向下，政府推少一些地，減少供應。當供應少，樓價會穩定下來。樓價是否回升，視乎整體經濟表現，如息口、貨幣政策。」

首季僅推一幅住宅地

據政府資料，2024/2025年度賣地計劃共有8幅住宅用地，加上鐵路物業發展、私人發展和重建，以及市區重建局項目，預計全年的潛在土地供應可興建約1.5萬個單位，較《長遠房屋策略》的一萬三千二百個單位年度估算需求高出近14%。不過，在首季(2024年4月至6月份)，政府僅推一幅住宅地，位於沙田第一城附近，提供280個單位。發展局長甯漢豪解釋，現剛撤辣，希望以較審慎步伐開始下年度賣地計劃。

樓價跌30%可考慮入市

談到現時買樓心得，蘇振顯認為，今日樓市較高位至少低20%，調整幅度差不多，以前政治因素如97問題出現，或者03年「沙士」爆發，樓價已跌差不多一半，這些都是例外情況，但純粹從經濟情況來看，樓價跌20%至30%已經差不多，如有能力，可以考慮入市。

買樓收租長遠可行

另一點是買樓投資問題。蘇振顯指，如買樓收租，長線來說沒有問題，因住宅回報一直穩定，約2至3厘，不可以跟定期相比，因定期沒有升值，樓有機會升值，租金跟通脹走。最近樓價跌，租金向上，可見租盤有實質需求，主要來自內地專才。

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