樓市走勢前瞻：數據分析｜政府早前已經撤辣，住宅成交有加快趨勢，惟連月來樓價未有跟升，在一手新盤旺場之際，二手成交及樓價升幅更受壓，部分業主甚至要減價蝕讓單位。與此同時，對買家而言，買樓卻未必變得更容易！到底撤辣後，香港樓市出現甚麼現象，導致買家入市步伐受阻？

樓市走勢2024｜買家為何「難買樓」？

「難買樓」，指的不是買樓的程序或規定收緊，導致買家難以通過或符合買樓條件，而是市場出現不同因素，減少買家買樓的誘因，拖慢入市步伐，進而令入市氣氛低迷。有關的原因可能包括︰

  1. 新盤搶手 二手筍盤消化
  2. 減息時間尚未明確
  3. 銀行縮減按揭現金回贈
  4. 銀行收緊按揭貸款審批？
  5. 經濟大環境未好轉 失業率仍反覆 
  6. 投資者看法轉變

（1）新盤搶手 二手筍盤消化

撤辣初期，樓市交投顯著加快，及至3月中後旬及4月初，個別大型新盤推出時，亦吸引不少用家和投資者入市。例如長實（1113.HK）及港鐵（0066.HK）旗下黃竹坑BLUE COAST，於本月初開售時，就收約2.8萬票成為今年新盤「票王」，首輪開售亦於首日內極速沽出近98%單位。向隅客眾多之下，不少準買家回流二手市場，令二手交投短期見升。

不過，近兩年來經歷疫情及樓價下跌，釋出的二手盤源有限，在撤辣一個多月以來，不少優質選擇都已被消化，而樓市未來仍有不穩定因素，還未「睇啱」心水樓盤的準買家因而取態審慎，也更難買到「筍盤」。

（2）減息時間尚未明確

除了選擇心儀物業，準買家還需要「計數」，買得了樓還要供得起樓。美國本輪長達兩年的加息周期已結束，息率不再上行，市場憧憬今年下半年起有望調頭減息，屆時或可減輕買樓人士的供樓壓力。不過，美國通脹情況至今仍高於預期，於5月或6月減息的預期亦越發降底。例如，普徠仕預期，聯儲局今年將減息兩次，最快於7月開始減息，但有傾向鷹派的風險。而根據美銀證券報告，其美國經濟研究團隊改變聯儲局減息預期，由原本預料今年6月份首次減息，改為估計今年12月才首次減息。

通脹升幅超出預期 或致減息延遲

美銀證券最新預測，由於3月份美國通脹升幅出乎意料，將聯儲局2026年底最終美國聯邦基金利率修訂為3.5%至3.75%，較原預測上調50點子，至於首次減息預測則由今年6月份推遲至12月份。此外，該行上調美國通脹預測，料美國核心個人消費支出平減指數(PCE)年底約為2.8%，較原來預測2.6%為高。對於3月份不包括汽車的零售銷售預測，料錄約0.6%強勁增長。

（3）銀行縮減現金回贈

減息或延遲，息口持續高企，銀行取態亦審慎，日前本港有大型銀行收緊按揭現金回贈，除按揭保險個案，其餘一般新買賣按揭、轉按或加按申請等，將不提供現金回贈。有關做法是為了降低銀行資金成本負擔，調整至今，大型銀行按揭已邁向零回贈水平，只對按保客戶保留介乎貸款額0.1%至0.65%的回贈率。而大型銀行實行後，其他銀行亦料陸續跟隨。

現時息口高企，銀行的優惠及現金回贈可以為供樓人士抵銷一部分利息之出，倘若削減甚至取消回贈率，對買家而言就是一筆額外支出。

（4）銀行收緊審批？

減少回贈之際，有準買家亦擔心銀行收緊審批資格。事實上，銀行批出按揭貸款的條件本就嚴謹，金管局副總裁阮國恒回應指，並不認為銀行收緊按揭審批，他表示，銀行會基於自身成本及風險考量，而在不同時間推出不同定價的貸款服務，是各銀行的商業決定，金管局不會介入。

雖然銀行沒有大幅收緊審批，但自撤辣後，樓市交投急速回升，銀行一下子未能消化突然大幅增多的按揭審批個案，形成按揭「塞車」情況，銀行需要用較長時間處理按揭申請，或令部分人郤卻步。

避免「塞車」宜預留足夠時間成交 

中原按揭董事總經理王美鳳建議，準買家在買入單位前，可先與業主協商較長一點的交易期，若屬按保申請個案，建議成交期不少於2.5個月至3個月。此外，由於銀行需要向借款人收齊所需文件才正式遞交個案進行按揭審批，準買家可在簽約前預先預備交予按揭銀行所需的文件及入息證明，以免因補文件拖慢按揭審批進度。

她續指，準買家亦應避免只向一家銀行申請按揭，因現時銀行審理按揭申請時間快慢有別，借款人可因應銀行情況向大約2至4家銀行申請按揭，以便可按銀行審批先後結果、批出之按揭計劃作選擇。

（5）經濟環境未完全復甦

香港失業率仍然反覆調整，最近一次統計數字有上升趨勢。政府統計處公布最新勞動人口統計數字，數據顯示，2024年1月至3月經季節性調整的失業率為3%，較上次統計上升0.1個百分點，失業人數超過11萬人；同期業不足率亦上升至1.1%。據勞工及福利局局長孫玉菡評論提到，現時失業率仍屬低水平。

打消入市念頭

在2024年1月至3月期間，差不多所有主要經濟行業的失業率（不經季節性調整）均見上升，其中地基及上蓋工程業、零售、住宿及膳食服務業，以及專業及商用服務業（不包括清潔及同類活動）有相對明顯的升幅。

雖然失業率與樓市走勢沒有直接必然關係，但全港經濟仍然處於調整，各行業亦就業人數下降的情況，部分職業相對受較大影響的買樓人士或因此而放棄入市。

（6）投資者偏好轉變

本地樓盤的買家當中，有一定數量屬於買樓收租或長線投資的投資者。政府近年力推「搶人才」計劃，大量來自內地或外國的人才入境，租務需求大增，而投資者多數購買小型單位出租，租賃市場見旺。不過，對希望長遠持貨的投資者而言，樓價在長期會否有大增長亦是決策重點之一。當一批投資者不睇好未來樓市，或取態變得更謹慎，市場少了大手成交，再加上豪宅或高價單位未能售出，反映現金充足的買家都未必想將資金投入到樓市。

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