美國聯儲局公佈議息結果,決定維持利率不變,港銀亦跟隨,匯豐銀行帶頭宣佈最優惠利率(P)維持不變,保持在目前5.875厘水平。美國方面,聯儲局主席鮑威爾暗示明年或掉頭減息,市場關注利率走勢,若加息週期完結、息口回落,對供樓業主的支出有何影響?
美國議息|連續第3次暫停加息
美國聯儲局最新議息會議,全員一致通過維持利率不變,聯邦基金利率為5.25至5.5厘,是今年11月以來,連續第3次暫停加息。聯儲局主席鮑威爾於記者會上表示,現時利率已達到或接近峰值,是次會議亦曾討論減息時間點,惟通脹情況未完全解決,不排除在適當時機仍有收緊政策及加息的可能。
料明年合共減息0.75厘
美方「放鴿」指或提早進入減息,市場關注減息將於何時開始、減息幅度如何。聯儲局點陣圖暗示,明年將減息3次,共計減息0.75厘。FOMC(美聯儲公開市場委員會)預期明年底的聯邦基金利率中位數為4.6厘,2025年底則為3.6厘,較先前估算分別5.1厘及3.9厘為低;至於2026年底的預測為2.9厘,與之前的估算維持一致。
利嘉閣按揭:港銀P減幅或滯後
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國聯儲局「放鴿」對樓市絕對是好消息,預計美國聯儲局較大機會於明年5月開始減息。不過,由於香港原來的加息幅度已經較美息少,所以減息步伐或會較美息遲。現時一個月港元拆息仍然高企於5厘以上的水平,短線而言,既有年結因素,再加上農曆年前資金仍會較緊張,預計要待拆息回落至3厘或以下的水平,港銀才有較大機會減P。
每月供款減少約70至140元
黃詠欣預料,港銀或明年中後期才有較大機會減息,減幅亦未必會與美息同步,不過,市場有減息預期,對供樓人士或有意入市人士來說,始終是好消息。以每100萬元貸款額計,年期30年,如減息0.125厘,每月供款會較現時少72.3元。如減息0.25厘,每月供款會較現時少144.1元。詳見下表︰
減息供樓支出變化
假設貸款額為100萬元,年期30年︰
實際按息 | 月供 | 差幅 |
4.125% | 4,846.5元 | - |
4% (假設減0.125%) |
4,774.2元 | ↓72.3元/ ↓1.49% |
3.875% (假設減0.25%) |
4,702.4元 | ↓144.1元/ ↓2.97% |
樓市利好因素
黃詠欣預計,在減息憧憬及政府早前為樓市減辣等利好因素疊加之下,買家入市信心料會加強,樓市交投有望顯著增加,樓價亦會逐步回穩。
經絡按揭︰料本港加息周期已完結
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次滙豐銀行宣布最優惠利率(P)維持不變,最新美聯儲預測中位數較為樂觀,顯示2024年將減息75點子至4.6厘,料美國加息周期見頂下,理論上本港今輪加息周期亦已完結,息口料已見頂下,業主供樓負擔未有再進一步增加,對現時正在復甦的樓按市場相對正面。
美國通脹放緩致使加息步伐減漫
曹德明解釋,總結2023年,美聯儲累計加息4次各25點子,合共1厘;而香港亦於今年5月及7月份各加息0.125厘,合共0.25厘,兩者加息幅度比去年均較為溫和。他表示,美國消費者物價指數(CPI)由今年1月份6.4%逐步回落至最新11月份3.1%,通脹放緩下,使聯儲局自9月份開始至今保持觀望。
料本港息口短期內持續高水平
對於聯署局何時才開始減息,參考過往歷史數據,2004年加息周期,聯邦基金利率於2006年7月升至5.25厘後,橫行約14個月後才於2007年9月開始減息,當時香港亦跟隨下調最優惠利率(P)。
曹德明認為,即使美國CPI年內已大幅回落,但與目標2%仍有距離,而美國11月非農就業報告比預期強勁,失業率仍保持低位,顯示勞動市場依然強健。另外,油價高企以及房價指數上揚下,加上俄烏及以巴等地緣政治問題令通脹前景仍存在不確定性,相信聯儲局將繼續密切觀察市場狀況以及通脹走向,聯邦基金利率將於明年上半年維持高水平一段時間,本港拆息亦將繼續徘徊4厘以上高水平一段時間。如聯儲局明年下半年開始減息,料拆息亦將跟隨回落。
中原按揭︰2個原因息口4厘橫行
中原按揭董事總經理王美鳳亦指出,儘管美國明年有機會掉頭減息,本港最優惠利率P仍較大機會先橫行一段時間,未必可即時跟隨美息掉頭回落,原因是:
- 這次加息周期,本港最優惠利率P累計加幅僅0.875厘,對比美息加幅達5.25厘,港P加息幅度少於美息達4.375厘,當美國減息,以港P現時水平未必有即時跟隨下調需要;
- 現時港元拆息仍高於按息,基本上加息壓力尚未解除,故未有跟隨美息回落的條件。當明年美息回落港元拆息料亦可下跌,而未來何時減P亦視乎港元拆息回落幅度,相信需待拆息跌回
至低於按息水平,銀行才有機會因應資金成本及業務取態考慮減P又或下調樓按息率。
現時息率與平均數字相若
王美鳳表示,過去兩年,加息因素持續影響樓市,樓價累積下跌約2成,明年按息雖然未必可即時同步跟隨美息下降,但市場已逐步適應息率正常化,由過往超低息水平邁向正常化息率,現時已處加息期之頂,但市場按息4.125%與30年平均按息約4.19%水平相若,明顯低於過往加息見頂時期之息率。
料明年新造按息可回落至4厘以下
她續指,市場已預期具周期性的息率未來將向下而非向上,而拆息回落亦可改善銀行借貸成本及企業借貸支出,明年息率將向下的預期下,息率對樓市將由利淡轉為利好因素,有助整體樓市氣氛改善。王美鳳預期,明年2024年內本港之新造按息有機會回落至4厘以下水平。
H按息率上升原因
王美鳳續指,在是次加息周期,市場以H按息為主流計,本港樓按息率由2022年約1.5%逐步上升至現為4.125%為主,加幅累達2.625厘,加幅分別來自以下三項:
- 最優惠利率P之加幅共0.875厘;
- 拆息HIBOR升幅共1厘,升至按息觸及以P按息計之封頂息率;
- 銀行先後上調新造按息累計達0.75厘。
拆息於P下跌後才會回落
以現時市場新造按息主流低至H+1.3% 、封頂息率 P-1.75%(P:5.875%)/P-2% (P:6.125%)計,1 個月拆息需降至低於 2.825%,市場按息才可跌穿封頂息率,由於拆息在一段時間仍會維持於4厘多至5厘附近水平,故此未來首階段需待最優惠利率P下跌又或銀行下調新造樓按息率,市場按息才會掉頭回落。
中原陳永傑:樓價見底
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,美國連續三次議息皆維持利率不變,顯示了美國通脹放緩,惟經濟需要靠減息刺激,美國最近三次議息都不加息,已明確了美息見頂的訊號,今次聯儲局主席更表示明年減息三次共0.75厘,陳永傑表示此預測將為香港樓市打下強心針,料明年首季將先出現成交量小陽春。
息口見頂頂訊號明確
美國加息周期由2022年3月開始,當時中原城市領先指數CCL報180.75,相較最新報的150.71,下跌了16.6%。息口是買家入市重要考慮因素,今次聯儲局三度不加息,並預測明年減息,息口見頂訊號明確,陳永傑相信部份投資者將把握現時樓價低的機遇,偷步入市,加上政府放寬樓市辣招,亦有助吸引投資者重投物業市場。
美聯︰租金回報率上升增投資吸引力
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出,「美聯樓價指數」已連跌17星期,本年迄今樓價跌4.41%,創逾6年半新低,與歷史高位相比更已下跌超過21%;樓價下挫之際,租金卻不斷攀升,美聯「租金走勢圖」連升10個月,連升次數為逾8年半最長,走勢與樓價背馳情況持續,而「租金升、樓價跌」的情況已長達7個月。正因如此,租金回報率得以向上。配合息口見頂、新住宅印花稅已減半等多重因素下,吸引投資者入市,對樓市帶來正面支持。
明年樓價可望升5%
布少明續說,隨著市場預期息口見頂甚至明年回落,加上發展商以折讓價發售新盤,料樓市購買力傾向一手物業。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息,12月首13日一手成交量已錄約770宗,已較11月全月546宗高出逾4成,並已率先創4個月新高,估計全月將再次突破千宗水平。隨著美國加息周期完結,明年甚至減息下,影響樓市的息口因素將逐步減退,為本港樓市帶來正面作用,料樓價有望止跌回升,明年升約5%。
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