房地產投資信托基金(REITs)投资机遇

許多本地投資人士對房地產投資信托基金(REITs)並不甚了解。所謂REITs起源於上個世紀60年代的美國，是一種以信托形式成立的集體投資計劃。對於開發商而言，REITs是優質有效的融資工具；對於投資者而言，REITs較其它投資工具而言風險相對較低。REITs為投資者提供經常性的收入，且投資者可在交易所交易REITs的股份。

2010年美國公開發行的REITs達173家，總資產超過2000億美元，為全球資產規模最大的REITs市場；排名第二的是澳大利亞，共有約60只REITs，總市值超過700億美元。

截至2010年年底，香港共有7個REITs，總市值達到122億美元；毗鄰的新加坡共有24個REITs，總市值為293億美元；日本的REITs發展在亞洲仍是遙遙領先，共有35個，總市值456億美元。可以說，香港和新加坡相對而言還是REITs的新興市場。

為了讓讀者們更加深入地了解REITs，財經日報記者特別采訪了威格斯控股有限公司副主席兼總裁孫偉璋先生。威格斯為全球多種資產業務提供評估和咨詢服務，在REITs方面同樣擁有資深的資產評估經驗，曾對被「置富產業信托」(S-REIT)擬收購的香港6幢購物中心進行評估，並獲「越秀房地產投資信托基金 」(H-REIT)委任為「年度評估師」，對基金持有的5項中國境內物業進行估值。

(以下采訪內容中，財表示財經日報記者，孫表示威格斯控股有限公司副主席兼總裁孫偉璋先生)

財：孫先生您好，目前在全球範圍內，REITs的發展狀況大概是怎樣一種局面呢？

孫：截至2011年6月，全球REITs總市值超過6265億美元，其中美洲占到3967億美元(63.3%)，亞洲占到1237億美元(19.7%)，歐洲占到1032億美元(16.5%)，中東及非洲占到288億美元(4.6%)。

按國家來看，到2010年，美國REITs占全球總市值的53%；其次分別為澳大利亞和法國，分別占11%和10%；英國、日本、加拿大分別占6%、5%和4%，香港占2%，其它國家和地區占9%。

財：請問REITs一般投資的物業組合有哪些種類？

孫：REITs的物業組合一般有商場、零售物業、寫字樓、酒店、住宅、公寓、停車場等這麽幾類。

財：可以簡單跟我們介紹一下投資者如何從REITs中獲取回報嗎？

孫：REITs主要分為三種，一種是權益型(Equity REITs)，這種模式下投資者投資及持有房產物業，收入主要是來自租金；第二種時抵押型(Mortgage REITs)，這種模式下投資者投資和持有的不是物業，而是房貸資產，投資者借款給業主，投資於現有的房貸機構，收入來源是房貸的利息；第三種則為混合型(Hybrid REITs)，在這種模式下，同時包括前面所述的兩種類型REITs特點。

財：可以向我們介紹一下REITs在美國的發展情況嗎？

孫：好的。實際上，REITs的基本理念發端於19世紀中葉的馬薩諸塞信托(Massachusetts business trust)。到1960年，美國正式通過《稅收法》或《房地產投資信托法案》作為房地產投資信托的發端、起步及創立，其中《房地產投資信托法案》中對其符合免公司稅的特定條件進行了規定。

1961年上半年，共有15只REITs向SEC提交上市申請，其中兩只權益型(Equity Trusts)和抵押型(Mortgage Trusts)獲批上市，集資金額達1.25億美元。

上個世紀90年代起，美國的REITs開始迅猛發展：1993年REITs總資產約200億美元；2010年公開發行的REITs達173家，總資產超過2000億美元。目前美國占全球REITs約53%。

在REITs誕生後近半個世紀中，其相關法例和條文經過幾次的重大修改。1964年，美國國會修訂《稅收法》和《稅務改革法案》，其中針對REITs的條文作出了一系列技術修改；1975-1988年間，REITs的相關法例再被多番修訂；直至1997年，《稅收法》關於REITs的條文又作出了重大修訂。

可以說，美國REITs市場成長有如下三大要素：

1）1993年的Omnibus Budget Reconciliation Act取消了5/50規則（即50%的股份必須至少由5名投資者持有）；解除5/50規則後，機構投資者（特別是退休基金）對REIT的興趣大增，大大提升其在REIT的持股量。

2）雨傘型合夥架構REITs (Umbrella partnership REIT， 簡稱UPREIT)提供更高的稅務彈性，吸引房企將物業放進UPREIT。

3）REITs按物業種類分門別類，針對不同物業市場，並由熟悉該類型市場的專業人士擔當獨立顧問角色，管理走向專業化。

這幾年來美國樓市持續低迷，但私募基金仍然希望以REITs形式集資，然後在市場上「掃貨」。私募基金藉REITs形式上市有如下幾種好處：可以通過REITs進行IPO集資；日後以股換股方式進行收購；利用派股息吸引投資者。

財：謝謝。可以再為我們介紹一下本港REITs的市場狀況嗎？

孫：好的。2008年，恒指公司推出房地產基金指數(REIT Index)，由7只REITs組成。由於是新興市場，本港散戶普遍對REITs的興趣不大，印象較佳的，算是領匯房地產投資信托基金(823)。

領匯房地產投資信托基金在2005年11月上市，是本港首只REITs。到今年3月份，領匯的物業組合達180個，包括1100萬平方呎的零售樓面及約8萬個車位。目前領匯的資產總值約598億港元，是香港乃至亞洲區域中最大型的REITs。

不過2010年睿富房地產基金(625)在港被除牌，令人擔心REITs的穩健性和風險因素。2010年2月睿富房地產基金以19億元將旗下唯一的資產北京佳程廣場出售予淡馬錫旗下的豐樹印度中國基金，睿富房地產基金建議交易完成後，把基金清盤，資金全數退還給基金持有人，並撤銷在香港上市的上市地位。同年4月1日，睿富房地產基金股東大會通過出售唯一資產北京佳程廣場、終止基金並取消上市地位。睿富也是第一個從香港退市的商業地產REITs。

隨著人民幣的崛起，以人民幣計價的REITs開始成為市場的關註。今年4月份，匯賢產業信托(87001)在港正式上市，集資額達104億人民幣，為首只以人民幣計價的房地產基金。7月份，新加坡發展商Ascendas表示，正在考慮以人民幣計價方式，將其下的房地產以REITs在港上市。

相信隨著日後內地相關市場逐步開放，會有更多國內物業的發展商或基金在港以人民幣計價REITs方式上市。

財：如果投資香港REITs，何時投資最佳呢？

孫：一般而言，經濟情況好，無人想買REITs，但經濟情況較差的時候，更多人想買REITs。

財：內地的REITs發展情況又是怎樣的呢？

孫：其實在領匯房地產投資信托基金上市的同一年(2005)，聯華信托就與建設銀行福建省分行達成最終監管協議，在內地公開發售首只「準房地產信托基金」。

2008年12月13日，國務院公布了「金融30條」，REITs可以說終於獲得了最高級別的「準生證」。2009年的時候人行的權威人士明確表態，已經形成了REITs的初步試點總體框架，隨後國務院批準了北京、上海和天津作為首批試點城市。2010年6月，人行亦把廣州加入了REITs的試點城市名單。

目前上海版的REITs方案已經報送到上海市的有關部門，最終上報的方案有3個：

1）浦東新區方面起草的「人行版」方案，涉及金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團四家大型國企的物業資源，通過銀行間市場發行。

2）同樣采用人行主導模式的「陸家嘴方案」，該方案由陸家嘴集團自行設計，涉及陸家嘴集團旗下的三個樓宇——包括渣打銀行大廈、陸家嘴軟件園的兩幢辦公樓宇。

3）「證監會版」方案，借助交易所市場發行。

客觀來看，REITs在中國的發展有利於完善中國房地產的金融架構，有助分散與降低系統性風險、提高金融安全，也有助於疏通房地產資金循環的梗阻。

財：那麽在您來看，中國大規模發行REITs什麼時候到來？

孫：按照定義來看，REITs是基於有穩定租金的物業項目，對中國來説，大部分開發商做的房地產項目是商品房，通過銷售來給股東回報。所以民營企業也需要一段時間來累積投資物業組合。中國目前也未有出臺相關的法律法規，但是推出REITs，非常需要政府出來帶頭，監管很重要，所以政策方面也要看中央領導的意見。

此外市場的不穩定性也會造成挑戰。拿五星級酒店作一個比喻，現在就算是在廣州上海這樣的一線城市，五星級酒店也是不斷地往外冒，所以還未完全穩定的市場也為評估酒店項目的投資價值本身帶來一定困難。